Дело №2-3-144/2019

64RS0008-03-2019-000191-69

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 сентября 2019 года

рабочий поселок Новые Бурасы

Саратовская область 

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Никулиной И.В.,

при секретаре Постновой О.И.,

с участием представителя истца - администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО1 по доверенности от 10.01.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве, 

установил:

администрация Новобурасского муниципального района Саратовской области обратились в Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области с указанным исковым заявлением, мотивируя свои требования с учетом уточнений тем, что 25.05.2018 между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 152 021 кв.м. 

Годовой размер арендной платы за участок установлен на основании предложения о годовой арендной плате, заявленной победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Арендная плата в годовом исчислении составляет 44 442 руб. и начисляется с момента заключения договора, т.е. с 28.05.2018, и вносится частями: не позднее 10 июля, 10 октября, 10 января и 10 апреля.

При заключении договора аренды ФИО2 внес задаток в размере 5328 руб., 15.03.2019 ФИО2 произвел часть оплаты за аренду земельного участка в размере 1246,98 руб.

Согласно п.6.2. договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. 

До настоящего времени сумма задолженности не оплачена 

Поскольку арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды в виде невнесения арендной платы более трех раз подряд по истечении установленных договором сроков платежей, указанное в значительной степени лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. 

Кроме того, в ходе рассмотрения дела истцу стало известно о том, что ФИО2 09.06.2018 заключил договор замены стороны в обязательстве с ФИО3, передав свои права и обязанности по договору № 26 от 25.05.2018 гр. ФИО4.

Поскольку договор №26 от 25.05.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером № был заключен по результатам аукциона, в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ ФИО2 не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Просит признать сделку, заключенную 09.06.2018 между ФИО2 и ФИО4 по заключению договора замены стороны в обязательстве по договору № 26 от 25.05.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером № недействительной; применить последствия недействительности данной сделки и исключить запись в Единого государственного реестра недвижимости сведения о договоре замены стороны в обязательстве от 09.06.2018; расторгнуть договор №26 от 25.05.2018 аренды земельного участка, заключенный между администрацией Новобурасского муниципального района и ФИО2; взыскать со ФИО2 задолженность по арендной плате за период с 28.05.2018 по 05.08.2019 в размере 42 554 руб. 74 коп. и пени за период с 11.07.2018 по 05.08.2019 в размере 16 638 руб. 61 коп. 

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования с учетом уточнений.

Ответчик ФИО2 с иском и уточнениями к нему не согласен, считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО3 извещался судом по адресам, имеющимся в материалах дела, почтовая корреспонденция возвращена по истечению срока хранения, руководствуясь ст. 165.1 ГК РФ и ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области извещено о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило, возражений не представило.

Суд, выслушав представителя истца, ознакомившись с материалами дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607 ГК РФ предусматривает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается представленными материалами, 25.05.2018 между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО2 заключен договор №25 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 152 021 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, на срок 49 лет (л.д. 10-13).

Договором аренды предусмотрена арендная плата в размере 44 442 рубля в год с внесением арендной платы равными долями не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября и 10 января на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2 договора).

Согласно п. 6.2. договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Право аренды зарегистрировано (л.д. 66-68).

Представитель истца указывает, что арендная плата по данному договору не вносится, первоначальным арендатором был внесен задаток в размере 5328 руб., и 15.03.2019 ФИО2 внес в счет арендной платы 1246,98 руб.. в адрес ФИО2 направлялись требования о погашении задолженности и о расторжении договора аренды. 

Указанное подтверждается материалами дела (д.д. 17-20). 

Договор аренды заключен на торгах (л.д. 94-98).

На основании соглашения замены стороны в обязательстве, заключенного 09.06.2018 ФИО2 передал ФИО3 свои права и обязанности по договору аренды № 26 от 25.05.2018 (л.д. 52-54). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 08.04.2019 (л.д. 66-68).

Рассматривая требования истца о признании недействительным заключенного 09.06.2018 между ФИО2 и ФИО4 договора замены стороны в обязательстве по договору от 25.05.2018 №26 аренды земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к выводу об их удовлетворении в силу следующего.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Представитель истца указывает, что сведения о замене стороны по договору аренды истец получил лишь в ходе рассмотрения данного дела судом из отзыва ответчика ФИО2, и обращает внимание на то, что соглашение о замене стороны зарегистрировано в Росреестре спустя почти год после его заключения, полагая наличие злоупотребление правом со стороны ответчиков, поскольку земельный участок не обрабатывается, арендная плата не вноситься, что свидетельствует об отсутствии у ответчиков заинтересованности в добросовестном целевом использовании данного земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (п. 8 ст. 448 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в пунктах 2 и 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Доводы искового заявления ответчиками не опровергнуты, и в силу вышеприведенных норм права требования истца о признании недействительным заключенного 09.06.2018 между ФИО2 и ФИО4 договора замены стороны в обязательстве по договору от 25.05.2018 №26 аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, и расторжении договора аренды суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1 и 4 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Договором №26 от 25.05.2018, заключенным между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО2 предусмотрена арендная плата в размере 44 442 рубля в год с внесением арендной платы равными долями не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября и 10 января на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2 договора).

Согласно п. 6.2. договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 по данному договору при его заключении был внесен задаток в размере 5328 руб., и 15.03.2019 внесена часть арендной платы в размере 1246,98 руб.. 

Согласно представленному истцом расчету, задолженность по арендной плате за период с 28.05.2018 по 05.08.2019 составляет 42 554,74 руб., пени за период с 11.07.2018 по 05.08.2019 – 16 638,61 руб..

Данные доводы ответчиками не опровергнуты.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что с ответчика ФИО2 в пользу истца должна быть взыскана задолженность по арендной плате за период с 28.05.2018 по 05.08.2019 в размере 42 554,74 руб. и пени за период с 11.07.2018 по 05.08.2019 в размере 11 376,59 руб..

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу об их удовлетворении в силу следующего.

Пунктом 4.1.2 договора аренды от 25.05.2018 №26 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что ответчиком ФИО2 не вносилась арендная плата за 3 и 4 кварталы 2018 года и за 1 и 2 кварталы 2019 года.

Согласно договору аренды размер говоой арендной платы составляет 44 442 руб., со сроком внесения арендной платы за 3 квартал 2018 года не позднее 10 октября 2018 года, за 4 квартал 2018 года не позднее 10 января 2019 года, за 1 квартал 2019 года не позднее 10 апреля 2019 года и за 2 квартал 2019 года не позднее 10 июля 2019 года. 

Исходя из того, что в течение года с момента заключения договора аренды ответчиком ФИО2 арендная плата внесена дважды на общую сумму 6574,98 руб. (в виде задатка в размере 5328 руб. и частичной оплаты задолженности в размере 1246,98 руб.) суд приходит к выводу о существенном нарушении договора аренды ответчиком ФИО2, поскольку арендодатель в результате такого нарушения лишился денежных средств, на которые он рассчитывал и которые должны были поступить в бюджет Новобурасского муниципального района в виде арендной платы по договору при добросовестном исполнении арендатором своих обязанностей по договору.

Кроме того, суд считает заслуживающими внимания доводы представителя истца о том, что со стороны ответчиков имеет место злоупотребление правом, поскольку имея право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, они данным правом не воспользовались без уважительных причин: земельный участок не обрабатывается, арендная плата по договору не вноситься.

Доказательства обратного суду не представлены.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 25.05.2018 должен быть расторгнут, а задолженность по арендной плате и пени взыскана с ответчика ФИО2.

Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

В соответствии со ст. 333.17 Налогового кодекса РФ плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, в случае, если они выступают ответчиками (административными ответчиками) в судах общей юрисдикции, Верховном Суде Российской Федерации, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец (административный истец) освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой.

Подпунктом 19 пункта 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Принимая во внимание размер и характер удовлетворенных требований, с ответчика ФИО2 в доход бюджета Новобурасского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2268 рублей, а с ответчика ФИО3 150 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

иск администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве удовлетворить в части.

Признать недействительным заключенный 09.06.2018 между ФИО2 и ФИО3 договор замены стороны в обязательстве по договору от 25.05.2018 №26 аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 152021 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о заключенном 09.06.2018 между ФИО2 и ФИО3 договоре замены стороны в обязательстве по договору от 25.05.2018 №26 аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 152021 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Расторгнуть заключенный между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО2 договор №26 от 25 мая 2018 аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 152021 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Взыскать со ФИО2 в пользу администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области задолженность по арендной плате по договору №26 от 25 мая 2018 аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 152021 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, за период с 28.05.2018 по 05.08.2019 в размере 42 554 рубля 74 копейки.

Взыскать со ФИО2 в пользу администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области пени на задолженность по арендной плате по договору №26 от 25 мая 2018 аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 152021 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, за период с 11.07.2018 по 05.08.2019 в размере 11 376 рублей 59 копеек.

Взыскать со ФИО2 в доход Новобурасского муниципального района Саратовской области государственную пошлину в размере 2268 рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход Новобурасского муниципального района Саратовской области государственную пошлину в размере 150 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда с подачей жалобы через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 08 сентября 2019 года. 

Судья И.В.Никулина