Дело 2-176(2024)

59RS0005-01-2023-004244-95

Решение

 

Именем Российской Федерации 

9 февраля 2024г. 

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Вязовской М.Е.

при секретаре Пироговой О.Г.,

с участием представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО4, Муниципальному образованию г.Пермь о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО4, Муниципальному образованию г. Пермь о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, указав на то, что она зарегистрирована в доме по адресу: 

<

адрес>, по этому же адресу зарегистрированы дети - ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Жилой дом общей площадью 36,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежит ей на праве общей долевой собственности – ?. В этом же доме по адресу: 

<

адрес> зарегистрирован ФИО4, которому принадлежит 3/4 доли в праве общей долевой собственности на указанный дом.

ФИО6 и ФИО4 являются долевыми собственниками одного дома, но не являются родственниками, являются разными семьями. Совместного хозяйства не ведут. 

В настоящее время ее семья проживает по адресу: 614000, 

<

адрес>. Ее дети обучаются в муниципальном бюджетном общеобразовательном учреждении «Горская основная общеобразовательная школа», расположенной по адресу: 

<

адрес>. Медицинские услуги ее семья получает в ГБУЗ ПК «Осинская районная больница», расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Жилой дом состоял из двух комнат, кухни, санузла, прихожей и тамбура, как указано на тех.паспорте в выписке из ЕГРН.

ФИО6 пользовалась данным жилым помещением и несла бремя содержания.

Между ФИО4 и Муниципальным образованием город Пермь в лице УЖО администрации г. Перми был заключен договор купли-продажи 1/4 доли в доме по адресу: 

<

адрес>.

Муниципальное образование город Пермь в лице УЖО администрации г. Перми, в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка (ст. 250 ГК РФ), осуществил продажу своей доли третьему лицу без извещения ее о предстоящей продаже доли.

Ее никто не извещал о продаже. Мнение по продаже она выразить не могла. О договоре стало известно только 06.07.2023 в зале суда. 

Также безусловным основанием законности ее исковых требований является отсутствие нарушений прав ответчиков, которые остаются при своих интересах, тогда как в случае отказа в удовлетворении исковых требований будут грубо нарушены ее права как истца на приобретение в собственность в полном объеме прав на долю в праве собственности на дом, где она уже является собственником и в первоочередном порядке вправе претендовать на спорное имущество, что позволит в будущем реализовывать свои права на дом в полном объеме.

На основании изложенного просит с учетом уточненного искового заявления перевести на ФИО6 права и обязанности ФИО4 как приобретателя ? доли общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, признать договор купли-продажи от 28.07.2021, заключенный между ФИО4 и Муниципальное образование город Пермь в лице УЖО администрации г. Перми, недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Истец, представитель истца в судебное заседание после перерыва не явились, извещены надлежащим образом, об отложении дела не просили, ранее требования и доводы иска поддержали.

Ответчик ФИО4 на судебное заседание после перерыва не явился, извещен надлежащим образом, об отложении дела не просил, ранее возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований, просил в исковых требованиях отказать в полном объеме, пояснял, что нарушения закона со стороны администрации или ФИО4 не было, Администрация действовала в рамках Положения о предоставлении освободившихся помещений, уведомлять по сделке никто никого не должен, поскольку помещение продавалось долевому собственнику, не постороннему лицу.

Представитель ответчика Администрации г. Перми в судебное заседание не явился, направили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также указали, что оспариваемая сделка проведена в соответствии с действующим на момент сделки законодательством, поддержали доводы, изложенные в отзыве, в которых указано, что на момент обращения ФИО4 в управление жилищных отношений с заявлением о продаже ему доли иные лица не заявились с намерением приобрести указанную долю по договору купли-продажи. Просят в удовлетворении исковых требований ФИО6 отказать.

Представитель третьего лица Отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними в судебное заседание не явился, извещался, об отложении дела не просил.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С учетом п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Материалами дела установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находился в долевой собственности ФИО6 (1/4 доли), ФИО4 (2/4 доли), Муниципального образования города Перми (1/4 доли), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 53-57), свидетельством о праве на наследство по закону, выданное МО г.Пермь 09.08.2017г. (л.д.144).

Согласно сведениям архива ГБУ «ЦТИ ПК» указанный объект на дату проведения технической инвентаризации от 21.07.2005 состоит на техническом учете как индивидуальный жилой дом (лит. А). В составе данного жилого дома согласно учетно-технической документации, оформленной по состоянию на 21.07.2005, имеются две квартиры: № и №. Жилой дом (лит. А) зарегистрирован на праве общедолевой собственности (л.д. 23-36, 143).

30.11.2020 ФИО4 обратился в управление жилищных отношений администрации г. Перми с заявлением о продаже ему ? доли в праве собственности на жилое помещение по вышеуказанному адресу, при этом ФИО4 15.06.2021г. выразил согласие на приобретение доли по цене 43750 рублей.

Управлением жилищных отношений администрации г. Перми было принято решение о продаже ? доли ФИО4 (л.д.132-144).

28.07.2021 между ФИО4, покупатель, и Муниципальным образованием город Пермь в лице УЖО администрации г.Перми, продавец, был заключен договор купли продажи доли в праве собственности на жилой дом, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю ? доли в праве собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес> по цене 43 750 рублей (л.д. 145-189).

Факт оплаты ФИО4 денежных средств в размере 43 750 рублей за ? долю подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 149).

Обращаясь с заявленными исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 28.07.2021г., ФИО6 указывает, что о сделке ничего не знала, свое мнение выразить не могла. При этом в подтверждение своих доводов, представляя сведения из паспорта гражданина РФ о регистрации по месту жительства по 

<

адрес>, указывает, что проживает с семьей по адресу: 

<

адрес>, дети обучаются и получают медицинские услуги также в Осинском районе Пермского края.

Порядок предоставления по договорам купли-продажи находящихся в собственности муниципального образования город Пермь освободившихся изолированных комнат в коммунальных квартирах, долей в праве собственности на жилые помещения регламентируется Положением о порядке предоставления освободившихся и находящихся в собственности муниципального образования город Пермь изолированных комнат в коммунальных квартирах, долей в праве собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи (далее - Положение), утвержденным Решением Пермской городской Думы от 28.04.2015 N 82 (ред. от 20.12.2022).

Согласно решению Пермской городской Думы от 28.04.2015 N 82 Положение регулирует предоставление по договорам купли-продажи находящихся в муниципальной собственности следующих объектов:

доли в праве собственности на жилые помещения, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба жилому помещению, находящемуся в общей собственности (далее - доля).

Согласно п. 1.4 Положения принятие решения о предоставлении находящейся в муниципальной собственности комнаты или доли по договорам купли-продажи возлагается на функциональный орган администрации города Перми, осуществляющий функции в сфере управления муниципальным жилищным фондом (далее - уполномоченный орган).

Предоставление находящейся в муниципальной собственности доли по договору купли-продажи осуществляется участникам долевой собственности на жилое помещение, включая граждан и юридических лиц, на основании их заявления.

Согласно п. 2.1 Положения порядок предоставления находящейся в муниципальной собственности комнаты и доли по договорам купли-продажи включает в себя следующие этапы:

выявление находящейся в муниципальной собственности комнаты, доли;

прием от граждан или участников долевой собственности заявлений о предоставлении комнаты или доли по договору купли-продажи (далее - заявитель);

рассмотрение заявлений;

принятие решения о предоставлении или об отказе в предоставлении заявителю комнаты или доли по договору купли-продажи;

заключение договора купли-продажи;

государственную регистрацию перехода права собственности.

Согласно п. 2.6 Положения для принятия решения о предоставлении находящейся в муниципальной собственности доли участнику долевой собственности необходимо представить в уполномоченный орган следующие документы:

2.6.1. заявление о предоставлении доли в праве собственности на жилое помещение по договору купли-продажи.

В заявлении указывается согласие гражданина на проверку достоверности представленных сведений;

2.6.2. паспорт или иные документы, удостоверяющие личность заявителя, учредительные документы для заявителя - юридического лица;

2.6.3. правоустанавливающие документы в отношении доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащей заявителю (копии с предъявлением подлинников или нотариально заверенные копии), если такие документы не могут быть получены в порядке межведомственного взаимодействия.

Согласно п. 2.7 Положения уполномоченный орган в интересах заявителя запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение, в котором находится доля, в отношении которой подано заявление.

Согласно п. 2.8 Положения по результатам рассмотрения документов, представленных заявителем, уполномоченный орган принимает решение о предоставлении находящейся в муниципальной собственности комнаты или доли по договору купли-продажи или об отказе в предоставлении находящейся в муниципальной собственности комнаты или доли.

Решение принимается в течение 30 дней после дня принятия уполномоченным органом документов. О принятом решении заявитель уведомляется письменно (способом, позволяющим достоверно установить факт получения указанного решения).

Размер, сроки, условия и порядок уплаты стоимости комнаты или доли устанавливаются договором купли-продажи.

Согласно п. 2.9 Положения в случае, когда на предоставление находящейся в муниципальной собственности комнаты или доли по договору купли-продажи претендуют двое и более лиц, право на предоставление такой комнаты или доли по договору купли-продажи имеет то лицо, документы которого поступили в уполномоченный орган ранее документов иных лиц.

Принимая во внимание ст. 250 ГК РФ и вышеуказанные Положения в их совокупности, суд приходит к выводу, что при продаже спорной ? доли в жилом доме по адресу: 

<

адрес> сторонами заключенного договора купли-продажи доли от 28.07.2021 ФИО4 и Муниципальным образованием город Пермь в лице управления жилищных отношений администрации г. Перми установленный порядок нарушен не был.

Так ФИО4 с заявлением о продаже ему доли обратился 30.11.2020г., 15.06.2021г. согласился с на заключение договора купли-продажи по предложенной МО г.Пермь цене.

При этом ФИО6 к Муниципальному образованию город Пермь с подобными заявлениями не обращалась.

Доводы истца ФИО6 о применении положений ст. 250 ГК РФ о ее преимущественном праве покупки доли не могу быть приняты во внимание, поскольку указанная норма ст. 250 ГК РФ регламентирует нарушение прав долевого собственника при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, только при этом остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. В данном случае ФИО4 не является посторонним лицом, он такой же долевой собственник, как и истица. И только при продаже доли постороннему лицу у продавца возникала обязанность известить участников долевой собственности о продаже. 

В данном случае исходя из Положения о порядке предоставления освободившихся и находящихся в собственности муниципального образования город Пермь изолированных комнат в коммунальных квартирах, долей в праве собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи установлен заявительный порядок с преимуществом первичности поданного заявления. Вместе с тем, ФИО6, претендующей на приобретение спорной ? доли, не доказан факт обращения в администрацию города Перми с заявлением на выкуп спорной доли. Тогда как ФИО4 с таким заявлением обратился 30.11.2020г. 

Какого либо иного основания для преимущественного права на приобретение доли в жилом доме ФИО6 перед ФИО4 истцом не названо, доказательств этому не представлено. 

Также не представлено истцом ко дню рассмотрения дела доказательств финансовой возможности по выполнению обязанности покупателя по оплате цены 1/4 доли в праве по договору от 28.07.2021г. 

Кроме того, решением мирового судьи судебного участка № 9 Мотовилихинского судебного района г. Перми от 10.10.2023 прекращено право собственности ФИО6 на ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Взыскана с ФИО4 в пользу ФИО6 компенсация за ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в сумме 27 000 рублей. Признано за ФИО4 право собственности на ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Апелляционным определением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 31.01.2024г. решение мирового судьи судебного участка № 9 Мотовилихинского судебного района г. Перми от 10.10.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО6 - без удовлетворения.

С учетом изложенного требование истца о переводе прав и обязанностей ФИО4 как покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, не подлежат удовлетворению.

В удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 28.07.2021, заключенного между Муниципальным образованием г. Пермь в лице Управления жилищных отношений администрации г. Перми и ФИО4 недействительным, применении последствий недействительности сделки истцу также следует отказать.

Согласно ч. 1, 2, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

На основании п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Истец ФИО6 заявляя требования о признании сделки недействительной и применении ее последствий ошибочно толкует действующее законодательство.

Между тем, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (нарушение права преимущественной покупки), а именно участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной.

Принимая во внимание указанные положения действующего законодательства, суд считает, что ФИО6 в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 28.07.2021, заключенного между ФИО4 и Муниципальным образованием город Пермь в лице УЖО администрации г. Перми, недействительным, применении последствий недействительности сделки следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

ФИО6 в удовлетворении исковых требований к ФИО4, Муниципальному образованию г.Пермь о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи ? доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, заключенному 28.07.2021г. между Муниципальным образованием г.Пермь в лице Управления жилищных отношений администрации г.Перми и ФИО4, о признании договора купли-продажи от 28.07.2021г., заключенного между Муниципальным образованием г.Пермь в лице Управления жилищных отношений администрации г.Перми и ФИО4 недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись

Копия верна. Судья: