РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июня 2020 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Нагапетян А.Г.,

с участием:

представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-966/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Компас Плюс» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Компас Плюс» (далее – ООО «Компас Плюс») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В иске административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1 260,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости определена по состоянию на 25.05.2017 года и составляет 23 718 926 рублей 08 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью нежилого здания, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы как плательщика налога на имущество юридических лиц.

Согласно отчёту об оценке от 09.12.2019 года № 68122019О, подготовленного оценщиком ООО «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 25.05.2017 года составляет 15 328 176 рублей.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в судебном порядке.

В связи с чем, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.05.2017 года в размере 15 328 176 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме, сославшись на доводы, указанные в административном исковом заявлении.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации городского округа Сызрань Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. 

Представитель Правительства Самарской области представил в суд возражения, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1 260,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «Компас Плюс», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.03.2020 года № 63/116/707/2020-4041.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25.05.2017 года и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 12.03.2020 года № 63-00-102/20-206335, кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 25.05.2017 года составляет 23 718 926 рублей 08 копеек.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника объекта капитального строительства от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество юридических лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 15.01.2020 года ООО «Компас Плюс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области №20/2с-3 от 05.02.2020 г. заявление административного истца отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Сегмент рынка объекта оценки, определяемый и описываемый оценщиком в соответствии с п.п. 10 и 11 ФСО № 7 в разделе отчета, посвященном анализу рынка, именуется по-разному. Вследствие этого непонятно, включается ли в сегмент территория г. Самара (города областного подчинения, кроме Тольятти, на стр. 39), включаются ли в сегмент территории поселков городского типа (стр. 40), включаются ли в сегмент территории сельских населенных пунктов (стр. 40). Нарушен п. 5 ФСО № 3. В соответствии с п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке. Правила отбора аналогов отсутствуют – нарушен п. 22 ФСО № 7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 09.12.2019 года № 68122019О, подготовленный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 25.05.2017 года составила 15 328 176 рублей.Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 25.05.2017 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилого здания основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1. представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, изложенные в решении от 05.02.2020 г. №20/2с-3.

Из указанных пояснений следует, что в соответствии с п.10 и 11 ФСО 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Так как объект оценки находится в г. Сызрань – городе областного подчинения и является объектом коммерческого назначения, то на стр. 39-44 отчета оценщик анализирует сегмент продажи торгово-офисных площадей в Самарской области и городах областного подчинения Самарской области за исключением г. Тольятти, а именно: Новокуйбышевск, Отрадный, Жигулевск, Кинель, Сызрань, Похвистнево, Октябрьск, Чапаевск. Далее оценщик анализирует рынок коммерческой недвижимости по районам Самарской области (включающие в сегмент территории поселки городского типа и сельские населенные пункты), анализирует рынок г. Тольятти и Сызрань (стр. 44,46,50-56 отчета). Согласно п. 11 ФСО 7 – объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. В рамках данного отчета оценщик счел необходимым наиболее полно исследовать рынок коммерческой недвижимости в Самарской области, так как объем доступных оценщику рыночных данных по г. Сызрань, ограничен. На стр. 45-46 отчета об оценке указан объем всех доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. Для расчета оценщик использовал объекты - аналоги наиболее подходящие к объекту оценки по основным ценообразующим факторам. Правила отбора объектов-аналогов указано на стр. 46-47 отчета об оценке. 

С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 09.12.2019 года № 68122019О, подготовленный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 25.05.2017 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25.05.2017 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Компас Плюс» в суд является 16.03.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 15.01.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Компас Плюс» – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 260,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.05.2017 года в размере 15 328 176 рублей.

Датой подачи ООО «Компас Плюс» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 15.01.2020 года, в суд – 16.03.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 июня 2020 года.

Судья: Ласковская С.Н.