Дело № 3а-25/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 

10 сентября 2021 года 

Тюменский областной суд в составе:

председательствующего судьи Осипова А.В.,

при секретаре Красюк А.О.,

с участием представителя административного истца ООО «БУЛГАР» - ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БУЛГАР» в лице представителя ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, Администрации г. Тюмени об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «БУЛГАР» (далее – ООО «БУЛГАР») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, Администрации г. Тюмени об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, расположенного по адресу: 

<

.......> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 565 716 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что указанным земельным участком административный истец владеет на праве аренды, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7 891 546,04 рублей. 

Превышение кадастровой стоимости данных объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влияет на размер арендных платежей и выкупную стоимость земельного участка.

Для защиты своих прав истец обратился в суд с административным иском (т. 1 л.д. 3-7).

Представитель административного истца ООО «БУЛГАР» - ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования поддержала в полном объеме.

От представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области поступили письменные возражения на административное исковое заявление, просит отказать в удовлетворении административного иска, поскольку представленный отчет, выполненный оценщиком ООО «Региональный экспертный центр», не может являться достоверным доказательством и не может быть положен в основу решения относительно указанного земельного участка, поскольку выявлены нарушения требований оценочного законодательства. Результаты оценки не соответствуют уровню цен, сложившемуся на рынке земельных участков в районах сходных с оцениваемым (т. 1 л.д. 149-150). В возражениях от 08 сентября 2021 года указывает, что при оценке экспертного заключения №3 от 20 августа 2021 года нарушений оценочного законодательства не выявлено, результаты оценки соответствуют уровню цен, сложившемуся на рынке. 

На административное исковое заявление от представителя административного ответчик Администрации г. Тюмени поступили письменные возражения, в которых представитель просит отказать в удовлетворении заявленных требований, также просит рассмотреть дело в отсутствие представителя (т. л.д. 145-146).

От представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области поступили возражения на административный иск, просит принять решение на усмотрение суда, рассмотреть административный иск в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 137-140).

На административное исковое заявление от административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тюменской области поступил письменный отзыв, в котором просит принять решение по заявленному требованию на усмотрение суда, государственную пошлину с учреждения не взыскивать (т. 1 л.д. 178-181).

Представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Тюменской области, Администрации г. Тюмени, представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тюменской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

На основании ч. 6 ст. 150, ч. 4 ст.2 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав представителя административного истца ООО «БУЛГАР» - ФИО2, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу. 

Предметом рассмотрения настоящего административного дела являются требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу ч.6 ст.24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01 января 2017 года, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Таким образом, к рассматриваемым правоотношениям об оспаривании результатов кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка подлежат применению нормы Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами или юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке») кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.

В силу статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Таким образом, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости. Изменение кадастровой стоимости по основаниям, предусмотренным законом, не повлечет нарушение прав иных лиц, между тем позволит установить баланс законных прав и интересов сторон. 

Административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 6356 кв.м, расположенный по адресу: 

<

.......>. (т. 1 л.д. 118-120).

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости для земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, расположенного по адресу: 

<

.......>, по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость определена в размере 7 891 546,04 рублей. 

Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости 13 ноября 2016 года (т. 1 л.д. 115).

Как следует из материалов дела, административный истец арендует земельный участок с кадастровым номером 

<

.......> на основании договора аренды № 

<

.......> от 31 октября 2019 года, срок действия договора до 30 октября 2068 года. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенном в приложении к договору (т. 1 л.д. 118-120).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Административный истец является плательщиком арендных платежей, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем имеет правовой интерес в результатах определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 495/20 от 08 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Региональный экспертный центр».

Согласно отчету № 495/20 от 08 октября 2020 года оценщика ООО «Региональный экспертный центр» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> по состоянию на 01.01.2016 составляет 3 565 716 рублей. 

Суд, проверив вышеуказанный отчет, приходит к выводу о том, что не может его принять в качестве допустимого доказательства, поскольку эксперт в качестве объекта-аналога № 1 использовал земельный участок, из объявления о продаже которого видно, что он продается с пометкой «срочно», не применив к нему корректировку по такому элементу сравнения как «условие продажи». Сообщение о необходимости срочной продажи земельного участка может повлиять на его предложенную цену в сторону уменьшения. Кроме того, в качестве объектов аналогов оценщиком использованы объекты несходные объекту оценки по метаположению, при этом поправка на местоположение не отвечает требованиям обоснованности и достоверности. 

Указанное обстоятельство свидетельствует о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и пункта 22д Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке); при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области в письменных возражениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований административного иска, указал на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений определением Тюменского областного суда от 11 марта 2021 года по делу проведена судебная экспертиза в ООО «Консалтинговая компания «Эксперт».

По заключению судебной экспертизы ООО «Консалтинговая компания «Эксперт» от 15 мая 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 6 356 кв.м, расположенного по адресу: 

<

.......> по состоянию на 01 января 2016 года составляет 7 424 000 рублей (т. 2 л.д. 88-140).

В связи с имеющимися в экспертном заключении противоречиями в отраженной средней цене предложения 1 кв.м земельных участков под индустриальную застройку в районах г. Тюмени на 01.01.2016 в размере 567 рублей и примененном среднем значении в размере 848 рублей, по ходатайству представителя административного истца ООО «БУЛГАР» - ФИО1 определением суда от 04 июня 2021 года назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «АЛЛЕГРА».

Согласно заключению эксперта № 3 от 20 августа 2021 года, выполненному экспертом ООО «АЛЛЕГРА», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 6 356 кв.м, расположенного по адресу: 

<

.......> по состоянию на 01 января 2016 года составляет 5 815 740 рублей (т. 3 л.д. 3-106).

В силу ч.1 ст.84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение эксперта № 3 от 20 августа 2021 года, выполненному экспертом ООО «АЛЛЕГРА», по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. В рамках оценки объектов сравнительным подходом до выбора объектов, использованных в качестве аналогов для расчета, оценщиком проведен анализ рынка и определены все предложения о сделках с объектами недвижимости на дату оценки, относящиеся к одному сегменту рынка с объектом оценки.

Для сопоставления с объектом оценки оценщиком использованы сведения о трех объектах-аналогах, при этом в заключении использована имеющаяся информация об объектах-аналогах, влияющая на ценообразование – местоположение, расположение относительно дорог, обеспеченность коммуникациями, назначение, наличие железнодорожной ветки на земельном участке и ссылка на использованные источники информации.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО8 пояснила, что в предложении объекта-аналога № 1 имеется указание на срочность продажи. Указание о срочной продаже влияет на стоимость. Остальные объекты-аналоги не были отобраны ею, так как некоторые источники информации содержали недостаточно данных для использования их в качестве аналогов.

Возражения административного истца строятся на несогласии с выбором объектов-аналогов, проведением корректировок. В соответствии с требованиями ФСО выбор аналогов осуществляется экспертом самостоятельно, исходя из наиболее схожих характеристик. Данных о том, что выбранные экспертом аналоги, использованные в исследовании, не соответствуют заявленным характеристикам, суду не представлено. Доказательств, объективно опровергающих выводы эксперта ООО «АЛЛЕГРА», не имеется.

Само заключение эксперта ООО «АЛЛЕГРА» содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить выводы эксперта под сомнение.

Со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц не представлено каких-либо мотивированных возражений против судебного заключения эксперта.

В письменных возражениях на заключение эксперта ООО «АЛЛЕГРА» представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области указывает, что результат оценки спорного земельного участка соответствует уровню цен, сложившемуся на рынке земельных участков в районах, сходных с оцениваемым.

Суд учитывает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> внесена в единый государственный реестр недвижимости на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тюменской области, утвержденном распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 08 ноября 2016 года № 0111/16 определена методом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта, в то время как экспертом ООО «АЛЛЕГРА» производилась оценка конкретного земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик.

С учетом изложенного, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта № 3 от 20 августа 2021, выполненного ООО «АЛЛЕГРА».

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 27 января 2021 года. Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков. 

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований путем установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 6 356 кв.м, расположенного по адресу: 

<

.......> по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 5 815 740 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БУЛГАР» удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> расположенного по адресу: 

<

.......> равной его рыночной стоимости в размере 5 815 740 рублей на период с 01 января 2016 года и до внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 января 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционной суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 23 сентября 2021 года.

Судья Тюменского областного суда А.В.Осипов