Дело № 2-611/19 17 января 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга

в составе:

председательствующего судьи Заплатиной А.В.

при секретаре Константиновой А.А.,

с участием:

представителя истца – ФИО1, действующей по доверенности от 07.09.2018сроком на три года, 

представителя истца – ФИО2, действующего по ордеру № от 18.12.2018,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3- ФИО4, действующей по ордеру А 1801336 от 14.0.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3 и ФИО6 о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения и прекращении права собственности на долю жилого помещения, 

установил:

Истец обратился в суд с заявленными требования. В обоснование позиции указала на то, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 19/60 доли в трёхкомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Указанная квартира общей площадью 86.80 кв.м, состоит из трёх изолированных комнат: 19.30 кв.м., 19.80 кв.м., 21.10 кв.м. Другими сособственниками в квартире являются дочь истца ФИО7, её доля в квартире составляет 20/60 доли, а также до последнего времени являлась ФИО3 с долей 21/60, соответствующей комнате площадью 21.1 кв.м.(помещение №8).

27 февраля 2018 года истцу от ответчика ФИО3 по электронной почте поступило предложение о покупки, принадлежащей ей на праве собственности комнаты, площадью 21.10 кв.м за 2 400 000 рублей. 

Истец фактически согласилась на покупку данной комнаты с условием снижения стоимости. По данному вопросу между истцом и ответчиком ФИО3 состоялась длительная переписка в результате которой окончательная стоимости спорной комнаты была согласована и составила 2 100 000 рублей.

Поскольку истец на постоянной основе проживает в Швеции, то в результате электронной переписки стороны согласовали, что договор купли - продажи комнаты будет заключен в Санкт-Петербурге, - 02.06.2018. 

Однако, уже после выезда истца из Швеции в Санкт- Петербург, со стороны ответчика ФИО3 поступило электронное письмо о возможности заключения сделки в конце июня 2018 года и одновременном уведомлении истца о том, что в случае отказа от покупки комнаты, ей будет направлено официальное уведомление о продаже доли через нотариуса. 

В последствии, каких – либо уведомлений и писем от ответчика ФИО3, истец не получала, от покупки спорной комнаты не отказывалась. Вместе с тем, также по средствам электронной переписки, истцу от нового собственника комнаты ФИО6 стало известно об её отчуждении, чем нарушено право истца на преимущественное право покупки. 

С учетом изложенного, истец просит: 

1. Признать за ней право преимущественной покупки 21/60 доли (комнаты 21.10 кв.м.) в квартире 

<

адрес>;

2. Перевести права и обязанности покупателя с ФИО6 на ФИО8;

3. прекратить право собственности на 21/60 долю квартиры по адресу 

<

адрес> на имя ФИО6 о произведении регистрации права собственности на 21/60 долю указанной квартиры на имя ФИО5

Истец в судебное заседание не явился, ведет дело через представителей, которые в судебное заседание явились и просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 и ее представитель в судебное заседание явились, просили в удовлетворении требований отказать, указав, что процедура продажи доли была соблюдена. Ответчик длительное время подстраивался под пожелания истца в части цены договора и срока его заключения, однако учитывая необходимость скорейшего отчуждения комнаты для улучшения жилищных условий своих детей ожидающих ребенка, не получив безусловного согласия истца на покупку доли исходя из условий продажи, предлагаемых ФИО3 была вынуждена искать другого покупателя. 

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, в заявлении просила отказать в удовлетворении исковых требований и рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 105).

Суд применительно к положениям ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Выслушав явившихся участников процесса, допросив в качестве свидетеля ФИО9, изучив материалы и исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО5 является собственником 19/60 доли трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Санкт- Петербург, Новгородская 

<

...> на основании договора №31 передачи квартиры в собственность граждан от 29.06.1998. Другим сособственниками являются ФИО7, ФИО6 (до 27.07.2018 ФИО3).

24 июля 2018 года между ФИО3 именуемый продавцом, с одной стороны и ФИО6, именуемый покупатель, с другой стороны, заключен договор купли- продажи доли квартиры, согласно которому ФИО3, продала ФИО6 принадлежащую ему на праве собственности 21/60 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру за 2 200 000 рублей (п. 4. договора).

Из регистрационного дела следует, что истцу как сособственнику 19/60 доли квартиры до заключения договора купли-продажи с ФИО6 направлено предложение ФИО3 о покупке её 21/60 доли за 2 200 000 рублей, что подтверждается копией свидетельства врио нотариуса нотариального округа Санкт- Петербурга ФИО10 от 12.07.2018 о том, что истцу 02.06.2018 было направлено через почтовое отделение связи заказным письмом с уведомлением о вручении предложение ФИО3 приобрести 21/60 долю в праве собственности на спорную квартиру, принадлежащую ФИО3, за 2 200 000 рублей в течение одного месяца с момента получения предложения о покупке. Из текста заявления прямо следовало, что ФИО3 известила истца о его праве преимущественной покупки указанной доли с просьбой не позднее одного месяца со дня вручения заявления сообщить о её желании приобрести долю на предложенных условиях или отказаться от ее приобретения, а также был предупрежден о возможности отчуждения ФИО3 доли третьим лицам.

Предложения о преимущественном праве покупки были направлены истцу ФИО5 и её дочери ФИО7 по адресу: Санкт- Петербург, Новгородская 

<

...>, который является местом нахождения долевой собственности указанных лиц и местом регистрации. 

Доводы истца о том, что на момент направления предложения истец фактически проживала в Швеции, о чем ответчику ФИО3 было известно, что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика и его намерении скрыть от истца возможность приобретения отчуждаемой ФИО3 доли, суд находит несостоятельными исходя из следующего. 

Как пояснил ответчик ФИО3 сведениями о месте фактического проживания ФИО5 в Швеции она не располагала, все заявления о намерении продать долю в квартире были первоначально озвучены в электронной переписке, который являлся единственным средством связи с истцом. На предложение о покупке комнаты ФИО5 какого – либо утвердительного ответа не дала. Предложение приобрести спорные доли иным сособственникам было направлено по известным адресам, указанным в выписке Управления Росреестра по СПб по месту нахождения собственности и регистрации истца, что согласуется с требованиями действующего законодательства. Более того, суд приходит к выводу, что по смыслу ст. ст. 30, 31 ЖК РФ, собственник и члены его семьи обязаны получать судебную корреспонденцию, поступающую в адрес принадлежащего на праве собственности жилого помещения, которая может быть связана с реализацией прав и исполнением обязанностей в отношении данного жилого помещения, не получение данной корреспонденции в силу ст. 165.1. ГК РФ, не освобождает истца от возможных юридических последствий с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Факт того, что ответчику ФИО3 не был известен адрес фактического проживания истца не оспаривался представителями истца в ходе судебного разбирательства. 

Свидетель ФИО9, в своих пояснениях сообщила суду, что работает на рынке продажи и покупки недвижимости около пяти лет. Между ней и ответчиком ФИО3 был заключен договор на сопровождение сделки по продаже доли в общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Предметом договора являлась обязанность со стороны ФИО9 как агента найти покупателя на отчуждаемые комнаты, провести переговоры и показать комнаты потенциальным покупателям. В рамках исполнения договора свидетель в первую очередь предложил покупку спорных долей сособственникам указанной квартиры, с которыми ФИО3 уже начала переписку относительно продажи своей доли по электронной почте, и поскольку в дальнейшем ей был передан телефон агента со стороны истца, то осуществил ей звонок на телефон. В ходе телефонных переговоров с агентом со стороны истца стало известно, что всей суммы в счет оплаты отчуждаемой доли единовременно у истца нет и ей необходимо решить вопрос об оформлении ипотеки. Контактные данные о фактическом проживании сособственника ФИО5, агент не передала. Поскольку сособственник не дала утвердительного ответа относительно намерения приобрести спорную долю и не совершила никаких действий фактически свидетельствующих о намерении их приобретения за предложенную ФИО11 цену, то свидетель разъяснил своему клиенту необходимость направления официального предложения о покупке долей через нотариуса по известным адресам проживания сособственников. Кроме того, у свидетеля в ходе ведения переговоров сложилось впечатление, что истец тянет время для сбора денежных средств на покупку отчуждаемой ответчиком доли. 

Свидетель предупрежден судом об уголовной ответственности, является не заинтересованным лицом в исходе дела, не доверять показаниям свидетеля у суда нет оснований, поскольку они являются последовательными и согласуют между собой. 

Исходя из представленных в дело доказательств, пояснений сторон и показаний свидетеля, довод истца о том, что при продаже спорной комнаты было нарушено преимущественное право ФИО5 на покупку этой доли квартиры, отклоняется судом, как противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

Довод истца о том, что он выразил согласие на приобретение продаваемой доли квартиры, суд находит необоснованным, поскольку, как указано выше, установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. Действий по приобретению продаваемой доли истец в месячный срок не совершил. Напротив действия истца надлежащим образом информированного путем направления сообщений ответчиком о намерении продать долю на электронный адрес до момента направления предложения о покупке через нотариуса свидетельствуют о намеренном уклонении от получения официального предложения о покупке доли с целью затянуть время заключения сделки купли- продажи, на период сбора денежных средств, которых у истца не было как на момент направления заявления в адрес истца, - 02.06.2018, так и на момент заключения договора купли- продажи доли, - 24.07.2018. К указанному выводу суд приходит исходя из имеющейся в деле выписки истца по счету, которой подтверждается зачисление денежных средств на счет истца в размере стоимости спорной доли только 15.11.2018 (л.д.36-37), и, как следствие, отсутствие у истца реальной возможности приобретения спорных долей в течение месяца с момента направления ФИО3 заявления о продажей доли.

В связи с чем, ФИО3 была вправе продать долю квартиры другому лицу.

Суд учитывает, что исходя из положений ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может считаться нарушенным лишь тогда, когда участник долевой собственности имеет не только намерение приобрести проданную другим участником общей собственности третьему лицу без соответствующего извещения долю, но и материальную возможность такой покупки. Поэтому наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств, является обязательным условием для удовлетворения заявленных исковых требований. Истцом не представлено доказательств того, что у нее на момент заключения спорной сделки имелись в наличии денежные средства, достаточные для выкупа спорной доли, размер которой определен в договоре купли-продажи от 24 июля 2018 года между ФИО3 и ФИО6 (л.д.48).

Доводы истца о злоупотреблении правом со стороны ответчика ФИО3, намеренном срыве сделки, запланированной на 02.06.2018 являются голословными, исходя из имеющих в материалах дела текстов электронной переписки, которая не подтверждает согласованной воли обеих сторон на заключение договора, - 02.06.2018. 

Таким образом, истица ФИО5 реальные действия в подтверждение своих намерений о приобретении спорной доли в период установленного законом срока не осуществила, факт направления электронных писем о намерении приобретения данной доли при отсутствии к тому реальных действий, подтверждающих желание ее приобретения, не подтверждает намерение истца на приобретение данной доли.

Факт неоднократного понижения цены свидетельствует об отсутствии намерения приобрести спорную долю за цену, указанную в первоначальном предложении от 27 февраля 2018 года, и в предложении направленном через нотариуса, - 02 июня 2018 года, а также о злоупотреблении истцом своими гражданскими правами.

Кроме того, как следует из справки от 29.12.2018, выданной ФИО3 по месту работы ООО «Турфирма «Русский город», она действительно была задействована на основании срочного трудового договора в должности экскурсовода для группы туристов, в период с 02.06.2018 по 05.06.2018, а поэтому позиция истца о том, что ответчик ФИО3 намеренно уклонилась от заключения договора, не состоятельна (л.д.106).

С учётом всего изложенного, суд приходит выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь ст.ст. 193-199, 321 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО5 в удовлетворении требований к ФИО3 и ФИО6 о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения и прекращении права собственности на долю жилого помещения, отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, в Санкт-Петербургский городской суд, через Смольнинский районный суд города Санкт- Петербурга

Судья: подпись