УИД 59OS0000-01-2024-000437-85

Дело № 3а-5/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 августа 2025 года Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Юрченко И.В., 

при секретаре Рычковой А.И.,

с участием прокурора Меньтиной А.С.,

представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному иску акционерного общества «Интер РАО-Электрогенерация» к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Интер РАО-Электрогенерация» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 15 октября 2024 года № ОРС-59/2024/001886, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2023 года. 

Также общество с ограниченной ответственностью «Интер РАО-Электрогенерация» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 24 апреля 2024 года № ОРС-59/2024/000351, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2023 года.

Определением суда от 13 марта 2025 года административные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения. 

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером **, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых платежей. 

Решениями ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 24 апреля 2024 года № ОРС-59/2024/00035, 15 октября 2024 года № ОРС-59/2024/001886 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки - 103546000 рублей по состоянию на 1 октября 2023 года. Административный истец полагает, что основания, по которым административный ответчик отказал в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, приведенные в решениях, являются необоснованными и незаконными. 

В судебном заседании представитель административного истца требования административного иска поддержал, полагал, что рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить в размере 1 рубль в соответствии с заключением эксперта ООО «Оценка и экспертиза собственности» ФИО3. Заключение эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» не может быть положено в основу решения суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости поскольку экспертом при расчете фактического возраста объекта оценки неверно применен показатель года окончания строительства, тогда как следовало учесть год начала строительства объекта. Кроме того, экспертом неверно применен коэффициент 1,75 вместо 3. Неверно рассчитанный возраст объекта оценки значительно влияет на расчет рыночной стоимости объекта, которая при применении верных показателей будет иметь отрицательное значение, в связи с чем верным являются выводы эксперта С..

Представитель административного ответчика в судебном заседании требования административного иска не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснил, что в случае удовлетворения требований административного истца в части требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в основу решения должно быть положено заключение эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, заслушав пояснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, пришел к следующим выводам.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п, которым установлена дата перехода к применению на территории Пермского края положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Пермском крае применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 1 января 2021 года на территории Пермского края вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ. 

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. 

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером ** площадью застройки 814,4 кв.м., проектируемое назначение: сооружение электроэнергетики, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена в размере 559345849,76 руб.. 

Административным истцом 27 декабря 2023 года, 29 марта 2024 года в ГБУ«Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» поданы заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в размере 103546000 рублей по состоянию на 1 октября 2023 года. К заявлениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости были приложены отчеты об оценке № 23-718-И от 22 декабря 2023 года, № 23-718/1-И от 20 марта 2024 года по состоянию на дату оценки – 1 октября 2023 года.

По заявлению, поступившему 29 марта 2024 года, 24 апреля 2024 года – т.е. в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГБУ«Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2024/000351 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Заявление, поступившее 27 декабря 2023 года, ответом ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29.12.2023 № СЭД-31.2-2-16-314 было возвращено заявителю без рассмотрения.

Решением Пермского краевого суда от 4 апреля 2024 года решение Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о возврате без рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 29 декабря 2023 № СЭД-31.2-2-16-314 признано незаконным, на Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края возложена обязанность рассмотреть заявление акционерного общества «Интер РАО – Электрогенерация» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости, поступившее в Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» 27 декабря 2023 года.

15 октября 2024 года ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2024/001886 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. 

На основании определения Пермского краевого суда от 15 августа 2024 года для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимых судебных экспертиз «Техэко» Г.

Во исполнение указанного определения суда экспертом представлено заключение № 2317/2024, согласно которому экспертом выявлены расчетные или иные ошибки в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 марта 2024 года № 23-718/1-И: индексация базовых цен справочника по состоянию на 1 января 2020 года к ценам на дату оценки 1 октября 2023 года произведена неверно; расчет внешнего устаревания содержит существенные неопределенности и погрешности. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена по состоянию на 1 октября 2023 года: 32890944 рубля с учетом НДС 20%, 27409120 рублей без учета НДС 20%.

Определением суда от 5 декабря 2024 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценка и экспертиза собственности» С..

Во исполнение указанного определения суда представлено заключение эксперта, согласно которому в заключении эксперта № 231/2024 ООО «Центр независимых судебных экспертиз «Техэко» Г., в Отчете об оценке от 20 марта 2024 года № 23-718/1-И неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** имеются. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** по состоянию на 1 октября 2023 года составляет 1 (один) рубль.

Определением суда от 31 марта 2025 года по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в рамках установления его кадастровой стоимости. Производство экспертизы поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Во исполнение указанного определения экспертным учреждением представлено заключение № 1082/2-2-25 от 26 мая 2025 года. Согласно заключению эксперта в Отчете об оценке от 20 марта 2024 года № 23-718/1-И имеются неполные (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** по состоянию на 1 октября 2023 года определена в размере 124493993 рубля. Также экспертом указано, что вопросы о наличии в заключениях эксперта ООО «Оценка и экспертиза собственности» С., ООО «Центр независимых судебных экспертиз «Техэко» Г. неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушения требований законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности, оценочной деятельности при определении рыночной стоимости объекта недвижимости выходят за рамки компетенции эксперта, в связи с чем сообщено о невозможности дать ответ на указанные вопросы.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости. 

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключения экспертов) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, то есть, установлены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат оценки, что исключало возможность для бюджетного учреждения принять отчет об оценке в качестве надлежащего отчета при пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными оспариваемых решений бюджетного учреждения от 24 апреля 2024 года № ОРС-59/2024/000351, от 15 октября 2024 года № ОРС-59/2024/001886.

При этом нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, наличие расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 103546000 рублей по состоянию на 1 октября 2023 года установлены по результатам указанных судебных экспертиз. Учитывая изложенное, у административного ответчика не имелось оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в указанном размере по состоянию на 1 октября 2023 года.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** подлежат удовлетворению. Проанализировав заключения экспертов по результатам производства судебных экспертиз, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» - в размере 124 493 993 рубля по состоянию на 1 октября 2023.

В данном случае заключение эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» может быть использовано в качестве надлежащего доказательства в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены, выводы эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости, не опровергнуты.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

На замечания административного истца относительно расчета рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом подготовлены письменные пояснения.

Так, экспертом указано, что объект исследования представляет собой объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%, следовательно, для определения рыночной стоимости необходимо использование методологии, применяемой для оценки объектов, завершенных строительством с учетом степени готовности, в том числе в части, относящейся к определению накопленного износа. Согласно сведениям технического паспорта объекта год постройки объекта – 1996 год. Учитывая высокую степень готовности объекта эффективный возраст определялся с даты постройки и составил 27 лет. При расчете эффективного (фактического) возраста объекта исследования экспертом учтено, что он по состоянию на дату определения стоимости не был законсервирован, ввиду чего эффективный возраст будет превосходить фактический. Как правило, коэффициент составляет от 1,5 до 2, для расчетов принято среднее значение - 1,75. Учитывая, что эффективный возраст не законсервированных объектов незавершенного строительства превышает в 1,5-2 раза возраст законсервированных (источник – ФИО4. Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений. Вестник МГСУ № 1, 2012), для расчета экспертом принято среднее значение на уровне 1,75, и эффективный возраст объекта составил 47,3 лет.

Таким образом, экспертом приведено обоснование расчета эффективного возраста объекта исследования, согласно которым расчет произведен для объекта незавершенного строительством с учетом степени его готовности, не доверять которым у суда оснований не имеется.

Представленная административным истцом рецензия на заключение эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», выполненная экспертом ООО «Консалтинг-центр» Д., не может быть принята во внимание, поскольку выводов эксперта с учетом дополнительных письменных пояснений, не опровергает, экспертным заключением не является. При этом как заключение судебной экспертизы, так и дополнительные пояснения эксперта содержат исчерпывающие выводы и пояснения по всем представленным в настоящее время возражениям, в частности, по вопросам расчета эффективного возраста объекта оценки с учетом года постройки и применения коэффициента 1,75.

Также не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного истца об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной экспертом ООО «Оценка и экспертиза собственности» С., в экспертном заключении которого нарушения требований закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки установлены не были.

В соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта, в частности обоснованности применения метода срока жизни для определения внешнего (экономического) устаревания объекта оценки, судом была назначена повторная судебная экспертиза, выводы которой о стоимости объекта недвижимости опровергают выводы эксперта С., определившим стоимость объекта оценки в размере 1 рубль. При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «Оценка и экспертиза собственности» С. не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости следует установить в размере его рыночной стоимости – 124 493 993 рубля по состоянию на 1 октября 2023. Доказательств иного сторонами не представлено. 

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 27 декабря 2023 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 124493 993 рубля по состоянию на 1 октября 2023 года.

В удовлетворении административного иска акционерного общества «Интер РАО-Электрогенерация о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 24 апреля 2024 года № ОРС-59/2024/000351, от 15 октября 2024 года № ОРС-59/2024/001886 отказать. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2023 года. 

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2025 года.