№

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Можайск Московской области 06 сентября 2023 года

Можайской городской суд Московской области в составе судьи Жирнова М.Л., при секретаре Решетниковой А.О., рассмотрев гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО5 о замене стороны в договоре найма жилого помещения и обязании заключения договора найма жилого помещения, третьи лица: АО «Мосэнергосбыт», АО «Мособлгаз», администрация Можайского городского округа 

<

адрес>,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с указанным иском (уточнённым в ходе рассмотрения дела).

Свои исковые требования истец обосновывают тем, что она является собственником 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в которой зарегистрированы и проживают ответчики,

Данное жилое помещение перешло к истцу от прежнего собственника – АОЗТ «Бородино» (ранее колхоз «Бородино»).

Ответчикам в октябре 1991 года колхозом «Бородино» было выделено указанное выше жилое помещение, о чём был заключен договор жилищного найма.

В связи с тем, что договор жилищного найма, заключённого при выделении ответчикам в 1991 году жилого помещения колхозом «Бородино» (а далее – АОЗТ «Бородино»), у ответчиков не сохранился, новый собственник не может стать наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма.

На основании изложенного истец просит суд заменить сторону в договоре найма жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с ЗАО «Бородино» на истца, обязать ответчиков заключить с истцом договор найма жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, на условиях направленного истцом договора найма, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Истец просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики в судебное заседание по повторному вызову не явились, о его месте, дате и времени уведомлены надлежащим образом.

Администрация Можайского городского округа 

<

адрес> просила рассмотреть дело в отсутствие её представителя.

АО «Мосэнергосбыт», АО «Мособлгаз» своих представителей в судебное заседание не направили, о его месте, дате и времени уведомлены надлежащим образом.

Суд считает, иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

Истец является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Можайского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО6, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении и апелляционным определением Московского областного суда ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что на основании решения профкома колхоза «Бородино» от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного решением исполкома Бородинского сельского Совета народных депутатов 

<

адрес> от 18.10.1991г. №, ФИО6, доярке колхоза, на семью из трех человек была выделена 2-комнатная 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в указанной квартире по постоянному месту жительства были зарегистрированы ФИО7, ее супруг – ФИО8, и их дочь – ФИО10 (после заключения брака – Капица) К.И., которая на момент рассмотрения данного дела с регистрационного учета снята. 

Ответчики, ФИО7 и ФИО8, проживают в спорном жилом помещении по настоящее время.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ ЗАО «Бородино» ликвидировано.

Как следует из объяснений представителя истца, договор найма жилого помещения заключённый между ЗАО «Бородино» и ответчиками не сохранился и истцу не передавался. Ответчики плату за пользование жилым помещением не осуществляют.

Судом по делу была назначена экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

Определит стоимость платы за пользование ФИО1 и ФИО5 квартирой, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ФИО2?

Согласно Заключения эксперта стоимость найма жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 11166 рублей 67 копеек в месяц.

Истцом ответчикам был направлен проект договора найма спорного жилого помещения, который остался без ответа.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что спорное жилое помещение является частным жилищным фондом коммерческого использования, между сторонами фактически сложились правоотношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, заключенного в письменном виде, в связи с чем, к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы главы 35 ГК РФ. 

Ответчики продолжают пользоваться принадлежащим истцу жилым помещением, не имеет намерения его освобождать, тем самым он фактически принял предложенные истцом условия договора.

Статьёй 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

На основании ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (пункт 1).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (пункт 2).

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (пункт 3).

Суд, изучив предложенные истцом проект договора, считает, что он не противоречит действующему законодательству, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждается платёжным документом.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО9 был заключен договор оказания юридических услуг по представлению истца по настоящему гражданскому делу.

По договору истец уплатил ФИО9 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской.

ООО «Организация независимой помощи обществу» заявлено ходатайство о взыскании расходов за проведённую экспертизу в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Суд считает, что расходы за проведённую экспертизу должны быть взысканы с ответчиков.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, 

р е ш и л:

Иск ФИО3 к ФИО11, ФИО8 о замене стороны в договоре найма жилого помещения и обязании заключения договора найма жилого помещения, удовлетворить.

Заменить сторону в договоре найма жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, с ЗАО «Бородино» на ФИО2.

Обязать ФИО11 заключить с ФИО3 договор найма жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого:

1. Предмет Договора.

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания принадлежащую ему на праве собственности 3-х комнатную квартиру на 1-м этаже двухквартирного дома, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый №.

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:

- общая площадь – 61,4 кв. М.

1.3. Право собственности Наймодателя на указанную квартиру возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

1.4. Наймодатель подтверждает, что до заключения настоящего Договора указанная квартира не обременена правами третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не является предметом судебных споров.

1.5. Двухквартирный дом, в котором находится указанная квартира, не предназначен для сноса, реконструкции.

1.6. В квартире вместе с нанимателем ФИО4 будет постоянно проживать следующие лица:

ФИО5, супруг.

1.7. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия Договора найма жилого помещения.

2. Права и обязанности Сторон.

2.1. Наниматель обязан:

- вносить плату за пользование квартирой в сроки и порядке, установленные настоящим Договором;

- в период действия настоящего Договора своевременно и самостоятельно производить все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, газом, отоплением, телефоном и другие) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг в плату за пользование квартирой не входит;

- пользоваться квартирой исключительно в целях проживания граждан;

- надлежащим образом относиться к установленному в квартире оборудованию, использовать его соответственно назначению и техническим особенностям;

- обеспечивать соблюдение проживающими гражданами правил пользования жилыми помещениями, в том числе правил безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;

- содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования в установленные законом (нормативами) сроки или при необходимости. 

К текущему ремонту жилого помещения относятся такие работы, как ремонт, а также побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения).

- при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно сообщать об этом наймодателю, принимать возможные меры по устранению последствий неисправностей, создающих угрозу возникновения аварийной ситуации и требующих принятия безотлагательных мер;

- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения;

- возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней оборудованию по вине проживающих в ней граждан;

- допускать в жилое помещение в согласованное сторонами время (с предупреждением нанимателя не менее чем за день) представителей Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора (контроля) и муниципального жилищного контроля, для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, выполнения необходимых ремонтных работ, проверки состояния и приемки жилого помещения в случае расторжения настоящего договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

- по истечении срока настоящего Договора или досрочного расторжения Договора, возвратить квартиру Наймодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа по Акту возврата ;

- соблюдать интересы соседей;

- выполнять другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшими во время действия настоящего Договора.

В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее оборудование на любое другое имущество, приемлемое для Наймодателя.

Временное отсутствие нанимателя и (или) членов его семьи, указанных в пункте 1.7 настоящего договора, не влечет за собой изменение их обязанностей по настоящему договору.

2.3. Наниматель обязан информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к имуществу, переданному в пользование по настоящему Договору. Сообщения должны быть своевременными и полными.

2.4. Наниматель имеет право:

- вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока действия настоящего Договора, письменно предупредив Наймодателя об этом за месяц;

- с письменного согласия Наймодателя разрешить проживание в квартире временным жильцам (пользователям). 

- с письменного согласия Наймодателя и проживающих лиц предоставить в поднаем переданную ему в пользование квартиру с оформлением договора поднайма.

- осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством Российской Федерации.

2.5. Наймодатель обязан:

- не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании квартирой;

2.6. Наймодатель вправе:

- требовать от нанимателя своевременного внесения платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги;

- требовать соблюдение нанимателем обязанностей, предусмотренных пунктом 2.1 настоящего договора и иных требований законодательства.

3. Плата за пользование квартирой.

3.1. Наниматель обязуется регулярно вносить Наймодателю плату за пользование квартирой.

3.2. Указанная плата составляет 11166 (одиннадцать тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек в месяц.

3.3. Оплата производится Нанимателем ежемесячно, до 20-го числа расчетного месяца путем перечисления указанной в п. 3.2 настоящего Договора суммы в безналичной форме на банковский счет Наймодателя и (или) в наличной форме на руки Наймодателю с соблюдением требований действующего законодательства.

Передача наличных денежных средств подтверждается письменными расписками с указанием даты и суммы платежа, Ф.И.О. получивших и передавших их лиц.

3.4. Размер ежемесячных платежей установлен без учета оплаты коммунальных услуг.

3.5. Наниматель самостоятельно, помимо платы, установленной п. 3.2 настоящего Договора, оплачивает коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление, газ, электроэнергия, пользование телефоном, вывоз мусора и т.д.) в соответствии с показаниями приборов учета и выставленными счетами обслуживающих организаций и поставщиков услуг.

3.6. В случае временного отсутствия Нанимателя или совместно с ним проживающих граждан плата за наем изменению не подлежит.

4. Ответственность Сторон.

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и настоящим договором, стороны несут ответственность, установленную законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

4.2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя, указанные в пункте 1.7 настоящего договора, несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора. Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель.

4.3. Наймодатель несет ответственность за все недостатки имущества, переданного в пользование, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении Договора и не были, и не могли быть известны Нанимателю.4.4. Наймодатель отвечает перед Нанимателем за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию указанной выше квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении Договора.

4.5. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением нанятого имущества, в порядке, установленном законодательством РФ.

4.6. В случае несвоевременного внесения платы за пользование квартирой Наниматель по письменному требованию Наймодателя обязан уплатить неустойку (пени) в размере 0,5 % процентов от не выплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки до полного погашения задолженности.

4.7. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

5. Срок действия Договора. Досрочное расторжение Договора.

5.1. Срок найма квартиры по настоящему Договору - с момента его заключения Сторонами и бессрочно.

Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

5.2. Наниматель вправе с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий Договор, письменно предупредив об этом Наймодателя за месяц до предполагаемой даты расторжения.

5.3. По требованию Наймодателя настоящий Договор может быть расторгнут, а наниматель и члены его семьи выселены из жилого помещения, без предоставления им иного жилого помещения, в судебном порядке в случаях:

- невнесения Нанимателем платы за пользование квартирой и (или) оплаты коммунальных услуг (п. п. 3.2, 3.2 договора) за три и более месяца;

- разрушения или порчи квартиры, инженерного оборудования Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

- совершения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, действий (бездействий), создающих угрозу разрушения или порчи квартиры, созданию угрозы жизни и здоровью людей.

- передаче жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования иным лицам, без письменного разрешения Наймодателя;

- использования квартиры не по назначению, либо систематического нарушения прав и интересов соседей.

- в иных случаях, предусмотренных законом.

5.4. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из Сторон в случаях:

- если квартира перестает быть пригодной для постоянного проживания, а также в случае ее аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством РФ.

6. Форс-мажор.

6.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: землетрясение, наводнение, пожар и другие стихийные бедствия, а также эпидемии, блокада, эмбарго, запретительные действия властей, гражданские волнения, забастовки, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

6.2. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую Сторону не позднее 2-х (двух) календарных дней со дня наступления таких обстоятельств. Не уведомление другой Стороны в установленный срок лишает Сторону возможности ссылаться на указанные обстоятельства.

6.3. Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.

7. Разрешение споров.

7.1. Все споры и разногласия, вытекающие из данного Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.

7.2. В случае не достижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке согласно действующему законодательству Российской Федерации.

8. Заключительные положения.

8.1. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

8.2. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО5 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> рублей, а всего 

<

данные изъяты> рублей.

Взыскать солидарно с ФИО11, ФИО8 в пользу ООО «Организация независимой помощи обществу» расходы за проведённую экспертизу в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Московском областном суде через Можайский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной (мотивированной) форме.

Судья М.Л. Жирнов

Судья подпись М.Л. Жирнов

Копия верна: судья____________

Решение в законную силу не вступило.