Дело № 2-2515/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 12 ноября 2018 г.

Октябрьский районный суд города ФИО8 в составе председательствующего судьи Гродниковой М.В., с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) Департамента муниципальной собственности администрации г. ФИО8 по доверенности от 15.12.2017 г. ФИО1,

представителя ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО2, ФИО3 по доверенностям ФИО4,

при секретаре Левановой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации г. ФИО8 к ФИО2 и ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, встречного искового заявления ФИО2 и ФИО3 к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. ФИО8 о признании объекта завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению, признании права собственности, 

У С Т А Н О В И Л:

Между Департаментом муниципальной собственности и ФИО3, ФИО2 заключен договор аренды № 64504 от 30.11.2012 земельного участка 

<

данные изъяты>, для размещения объекта незавершенного строительства. Соглашением от 07.05.2015 договор между сторонами расторгнут. Между Департаментом муниципальной собственности и ФИО3, ФИО2, заключен договор аренды № 68837 от 07.05.2015 земельного участка 

<

данные изъяты>, без проведения торгов для завершения строительства. Срок аренды по договору: с 31.03.2015 по 30.03.2018. В указанный срок строительство объекта с кадастровым 

<

данные изъяты> (склад семян) так и не было закончено. 12.03.2018 в Управление федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Кировской области направлено письмо о погашении регистрации записи Договора аренды № 68837, в связи с истечением срока. В июне 2018 Ответчики обратились в департамент муниципальной собственности Администрации г. ФИО8 с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без торгов. 02.07.2018 Постановлением Администрации г. ФИО8 № 1768-п ответчикам отказано.

С учетом положений ст. 239.1 ГК РФ, а также того, что строительство объекта не было завершено и договор аренды прекращен, просит изъять у собственников ФИО3, ФИО2, объект незавершенного строительства с кадастровым 

<

данные изъяты> (склад семян) путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель Департамента муниципальной собственности администрации города ФИО8 ФИО1 изложенное в исковом заявлении поддержала, просила требования удовлетворить. Дополнительно пояснила, что в период действия договора аренды арендодатель никак не вмешивался в хозяйственную деятельность арендаторов, иных действий, способных привести к нарушению сроков строительства объекта, не совершал. Арендные отношения возникли уже в период действия положений ст. 239.1 ГК РФ, в связи с чем, на них распространяются положения указанной статьи. Таким образом, считает, если муниципальное образование предоставило в аренду участок после 01.03.2015 и строительство не завершено в течение срока аренды, то орган власти может продать объект незавершенного строительства на торгах в судебном порядке.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО2 – ФИО4 исковые требования не признал, пояснил, что в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2 на объект недвижимости – склад семян. Сведения об объекте недвижимости внесены в ЕГРН как о ранее учтенном объекте на основании технического паспорта БТИ. В соответствии с техническим паспортом год постройки объекта – 1994, в качестве первоначального собственника указано АО «Зеленстрой». Получить акт ввода в эксплуатацию в отношении склада семян в настоящее время не представляется возможным, поскольку ФИО3 и ФИО2 не являются застройщиками, а обратиться с подобным заявлением может только застройщик. Спорное здание возводилось прежним собственником хозяйственным способом, без получения разрешения на строительство. В связи с чем, истцы лишены возможности оформить права на земельный участок, в связи с отсутствием оснований в Земельном кодексе РФ.

ФИО3 и ФИО2 предъявили встречное исковое заявление к администрации города ФИО8 о признании нежилого здания склада семян с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению.

В обоснование иска указали, что в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности истцов в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. В соответствии с техническим паспортом год постройки объекта - 1994, в качестве первоначального собственника указано АО «Зеленстрой». Таким образом, строительство здания склада семян произведено до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса РФ. Получить акт ввода в эксплуатацию в отношении склада семян в настоящее время не представляется возможным, поскольку в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ за получением разрешения на ввод в эксплуатацию может обратиться только застройщик. Истцы приобрели право долевой собственности на объект, и его застройщиками не являлись. Часть 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусматривает перечень документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, в числе прочих документов для получения акта ввода объекта в эксплуатацию необходимо представить разрешение на строительство. В соответствии с информацией, полученной в Управлении градостроительства и архитектуры администрации города ФИО8, разрешение на строительство объекта администрацией города не выдавалось. Спорное производственное здание, возводилось застройщиком АО «Зеленстрой» в соответствии с ранее действовавшим законодательством хозяйственным способом, что не предполагало необходимости подготовки и получения разрешительных документов. Здание склада семян располагается на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Ответчики занимали указанный земельный участок на основании договора аренды № 68837, действие которого в настоящее время прекращено. Истцы имеют намерение оформить права на указанный земельный участок, однако до признания здания склада семян объектом завершенного строительства лишены возможности оформить права на земельный участок, ввиду отсутствия соответствующих оснований в Земельном кодексе (земельный участок под объектом незавершенного строительства можно взять в аренду однократно на срок до 3 лет). Просят признать нежилое здание склада семян с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, завершённым строительством и пригодным для эксплуатации по назначению.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили встречные исковые требования, просили признать нежилое здание склада семян с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению; признать за ФИО2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на завершенное строительством здание склада семян, преобразованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>; признать за ФИО5 1/2 долю в праве общей долевой собственности на завершенное строительством здание склада семян, преобразованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание представителя не направило, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в отзыве на исковое заявление указано, что в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> содержатся сведения о постановке его на учет 10.02.2015 г. путем перераспределения из 

<

данные изъяты>, площадью 371 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации склада семян, имеются сведения о расположении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. 22.06.2015 был зарегистрирован договор аренды от 07.05.2015 г., заключенный между ФИО3, ФИО2 и Департаментом муниципальной собственности администрации г. ФИО8. 03.04.2018 запись в ЕГРН о регистрации договора аренды погашена на основании письма Департамента муниципальной собственности от 12.03.2018 г., в связи с истечением срока аренды. В отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> содержатся сведения, где указано назначение объекта: склад семян, статус ранее учтенный, дата постановки на учет 24.02.2014 г., степень готовности 89%, в 01.09.2004 зарегистрировано право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве за ФИО3, 17.11.2009 зарегистрировано право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве за ФИО2

Третье лицо ФГБУ ФКП Росреестра по Кировской области представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 ст. 239.1 ГК РФ предусматривает, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящего государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Данная норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований в зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства, что позволяет минимизировать возможные злоупотребления со стороны собственника объекта незавершенного строительства по формальным признакам при истечении первоначального договора аренды и отсутствии действий, направленных на заключение нового договора с целью завершения строительства объекта.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжения земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности на котором расположен этот объект.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу п. 33 ст. 34 указанного Федерального закона положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Судом установлено, что ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве на объект недвижимости, о чем в ЕГРН имеется запись 

<

данные изъяты> от 17.11.2009 г. Основание приобретение права собственности - договор № 1 дарения имущества от 26.10.2009 г. ФИО3 принадлежит 1/2 доля в праве на объект недвижимости, о чем в ЕГРН имеется запись 

<

данные изъяты> от 01.09.2004 г. Основание приобретения права собственности - договор дарения от 27.08.2004 года.

30.11.2012 года между Департаментом муниципальной собственности администрации города ФИО8, ФИО2 и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 379 кв.м. для размещения незавершенного строительства на срок до 28.10.2017 г. О чем составлен акты приема-передачи от 30.11.2012 г. (л.д. 9-11). 

07.05.2015 года между Департаментом муниципальной собственности администрации города ФИО8, ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>л.д. 12).

07.05.2015 года между Департаментом муниципальной собственности администрации города ФИО8, ФИО2 и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 371 кв.м., разрешенное использование – эксплуатация склада семян, для завершения строительства на срок до 30.03.2018 г. (л.д. 13-14). 

12.03.2018 года Департамент муниципальной собственности администрации города ФИО8 направил в Управление Росреестра по Кировской области уведомление о погашении договора от 07.05.2015 № 68837 аренды земельного участка (л.д. 20).

19.04.2018 года контрольным управлением администрации города ФИО8 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, в результате которого установлено, что земельный участок частично огражден забором, на участке размещена часть здания нежилого назначения, часть участка представляет собой площадку для стоянки автотранспорта (л.д. 21-23).

07.06.2018 года ФИО2 обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в МФЦ г. ФИО8 (л.д. 17-19). 

13.06.2018 года ФИО3 обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в МФЦ г. ФИО8 (л.д. 15-16). 

Постановлением администрации города ФИО8 от 02.07.2018 года № 1768-п ФИО3, ФИО2 отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (л.д. 23). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект незавершенного строительства – склад семян, со степенью готовности 89%, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, зарегистрирована общая долевая собственность по 1/2 доли за ФИО3 и ФИО2 (л.д. 24) Сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> отсутствуют (л.д. 25).

Из технического паспорта на здание склада семян по адресу: 

<

данные изъяты>, составленного МП «Бюро технической инвентаризации» следует, что 04.04.1995 года собственником объекта склада семян 1994 года постройки, являлось АО «Зеленстрой» (л.д. 63-69, 88-94).

Экспертной организацией ООО ЭКФ «Экскон» проведено обследование здания склада семян. Техническим заданием заказчика перед экспертом поставлено 2 вопроса:

1. Соответствует ли здание склада семян градостроительным и строительным нормам и правилам, предъявляемым к аналогичным объектам недвижимости, существует ли угроза жизни и здоровья граждан от конструкций и функционирования здания склада семян?

2. Каков процент готовности здания?

В соответствии с проведенным исследованием экспертом сделаны следующие выводы: Здание склада семян по адресу: 

<

данные изъяты>, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, иным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории РФ, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. С технической точки зрения, исследуемое здание имеет процент готовности 100%. (л.д. 95-110, 114-144).

Представитель ответчика администрации города ФИО8 в судебном заседании экспертное заключение не оспаривала, пояснила, что ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу заявлять не желает.

В связи с изложенным, учитывая, что в судебном заседании установлено, что объект склад семян имеет процент готовности 100 %, то есть не является объектом незавершенного строительства, требования администрации города ФИО8 об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, не подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 к муниципальному образованию «Города Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. ФИО8 о признании объекта завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению, признании права собственности, суд учитывает, что согласно техническому паспорту составленному в 1995 году, объект склад семян построен в 1994 году и данные сведения не противоречат другим представленным в дело документам. 

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). 

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11. 

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (действовавшей в период создания спорного объекта) гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. 

Таким образом, у соответствующего правопредшественника АО «Зеленстрой» возникло право собственности на построенный им хозяйственным способом объект недвижимости, которое впоследствии перешло к ФИО3 и ФИО2

На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. 

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51 - 55 Градостроительного кодекса РФ). Причем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства. 

По объектам, построенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов. 

Поскольку АО «Зеленстрой» строило объекты хозяйственным способом на собственные средства, что не опровергнуто в судебном заседании, возможности приемки их в эксплуатацию в установленном порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком. 

Доказательства, позволяющие суду сделать вывод о том, что созданный объект недвижимости не угрожают общественным интересам, жизни и здоровью людей получены, представлены и судом исследованы.

В связи с изложенным суд считает, что встречные требования ФИО6 и ФИО7 о признании нежилого здание склада семян завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению, а также признании за ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на завершенное строительством здание склада семян, признании за ФИО5 1/2 доли в праве общей долевой собственности на завершенное строительством здание склада семян, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Департамента муниципальной собственности администрации г. ФИО8 к ФИО2 и ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. ФИО8 о признании объекта завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению, признании права собственности - удовлетворить.

Признать нежилое здание склада семян с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, завершенным строительством и пригодным к эксплуатации по назначению.

Признать за ФИО2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на завершенное строительством здание склада семян, преобразованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Признать за ФИО3 1/2 долю в праве общей долевой собственности на завершенное строительством здание склада семян, преобразованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Решение суда является основанием для подготовки технического плана и постановки на государственный кадастровый учет здания склада семян, преобразованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города ФИО8 в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья М.В. Гродникова

Мотивированное решение 

изготовлено 16.11.2018 г.