Дело № 2-27/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2018 года г. Вологда

Вологодский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Лутошкиной О.М.,

при секретаре Коноплевой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности, ответчика ФИО2, его представителя ФИО3, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о взыскании стоимости восстановительного ремонта жилого дома,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5 о взыскании стоимости восстановительного ремонта дома, в обоснование заявленных требований указав, что 16.03.2016 между сторонами был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец купил у ответчиков жилой дом общей площадью 53,6 кв.м и земельный участок площадью 600 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.2 договора стоимость указанных объектов недвижимости составила 1198000 рублей, в т.ч.: земельного участка – 198000 рублей, жилого дома – 1000000 рублей. Объекты недвижимости были приобретены истцом частично за счет собственных средств в сумме 179700 рублей, оставшаяся часть – 1018300 рублей – за счет целевых кредитных средств, предоставленных истцу 

<

данные изъяты> на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обеспечения полного и своевременного исполнения обязательств по кредитному договору истец предоставил кредитору в залог указанные объекты недвижимости, их залоговая стоимость составила 90% от рыночной стоимости, составляющей 1802000 рублей: жилой дом - 1604000 рублей, земельный участок – 198000 рублей. Согласно п.6 договора купли-продажи, а также п.2 акта приема-передачи от 16.03.2016 продавцы обязуются передать объекты недвижимости в том качественном состоянии, в каком они есть на день подписания договора и акта приема-передачи. При заключении договора истец руководствовался презумпцией добросовестности своего контрагента, считал, что покупает качественный товар. Договор купли-продажи и акт приема-передачи не содержат положений о качестве передаваемых объектов недвижимости. Поскольку дом приобретался истцом с целью дальнейшего проживания в нем, его качество должно соответствовать требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям, то есть он должен быть пригоден для постоянного проживания. Снаружи дом был обшит сайдингом, внутри дома стены обшиты гипсокартонном, на который наклеены обои. При наступлении холодов истец обнаружил, что дом не прогревается. С целью выяснения причин этого, истец снял сайдинг и обнаружил скрытые дефекты дома: еще одно окно в стене дома, зашитое под сайдинг и гипсокартон; сайдингом была скрыта ничем не утепленная дверь, заколоченная изнутри дома досками и гипсокартоном; один угол дома был заставлен горбылем, когда его убрали, обнаружили трещины и дыры в фундаменте; бревна оказались старыми, во многих местах лопнувшими и сгнившими; между бревнами продуваемые щели. Указанные недостатки дома не могли быть выявлены истцом при покупке дома ввиду отсутствия доступа к указанным строительным конструкциям, а также вследствие того, что истец не обладает специальными познаниями. Данные недостатки являются существенными, поскольку из-за них истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения данных строительных дефектов составляет 417400 рублей. В связи с тем, что ответчики постоянно проживали в указанном доме, они не могли не знать о вышеуказанных недостатках дома, и должны были предупредить истца об этих недостатках при подписании договора купли-продажи. Истец неоднократно в устной форме обращался к ответчикам с просьбой об устранении дефектов или о возмещении расходов на их устранение, но ответа не получил. 

Просил суд взыскать с ответчиков стоимость восстановительного ремонта жилого дома в размере 417400 рублей.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, действовал через представителя. 

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что по документам год постройки спорного дома – 2013, истец полагает, что на самом деле дом был построен значительно раньше. Выявленные истцом в процессе эксплуатации дома недостатки являются скрытыми, при покупке дома они не могли быть обнаружены, поскольку специалистом в области строительства истец не является, специалиста для осмотра дома не приглашал, ответчики о наличии недостатков в доме умолчали. Допрошенные свидетели по делу со стороны истца подтвердили, что указываемых истцом недостатков, при покупке дома обнаружено не было. Полагает, что дом в таком виде, в каком был продан, для проживания непригоден. Просила не принимать в качестве доказательства по делу заключение эксперта АНО 

<

данные изъяты> Н.С.Л. от 25.01.2018, поскольку считает, что экспертом не полностью даны ответы на поставленные в определении суда вопросы, эксперт дает понятие скрытых недостатков в соответствии со строительными, а не правовыми нормами, в заключение не указана стоимость устранениях выявленных недостатков. Ходатайствовала о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы. 

Ответчик ФИО2, его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании, ссылаясь на письменные возражения на иск, заявленные требования не признали, пояснив, что истцом не представлено доказательств, что о недостатках покупаемого дома истец не мог знать на момент подписания договора, а ответчик знал о них, но скрыл это от покупателя. Перед заключением сделки истец неоднократно осматривал жилой дом, претензий к его качеству не предъявлял, знал, что дом не новый, построен частично из вторичного бруса, что было видно при входе в дом на веранде. Доказательств того, что истец желал осмотреть дом с привлечением специалистов, и ему было в этом отказано, суду не представлено, также как и доказательств того, что истец был ограничен в доступе в какие-либо помещения приобретаемого им дома. Кроме того, истцу было известно, что дом отапливается при помощи электрического котла, и для поддержания тепла в зимнее время требуется максимальная мощность электрокотла, учитывая, что дом приобретался истцом ранней весной. Определяя договорную цену за приобретаемый жилой дом, стороны не были ограничены в ее определении и установили с учетом фактического состояния жилого дома. Внесения в договор пункта о гарантийных обязательствах продавца по качеству здания истец не требовал. На момент подписания договора купли-продажи и передачи ответчику недвижимого имущества разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял. Приобретая объект недвижимости, истец при должной осмотрительности мог усомниться в качестве приобретаемого дома, ознакомившись с документами. Кроме того, указанные в иске жилой дом и земельный участок приобретены истцом с помощью заемных денежных средств в 

<

данные изъяты> и являются залоговым имуществом, залоговая стоимость составляет 1 443 600 руб., что гораздо больше, чем стоимость, указанная в договоре купли-продажи жилого дома, - 1 000 000 рублей. Банком и истцом данная оценка не оспорена, кредит истцу предоставлен. Жилой дом и земельный участок были приобретены ответчиками в 2014 году для постоянного проживания в том же виде, в каком были проданы истцу. За два года проживания в доме не было холодно, температура в доме зависела от мощности, установленной в электрокотле. Никаких переделок в доме ответчики не производили, были вынуждены продать дом лишь по причине расторжения брака. Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Не согласен с расчетом стоимости восстановительных работ дома, поскольку расчет выполнен не специалистом и включает в себя расходы, которые должен нести собственник объекта недвижимости. Результатам судебной строительно-технической экспертизы доверяют, считают, что на поставленные перед экспертом вопросы даны полные ответы. При осмотре спорного объекта экспертом, истец присутствовал. Оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы не имеется. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, в удовлетворении иска просила отказать, так как истец осматривал дом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, привлеченный к участию в деле протокольным определением Вологодского районного суда от 19.09.2017, в судебное заседание не явился, извещался надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Свидетель Б.Н.В. в судебном заседании пояснил, что оказывал услуги риелтора при покупке дома ФИО7 у предыдущего собственника. Замечаний по качеству дома при осмотре ими не выявлено, продавец отзывался о доме положительно, указал, что дом был построен за два-три года до продажи. О том, что дом был построен из бревна, было видно на веранде. Позднее он оказывал услуги ФИО7 при продаже дома.

Свидетель З.Ю.В. в судебном заседании пояснила, что оказывала риелторские услуги ФИО4, который хотел приобрести дом в пределах 

<

адрес>, год постройки дома - не более 5 лет. При осмотре спорного дома каких-либо видимых недостатков выявлено не было, дом был обшит сайдингом, за исключением веранды. Эксперта на осмотр дома ФИО4 не приглашал, год постройки дома узнали из технической документации. ФИО4 осматривал дом два раза.

Свидетель С.А.А. в судебном заседании пояснила, что несколько раз, в том числе, и в зимний период была в гостях у С-ных в приобретенном ими доме в районе 

<

адрес>. В доме было тепло, ФИО7 дом нравился, но по возникшим семейным обстоятельствам им пришлось дом продать.

Свидетель С.Н.А. в судебном заседании пояснил, что присутствовал при осмотре дома перед покупкой дома ФИО7. Прежний собственник сообщал ФИО7, что низ дома сделан из новых бревен, а верх - из бревен постарше, что отчетливо видно на веранде. Внешне все бревна были в хорошем состоянии. После приобретения дома ФИО7, неоднократно был в гостях у его семьи, в том числе, в зимний период, в доме было тепло. Каких-либо нареканий со стороны ФИО7 относительно качества приобретенного дома, не слышал.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

В соответствии со статьей 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов дела усматривается, что 16.03.2016 между ФИО2 и ФИО5 с одной стороны (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому продавцы продают, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым №, площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и жилой дом, общей площадью 53,6 кв.м, жилой площадью 39,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.2 договора стоимость указанных объектов недвижимости составила 1198000 рублей, в т.ч.: земельного участка – 198000 рублей, жилого дома – 1000000 рублей.

Согласно п. 6 указанного договора продавцы обязуются передать объекты в том качественном состоянии, каком они есть на день подписания договора.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче недвижимого имущества стороны составили передаточный акт (п. 8 договора).

В тот же день, 16.03.2016 сторонами подписан акт приема-передачи передаваемого недвижимого имущества, из которого следует, что дом на момент подписания настоящего акта полностью оснащен всем необходимым для проживания, в том числе: на полу – линолеум, полный комплект межкомнатных дверей, электророзетки, металлическая входная дверь. Также в указанном акте перечислено находящее в доме имущество: ванна, унитаз, тумба с раковиной, зеркало, электроводонагреватель, электрокотел отопительный, кухонный гарнитур, электро-газовая плита, вытяжка, электронасос. Указано, что продавцы обязуются передать жилой дом и земельный участок в том качественном состоянии, в котором они есть на момент подписания настоящего акта. 

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым №, общей площадью 53,6 кв.м, количество этажей: 1, расположенный по адресу: 

<

адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №), и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства площадью 600 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №).

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что приобретенный им у ответчиков жилой дом имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

В соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта АНО 

<

данные изъяты> Н.С.Л. от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в процессе строительства жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, допущен ряд недостатков, которые влияют на тепло-технические характеристики (свойства) дома: в цокольном перекрытии отсутствует контур утепления; отсутствует вентиляция подпольного пространства; оконная конструкция не соответствует требованиям СП 50.13330.12 «СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий». Данные недостатки не скрыты, возможность выявить их при покупке дома имелась без привлечения специалиста, учитывая, что дом снаружи был обшит сайдингом. Скрытые недостатки, выявленные в процессе осмотра, с которым относятся заделанные под обшивкой фасада двери, не ухудшают технического состояния дома. В сравнении с техническим состоянием, в период с 2014 года по момент проведения экспертизы, дом подвергался реконструкции. Часть конструкций здания выполнена из бывших в употреблении материалов, однако состояние фундамента, гидроизоляции, год производства котла (2013) указывают на то, что дом мог быть построен в 2013 году. Также могла иметь место реконструкция существующего здания, выполненная в 2013 году, с учетом использования бывших в употреблении материалов и наличия скрытых под отделкой окна и двери. Для приведения теплозащитных свойств конструкций дома к требуемым необходимо: выполнить проект утепления цокольного перекрытия, в соответствии с проектом, выполнить работы по утеплению цокольного перекрытия; произвести замену окон на окна с двухкамерным стеклопакетом, соответствующим требованиям СП 50.13330.12 «СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий»; устроить контур наружного утепления с зашивкой фасада (восстановить разобранную часть). 

Строительно-техническая экспертиза выполнена экспертом, имеющим необходимую квалификацию и опыт производства судебных строительно-технических экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта иным собранным по делу доказательствам не противоречат, сделаны на основании полного и всестороннего анализа материалов дела, и дают однозначные ответы на поставленные вопросы, заключение эксперта мотивировано, основано на результатах фактических исследований, соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Экспертиза проведена с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства и методических требований, предъявляемых к производству судебных экспертиз.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, не представлено.

Указанная экспертиза оплачена истцом ФИО4 07.12.2017 в размере 19 500 рублей.

Таким образом, материалами дела подтверждено и показаниями сторон не оспаривалось, что истец до заключения договора купли-продажи осматривал дом, в связи с чем, располагал возможностью выявить недостатки, влияющих на тепло-технические характеристики дома, самостоятельно, без привлечения специалиста, что подтверждается заключением строительно-технической экспертизы.

На момент подписания договора купли-продажи и передаче истцу недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцами и покупателем не имелось, истец претензий и замечаний по техническому состоянию дома не предъявлял, спорный объект передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания. Указанные обстоятельства подтверждаются актом приема-передачи от 16.03.2016 и сторонами не оспариваются. При этом ФИО4 как лицо, участвующее в сделке, должен был действовать с должной степенью осмотрительности и осторожности, ему никто не препятствовал в осмотре дома совместно со специалистами, экспертами, до того, как будет подписан договор купли-продажи. Дом передавался истцу в том виде, в каком он находится в настоящее время, указанные в экспертизе дефекты в нем имелись и на момент оформления сделки. В материалах дела также отсутствуют какие-либо сведения о том, что истец предпринимал возможные меры для устранения недостатков, в том числе проведение ремонтных работ.

При таких обстоятельствах те недостатки, на которые указывает истец, являлись визуально видимыми, доказательств наличия скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены на момент осмотра жилого дома, истцом не представлено. Поэтому доводы стороны истца о том, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать возмещения расходов на устранение недостатков приобретенного объекта в порядке статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются несостоятельными. 

Таким образом, в удовлетворении исковых требований суд полагает правомерным отказать.

Учитывая, что ФИО4 в удовлетворении иска отказано, судебные расходы, понесенные истцом, взысканию с ответчиков не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о взыскании стоимости восстановительного ремонта жилого дома, отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна.

Судья О.М. Лутошкина

Изг. 16.02.2018