Дело №3а-80/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-80/20 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гринвуд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Гринвуд» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:10:010404:58, площадью 3 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные исковые требования, настаивая на их удовлетворении. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании не согласилась с выводами судебной экспертизы, заявляла ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 представила замечания на заключение эксперта в письменном виде, возражая против удовлетворения заявленных административным истцом требований. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и представителя заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:10:010404:58, площадью 3000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия быстрого общественного питания и торговли, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 01.01.2018 года 17 328 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Первая оценочная компания» эксперту ФИО4 

В связи с наличием замечаний на заключение эксперта, судом удовлетворено ходатайство представителя административного истца, определением суда назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой Обществу с ограниченной ответственностью «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ» эксперту ФИО3.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 19 252 300 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, а также признав недостоверным доказательством заключение проведенной по делу первоначально судебной экспертизы, в связи с чем в удовлетворении требований ООО «Гринвуд» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке №59/03-02-19 от 22 марта 2019 года надлежит отказать.

Определяя величину рыночной стоимости объекта оценки, эксперт ФИО3 обосновала выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Не доверять представленному заключению повторной экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки 8 лет, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердила свое заключение и опровергла письменные замечания Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». 

Так, эксперт ФИО3 пояснила в судебном заседании, что требованиями правил землепользования и застройки соответствующих территорий не запрещено строительство в границах образцов для исследования зданий и сооружений, что позволяет эксперту говорить о сопоставимости возможности застройки по соответствующему назначению как исследуемого объекта, так и образцов для исследования, расположенных в аналогичных территориальных зонах (0-1). Отметила, что в современных условиях, учитывая все достижения строительной отрасли, имеется возможность возведения зданий и сооружений (в том числе торгового и административного назначения) самых разнообразных архитектурно-планировочных решений.

Кроме того, эксперт обратил внимание суда на то, что все образцы для исследования расположены на красных линиях: образец для исследования №1: красная линия Ленинского проспекта; образец для исследования №2: красная линия Новорязанского шоссе; образец для исследования №3: красная линия МКАД.

Протяженность земельных участков - образцов для исследования №№1,2,3 вдоль вышеупомянутых красных линий автодорог позволяет организовать соответствующую их разрешенному использованию застройку (в том числе комплекс торговых объектов) с примыканием к дороге и прямой доступностью посетителей, что обеспечивает эффективность использования соответствующих территорий.

Корректировку на форму земельного участка эксперт считает целесообразным применять в том случае, когда сравниваются земельные участки правильной (прямоугольной или близкой к ней формы), а также участки, имеющие неправильную (многоугольную, изрезанную) форму. Поскольку форму образцов для исследования №№1,2,3 Эксперт считает некорректным охарактеризовать как «неправильная (многоугольная, изрезанная)», то применение в расчете нулевой корректировки по данному ценообразующему фактору, с учетом вышеизложенных пояснений, эксперт находит корректным.

В соответствии с требованиями п.24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Из п. 22 (д) ФСО №7 следует, что при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

Эксперт при построении графика зависимости стоимости земельного участка от удаленности от МКАД использовал стандартный математический аппарат - степенную аппроксимирующую функцию. При этом близость значения полученной линии тренда к фактическим данным характеризуется величиной достоверности аппроксимации R2=0,89.

По мнению эксперта, построенная представителем ГБУ МО «ЦКО» параметрическая модель и функциональная зависимость стоимости 1 кв.м от расстояния до МКАД (Таблица 3 и Рис. 2 соответственно) не совсем корректны. Представитель ГБУ МО «ЦКО» использует в качестве параметров модели следующие расстояния от МКАД: 3,8; 15 и 70,6 км, заявляя их средними значениями из указанного в аналитическом источнике диапазона. Однако, в данном источнике не уточняется верхняя граница третьего диапазона (более 50 км от МКАД), в связи с чем отсутствует возможность определения его среднего значения.

Эксперт, принимая во внимание вышеизложенное, при построении зависимости стоимости земельного участка от удаленности от МКАД (рис. 17, стр. 45 Заключения) использует начальные значения каждого из диапазонов (0,1; 15 и 50 км). График, построенный на основе данных значений, по мнению эксперта, является наиболее обоснованным.

В связи с вышеизложенным, эксперт настаивает на корректности построения зависимости стоимости земельного участка от удаленности от МКАД (рис. 8, стр. 45 Заключения) и считает логичной и обоснованной рассчитанную на основе данной зависимости корректировку на расстояние от МКАД (Табл. 9, стр. 46 Заключения).

Тот факт, что исследуемый земельный участок и все земельные участки - образцы для исследования расположены в аналогичных территориальных зонах (0-1) говорит о сопоставимости требований градостроительного зонирования, предъявляемых в отношении данных объектов. Градостроительное зонирование направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности и дает возможность реализации основных направлений развития соответствующих территорий. Требованиями правил землепользования и застройки соответствующих территорий не запрещено строительство в границах образцов для исследования зданий и сооружений, что позволяет эксперту говорить о сопоставимости возможности застройки по соответствующему назначению как исследуемого объекта, так и образцов для исследования, расположенных в аналогичных территориальных зонах.

Согласно п. 10 ФСО №7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Согласно п. 11 ФСО №7, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Эксперт считает, что анализ рынка земельных участков Московской области по состоянию на 2017г. (представленный на стр. 22-30 заключения), проведен им надлежащим образом, а использованные при его составлении источники информации являются подтвержденными, содержат информацию, существенную для определения стоимости исследуемого объекта, а также в полной мере обеспечивают соблюдение принципов достаточности, в соответствии с требованиями ФСО.

В рамках доходного подхода эксперт при расчете величины затрат на создание здания, расположенного на исследуемом земельном участке, использовал корректирующие коэффициенты, в том числе коэффициент на разницу в объеме исследуемого объекта и объекта- аналога по Справочнику КО-Инвест. (К1 = 1,2; стр. 49-50 Заключения).

Эксперт применил данный корректирующий коэффициент на основании рекомендаций Справочника Оценщика «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства» КО-Инвест. Использование в расчете вышеописанного корректирующего коэффициента на разницу в объеме позволило эксперту корректно рассчитать величину затрат на создание здания, расположенного на исследуемом земельном участке, на основании выбранного им в Справочнике аналога.

На стр. 31 Заключения эксперт действительно приводит аналитические данные о стоимости аренды торговой недвижимости по экономической зоне: «до «10 км от МКАД» (рис. 9, стр. 31 Заключения). Согласно этим данным минимальное значение стоимости аренды торговой недвижимости по выборке по экономической зоне: «до «10 км от МКАД» в северо-западном направлении (направлении расположения исследуемого объекта) составляет 6 500 руб./кв.м./год (541,7 руб./кв.м./мес), максимальное значение - 60 000 руб./кв.м./год (5 ОООруб./кв.м./мес). Однако, на той же странице эксперт вводит следующее допущение: «Данные, указанные на рис. 9 в основном приведены для универсальных торговых помещений, поэтому делать по ним выводы о стоимости аренды здания, расположенного на исследуемом земельном участке, эксперт считает не корректным».

Также в заключении представлены фактические данные по состоянию на дату исследования об арендных ставках за пользование объектами, близкими по своим характеристикам с объектом, расположенным на исследуемом земельном участке (Табл. 7, стр. 32 Заключения). По данным Табл. 7 арендная ставка за пользование объектами, близкими по своим характеристикам с объектом, расположенным на исследуемом земельном участке, составляет: 916,7 - 1 500,0 руб./кв.м.

Таким образом, выводы по анализу рынка, приведенные на стр. 32 заключения, сделаны экспертом на основе общедоступной (не противоречащей друг другу) аналитической и фактической рыночной информации, актуальной по состоянию на дату исследования. Тот факт, что полученное экспертом значение арендной ставки здания, расположенного на исследуемом земельном участке - 1004,3 руб./кв.м., расчет которой представлен в Табл. 16 на стр. 60-61 Заключения и обоснован на стр. 56-60 Заключения, соответствует указанным в выводах по анализу рынка диапазонам цен говорит о корректности проведенного экспертом расчета.

Эксперт провел исследование по вопросам суда объективно, на строго научной основе, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме согласно ст.8 Федерального закона №73-Ф3 от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 25.04.2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Гринвуд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 25 апреля 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:10:010404:58, площадью 3000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия быстрого общественного питания и торговли, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 19 252 300 (девятнадцать миллионов двести пятьдесят две тысячи триста) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2020 года.