дело № 3а-500/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000422-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н., 

с участием представителя административных истцов ФИО1, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 и ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились с административным иском, в котором просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 125,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 2 821 076 рублей по состоянию на 01.01.2023 согласно отчету об оценке рыночной стоимости частнопрактикующего оценщика ФИО6 от 02.07.2025 № 5/2025.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 в размере 8 390 618,3 рублей по состоянию на 01.01.2023, значительно превышающий размер рыночной стоимости, что нарушает их права и законные интересы плательщиков налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта. 

Административные истцы, представители административных ответчиков – Минимущества Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), Администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не предоставили, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов письменно уточнила требования и просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости согласно выводам дополнительной судебной экспертизы. Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» и ранее до перерыва в судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края по доводам возражений на первоначальное заключение судебной экспертизы просили отказать в удовлетворении требований.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему. 

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Материалами дела подтверждается, что административные истцы ФИО3 и ФИО4 являются собственниками 1/2 в общей долевой собственности объекта - здания с кадастровым номером №, площадью 125,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.07.2025 № КУВИ-001/2025-141691397, запись регистрации № №-26/099/2021-5 от 09.02.2021 и № от 10.04.2015 (т. 1 л.д. 131-134).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет 8 390 618,3 рублей по состоянию на 01.01.2023, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.06.2025 № КУВИ-001/2025-126707344 (т. 1 л.д. 10).

Согласно представленному административными истцами отчету об оценке рыночной стоимости частнопрактикующего оценщика ФИО6 от 02.07.2025 № 5/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 2 821 076 рублей (т. 1 л.д. 17-110).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административные истцы, являясь собственниками указанного объекта и плательщиками налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеют право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО7 от 18.09.2025 № 55-Э/08/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на 01 января 2023 года определена в размере 3 786 000 рублей (т. 2 л.д. 10-142).

Поскольку исследование выполнено экспертом при некорректном использовании значения скидки на торг в размере 16,9% к объекта-аналогам, как к объектам офисного назначения, что влияет на итоговую оценку рыночной стоимости и следовательно указывает на неполноту и неясность заключения судебной экспертизы, судом по делу 13.10.2025 назначена дополнительная судебная экспертиза. 

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО7 от 15.10.2025 № 55-Э/08/2025-ДОП, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года составляет 3 874 000 рублей (т. 3 л.д. 2-134).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы с учетом дополнений к нему от 15.10.2025 № 55-Э/08/2025-ДОП в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Дополнительная судебная экспертиза от 15.10.2025 № 55-Э/08/2025-ДОП подготовлена лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования лично 27.08.2025, дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В дополнительном заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости – коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческого назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

В ходе проведенного экспертом анализа выявлено, что аналогов в населенном пункте расположения объекта исследования представлено в достаточном объеме. В ходе анализа было выбрано 3 объекта-аналога. 

При проведении анализа были использованы объявления, из архива архивоценщика.рф. Были проанализированы объявления удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления – с 01.01.2022 по 01.01.2023, категория и ВРИ земельного участка – земли населенных пунктов, под производственные цели. 

Все рассматриваемые объявления были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже иных категорий и назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, незастроенные участки, участки с ВРИ под коммерцию, категории населенных пунктов.

В результате анализа рынка земельных участков сходных с оцениваемым, было найдено 3 объекта - аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки (свободные земельные участки коммерческого назначения).

При выборе объектов – аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов – аналогов, состав прав на объекты - аналоги (право собственности), дата продажи. Объекты – аналоги также имеют аналогичное разрешенное использование, что и оцениваемый земельный участок, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и исследуемый земельный участок.

При проведении дополнительной судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В рамках настоящего исследования при определении рыночной стоимости объекта исследования эксперт применил сравнительный подход (60%), доходный подход (40%). Затратный подход не применялся.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав дополнительное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Возражений на данное дополнительное экспертное заключение от участников процесса не поступило. 

Ранее представленные возражения являются несостоятельными, поскольку опровергаются результатами судебной экспертизы, показаниями и пояснениями эксперта ФИО7 и не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о наличии в заключении судебной экспертизы с учетом дополнения недостатков и их влиянии на величину итоговой стоимости. 

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами и их представителями не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в дополнительном заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять дополнительному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в дополнительном экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки на дату его государственной кадастровой оценки.

Дополнительное заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административные истцы ссылаются на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административных истцов в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административных истцов, как плательщиков налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска, основанного на дополнительном заключении судебной экспертизы. 

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административными истцами следует считать дату их обращения в суд, а именно – 16 июля 2025 года.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление директора ООО «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 65 000 рублей.

Согласно ст.106, ч.3 ст.108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Юридическое агентство «Аргумент» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости завышена более чем в два раза (53,82%), что свидетельствует о нарушении прав административных истцов. Данную разницу нельзя признать допустимым диапазоном отклонений. 

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного ответчика – Министерства имущественных отношений Ставропольского края. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 3 874 000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 16 июля 2025 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 65 000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент», фактический адрес: 

<

адрес>, Телефон: №, ОГРН №, ИНН №, КПП № БИК №, к/счет 30№, р/счет 40№, в Ставропольском отделении № ПАО «Сбербанк» г. Ставрополь, (ДО № Ставропольского ОСБ №).

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 21 октября 2025 года. 

Судья Ситькова О.Н.