44OS0000-01-2019-000288-51 

Дело № 3а-321/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 октября 2019 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Дерябиной Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Серенада» к Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Серенада» обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением по тем основаниям, что является собственником нежилого здания, кадастровый номер №, общей площадью 839,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 31 240 877,82 руб.

Действительная рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года значительно меньше и составляет 17 757 000 руб., что подтверждается отчетом №8371 от 10 июня 2019 года, составленным оценщиком ФИО7 Несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Просили установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец ООО «Серенада» своего представителя не направило, будучи уведомлено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. При этом до судебного заседания от представителя административного истца ФИО1 поступило уточненное административное исковое заявление, в указано, что кадастровую стоимость объекта недвижимости следует установить в размере рыночной, составляющей 20 121 000 руб. в соответствии с уточненным отчетом оценщика. 

Представители административного ответчика администрации Костромской области ФИО2, заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО3 возражений относительно заявленных административных исковых требований не заявили.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «Серенада» является собственником объекта капитального строительства, наименование: нежилое строение, назначение: нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 839,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 31 240 877,82 руб.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 27.12.2017 N 91-од, налоговая база по принадлежащему административному истцу объекту недвижимости определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Обосновывая заявленные требования, административный истец руководствовался отчетом №8371 от 10 июня 2019 года, составленным оценщиком ФИО8 в котором рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 17 757 000 руб.

Оценщик определил рыночную стоимость объекта с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), обосновано отказавшись от применения затратного подхода. 

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценообразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставка, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

К материалам дела приобщены дополнения к отчету, в которых рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 20 121 000 руб. в связи с произведенными корректировками.

Отчет принимается судом, поскольку подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами, результаты оценки, содержащиеся в уточненном отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, а ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения, то есть 05 июня 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, наименование: нежилое строение, назначение: нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 839,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 20 121 000 (Двадцать миллионов сто двадцать одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления считать 05 июня 2019 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов