Дело № 3а – 56/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 15 апреля 2021 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит, установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности:

– 

<

...> площадью 

<

...> кв. м, этаж:1, 

<

...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> кадастровый №..., кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей 66 748 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование своих требований административным истцом представлен отчёт об оценке №... от 08.12.2020, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 (далее – отчёт об оценке).

В обоснование указывает, что завышенная кадастровая стоимость указанного объекта, влечет необоснованное увеличение его налоговых обязательств.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что требования административного истца должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о слушании дела извещен, в суд не явился, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем с согласия сторон дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 120 360 160,01 руб. по состоянию на 01.01.2018.

Как указывалось выше, согласно отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, его рыночная стоимость составляет 66 748 000 рублей по состоянию на 01.01.2018. 

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный административным истцом, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений, судом назначена судебная экспертиза данного отчета. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы от 26.02.2021 экспертом были обнаружены несоответствия отчета действующему законодательству в области оценочной деятельности.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость объекта оценки, которая составила 113 700 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование ответа на первый вопрос(соответствие отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, наличие ошибок, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости в отчете) экспертом в частности указано, что к существенным недостаткам отчета относятся: необоснованный отказ от сравнительного подхода, при том, что рынок коммерческих помещений в Санкт-Петербурга достаточно развит. Экспертом также указано, что при применении доходного подхода арендная ставка рассчитана на основании 4 аналогов, два из которых несопоставимы с объектом оценки.

Представитель КИО СПб полагает возможным установить стоимость объекта недвижимости в соответствии с данным заключением судебной экспертизы.

Представителем административного истца заявлено устное ходатайство о назначении повторной экспертизы, в обоснование представлена в качестве письменного доказательства рецензия на заключение эксперта, составленная ООО «Балтийская правовая группа (т.2 л.д.48-75).

Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает по доводам, представил письменную позицию

Согласно ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой назначается другому эксперту.

Исследовав экспертное заключение, получив объяснения сторон и представленные ими доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, поскольку заключение судебной экспертизы не вызывает сомнений в ее обоснованности и не имеет противоречий в выводах эксперта. Также не имеется оснований для вывода о том, что данная экспертиза изготовлена с нарушением требований действующего законодательства.

Так, доводы о том, что эксперт в нарушение п.7 ч.2 ст.82 КАС РФ не указал сведений о лицах, присутствующих при проведении экспертизы, о дате осмотра, лице, проводившем осмотр им фотографирование объекта оценки; на странице 18 заключения эксперт указал, что экспертиза производилась в сентябре 2020 года (то есть до даты назначения экспертизы); в экспертизе не указано на лицо, предупредившее эксперта об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, не свидетельствуют о необоснованности и противоречивости экспертного заключения.

Действующее законодательство не содержит прямого указания на необходимость отражения в экспертном заключении сведений о дате осмотра и лице, проводившем осмотр. При этом, в тексте экспертного заключения приведены фотографии объекта, что подтверждает проведение осмотра (т.1 л.д.219-223), представителем административного истца не приведено доказательств того, что указанные им недостатки повлекли дачу необоснованного и противоречивого экспертного заключения.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ определением суда о назначении судебной экспертизы, соответствующая расписка в материалах дела имеется. В данном случае, эксперт не являлся сотрудником государственного экспертного учреждения, в связи с чем соответствующие доводы рецензии о нарушении ст.14 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» несостоятельны.

В тексте экспертного заключения указывалось, что экспертиза проводилась с 1 по 26 февраля 2021 года (т.1 л.д.203), экспертиза была назначена определением суда от 26.01.2021 года, в связи с чем указание в экспертном заключении на то, что экспертиза проводилась в сентябре 2020 года (т.1 л.д.216) является явной опиской и не влияет на выводы судебной экспертизы. 

Довод рецензии о том, что не подтвержден текстом экспертного заключения вывод эксперта о необоснованности отказа оценщика от применения сравнительного подхода ввиду недостаточности объектов аналогов, несостоятелен.

Наличие на рынке достаточного количества аналогов для применения сравнительного подхода подтверждается реализацией самим экспертом сравнительного подхода. При этом, экспертом установлено достаточное количество аналогов для применения данного подхода.

Как указано в рецензии, утверждение эксперта о том, что 2 аналога из 4-х (использованных в отчете) несопоставимы с объектом оценки, не соответствует действительности и ничем не подтверждено.

Суд находит данный довод несостоятельным. В тексте экспертного заключения (т.1 л.д.213) приведены обоснования соответствующего вывода, указано, что данные аналоги в отличие от объекта оценки имеют входную группу со двора, их скорректированная арендная ставка в два раза меньше, чем у надлежащих аналогов, что подтверждает их несопоставимость с объектом оценки.

Как указано экспертом, итоговое значение ставки капитализации в размере 13.44 %, полученное оценщиком, не подтверждено рыночными данными, приведенными в самом отчете (от 10% до 11,3%).Экспертом представлен расчет, демонстрирующий значительное искажение итогового результата в результате завышения ставки капитализации. Учитывая изложенное, соответствующий довод рецензии также несостоятелен.

В тексте экспертного заключения экспертом обоснованно указано, что судебно-экспертная и оценочная деятельности – различные виды деятельности, регулируемые каждая своим законодательством. У эксперта отсутствует обязанность строго последовательно соответствовать положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, регулирующим другой вид деятельности. При этом эксперт при составлении заключения не противоречил нормам законодательства, регулирующего оценочную деятельность (т.1 л.д.216).

Учитывая изложенное доводы рецензии о нарушениях экспертом Федеральных стандартов оценки, определяющих требования к содержанию, оформлению отчета об оценке (не содержит признаков прошивки, отсутствие информации о членстве эксперта в СРО оценщиков, отсутствие раздела «Задание на оценку» и т.д. - т.2 л.д.61,62), не могут быть приняты во внимание.

Довод рецензии о том, что в нарушение п.13 ФСО №3 при использовании экспертом экспертного мнения (информация ГУП «ГУИОН») не проведен анализ на его соответствие рыночным данным, несостоятелен.

Данные ГУП «ГУИОН» основаны не только на мнении экспертов, но и на анализе рынка недвижимости, в связи с чем не имеется оснований полагать, что используемые экспертом значения не соответствуют рыночным данным. При этом, каких-либо данных о неверном определении экспертом соответствующих значений (размера поправок на условия сделки) в рецензии не приведено. При этом, на официальном сайте ГУП «ГУИОН» отсутствует информация о том, что изложенная методика предназначена только для определения кадастровой оценки. Значения и порядок определения коэффициентов, местоположения, площади, этажа, состояния, типа входа, типа здания, благоустройства устанавливаются ежеквартально на основании исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга. 

В экспертном заключении представлено определение сегмента рынка объекта оценки (т.1 л.д.223); приведены анализ и информация фактических данных о ценах сделок (т.1 л.д.224-229), проанализированы физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки, сделан вывод о наиболее эффективном варианте использования (т.1 л.д.230-232), описаны основные принципы каждого подхода, методология оценки (т.1 л.д.233-238,250), приведена достаточная информация об использованных объектах-аналогах с приложением копий интернет-страниц (т.2 л.д.12-30) в связи с чем соответствующие доводы рецензии противоречат содержанию экспертного заключения.

Суд находит обоснованными доводы письменных возражений представителя административного ответчика о том, что привлекательность местоположения объекта зависит не только от его расположения в том или ином районе города, но и (для торговых объектов) от интенсивности пешеходных потоков, приближенности к историческим и центральным частям города, центров деловой активности и т.д. В частности объект-аналог №5 наиболее сопоставим с объектом оценки, поскольку расположен в непосредственной близости от станции метрополитена, в отличие от объектов №3 и №4 расположенных в удалении от станции метрополитена. В связи с изложенным, являются несостоятельными доводы рецензии об очевидности более высокой стоимости объектов, расположенных в Приморском районе, необходимости применения экспертом понижающей корректировки на местоположение.

Экспертом указано, что данные Справочников оценщика недвижимости 2017 года (до даты оценки) и 2018 года (после даты оценки) о величине поправочных коэффициентов на удаленность от остановок общественного транспорта сопоставимы, приведены подтверждающие выписка из данных справочников, в связи с чем им сделан вывод о возможности использования Справочника 2018 года, поскольку в справочнике 2017 года отсутствует информация о величине поправки на удаленность от станции метрополитена (т.1 л.д.245). При этом, из содержания рецензии не следует, что применение указанного справочника повлекло искажение итоговой величины рыночной стоимости. Таким образом, довод рецензии о необоснованности применения экспертом данных Справочника 2018 года не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Согласно довода рецензии эксперт при определении действительного валового дохода в нарушении методологии оценки отказался от применения поправки на недосбор арендных платежей.

Однако в обоснование такого отказа, экспертом указано, что при условии профессионального управления объектом, потери при сборе арендной платы отсутствуют. Как обоснованно указано представителем административного ответчика, данное обстоятельство вызвано существующей практикой авансовых платежей. При этом, размер потерь арендной платы (потери от смены арендатора) определен экспертом расчетным путем (т.2 л.д.7). Доказательств, опровергающих соответствующие выводы и расчеты эксперта, административным истцом не приведено.

Также несостоятелен довод рецензии о занижении экспертом ставки капитализации.

Значение указанной примененной ставки обосновано экспертом в тексте экспертного заключения (т.2 л.д.9). Использование при этом данных двух источников для определения интервала значений, принятие выбранной ставки в границах установленного интервала, не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: необходимым образованием, стажем работы в оценочной деятельности, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности, является членом экспертного совета НП СРОО «Сообщество профессионалов оценки». 

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом об оценке, поскольку выводы судебного эксперта, относительно нарушений и недостатков допущенных оценщиком при его составлении не опровергнуты.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - 

<

...> площадью 

<

...> кв. м, 

<

...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> кадастровый №..., в размере равном рыночной стоимости, составляющей 113 700 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 17 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев