Дело № 2-981/2019 Изготовлено 15 ноября 2019 года 

Р Е Ш Е Н И Е

(заочное)

Именем Российской Федерации

Ярославский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при секретаре Цырулевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле 

15 октября 2019 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Ярославской области об установлении границ земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

15 октября 2014 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись № о возникновении у ФИО1 права собственности на квартиру, общей площадью 131,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. Основанием для регистрации указанного права явились акт приёма-передачи по договору участия в долевом строительстве и договор участия в долевом строительстве № от 17 августа 2012 года.

Квартира расположена в многоквартирном доме, общей площадью 346,3 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, состоящем из двух квартир, одна из которых принадлежит на праве собственности истцу, а вторая - на праве совместной собственности ФИО2 и ФИО3 

Многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, и является единственным объектом недвижимости, расположенным в границах указанного земельного участка. На момент заключения договора земельный участок находился на праве аренды у ЖСК «Приозерный» (застройщика). Наличие иных обременении или прав на участок в договоре долевого участия обозначено не было.

7 октября 2018 г. собственниками помещений в многоквартирном доме было проведено внеочередное общее собрание для решения вопроса о государственной регистрации права общей собственности владельцев квартир в многоквартирном жилом доме на земельный участок, на котором расположен дом, на котором владельцы помещений единогласно, приняли решение об установлении режима долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Истец обратилась в суд с исковыми требованиями, в которых, с учетом уточнения, просит:

- прекратить ипотеку в отношении земельного участка с кадастровым номером №, установленную в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 8 апреля 2010 года (регистрационная запись №), а именно в пользу ФИО4;

- прекратить ипотеку в отношении земельного участка с кадастровым номером №, установленную в пользу ФИО5 по договору долевого участия в строительстве № 1 от 24.09.2010 г. (регистрационная запись №);

- прекратить обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, в пользу следующих лиц: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ЖСК «Приозерный», ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 

Требования мотивирует тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеются обременения в виде ипотеки по договорам долевого участия и аренды иных лиц, возникшие на земельный участок впоследствии из которого были образованы земельные участки под строительство жилых домов.

Однако, регистрирующий орган при внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости в данной ситуации не учел, что застройщиком не осуществляются фактические действия по строительству объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № во исполнение обязательств перед участниками долевого строительства.

В силу акцессорного характера залога обременения в виде соответствующих прав третьих лиц на земельный участок также не являются существующими, а внесение регистрационной записи о них - правомерным.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в порядке и на основаниях, предусмотренных ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». К основаниям погашения записи относят заявление залогодержателя, акты залогодателя или решение суда.

У истца отсутствует возможность понуждения ФИО14 и ФИО4 к действиям по погашению ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном нормами п. 1 и п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ввиду чего истец считает, что ее права как обладателя земельного участка нарушенными.

В качестве соответчиков по настоящему делу привлечены ФИО4, ФИО14, ФИО6 ФИО7, ФИО8, ФИО9, ЖСК «Приозерный», ФИО10, ФИО11, ФИО12 ФИО13, Администрация ЯМР, в качестве третьих лиц ФИО2 и ФИО3, Управление Росреестра по Ярославской области переведено в третьи лица.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО15 поддержала уточненные требования, пояснила, что был большой земельный участок под строительство жилых домов, который был обременен ипотекой и арендой, но потом данный участок был разделен на 79 участков. С учетом того, что обременения не сняты с большого участка, не все договоры ипотеки зарегистрированы в установленном порядке, истец не может оформить права на земельный участок под домом, в котором расположена принадлежащая ей квартира.

Иные участники в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие.

С согласия представителя истца, дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя, считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № образован в результате выделения из земельного участка с кадастровым номером №. Как следует из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано обременение в виде ипотеки, установленной в пользу ФИО14 на основании договора долевого участия в строительстве. Однако предметом ипотеки, возникающей в связи с исполнением застройщиком обязательств из указанного договора, выступают части земельного участка, с условным обозначением №; №, которые, согласно фрагменту межевого плана не являются частью выделившегося впоследствии земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним" (далее - Закон N 122) государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства залогодержателей считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом.

Согласно ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», возникший на основании настоящей.: Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Арендные права ЖСК «Приозерного» в отношении земельного участка подлежали передаче в залог лицам, являющимся участниками долевого строительства объектов недвижимости на участке с кадастровым номером №. Жилой дом с кадастровым номером №, в котором расположена квартира истца, является единственным объектом недвижимости на указанном участке, он введен в эксплуатацию, каждое помещений в доме передано владельцам, право собственности которых на настоящий объект зарегистрировано в надлежащем порядке. Регистрационные записи о притязаниях иных лиц на помещения в указанном жилом доме отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 1.1 названной статьи регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу приведенных норм закона погашение регистрационной записи об ипотеке допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом, а именно: исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме либо на основании решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В связи с тем, что не все участники долевого строительства оформили надлежащим образом созданные на земельных участках, выделенных из земельного участка с кадастровым номером № созданные объекты, истец не имеет возможности для оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости к кадастровым номером №.

Арендные права ответчиков возникли в отношении земельного участка с номером №, договор заключен для строительства первой очереди коттеджного поселка без внеплощадных сетей инженерного обеспечения. Права на вновь образованный участок с кадастровым номером № возникли у указанных лиц в соответствии с положениями ст. 11.8 ЗК РФ, фактически строительство коттеджного поселка ими на указанном земельном участке не осуществлялось.

Кроме того, согласно ст. 610 ГК РФ, аренда заключается на определенный договором срок, по истечении которого соответствующие права третьих лиц прекращаются.

Арендные права ЖСК «Приозерный» также подлежат прекращению в связи с истечением срока договора аренды, а также ввиду того, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 36, 37 ЖК РФ, исключительно собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом собственности на земельный участок, в границах которого многоквартирный дом расположен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить ипотеку в отношении земельного участка с кадастровым номером №, установленную в пользу ФИО4 по договору участия в долевом строительстве № 3 от 8 апреля 2010 года (регистрационная запись №).

Прекратить ипотеку в отношении земельного участка с кадастровым номером №, установленную в пользу ФИО14 по договору долевого участия в строительстве № 1 от 24 сентября 2010 года (регистрационная запись №).

Прекратить обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, в пользу следующих лиц: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ЖСК «Приозерный», ФИО10, Саткунаса Дана Гедиминовича, ФИО12, ФИО13.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.М. Маханько