Решение

Именем Российской Федерации 

6 февраля 2017 г.

Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону 

в составе:

председательствующего судьи Соломахиной Е.А.,

при секретаре Баланцевой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ... лицо ООО «Статус ...», о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании денежных средств, судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ... лицо ООО «Статус ...»о понуждении в заключении договора купли-продажи,

Установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании денежных средств, судебных расходов, по тем основаниям, что ... октября 2016 г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец является собственником ... доли в праве собственности на: жилое помещение ... кв.м., кадастровый номер ...:44:0082304:326 и земельного участка площадью ... кв.м., кадастровый номер ...:44:0082304:328, категории земель- земли населенных пунктов-для эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу 

<

...>....

Пунктом ... предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется перед покупателем в срок до ... декабря 2016 г. заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта.

На основании п.... указанного Договора купли-продажи Объекта стороны договорились заключить по цене ... руб.

В соответствии с п.... предварительного договора в подтверждение своих намерений Покупатель выплачивает Продавцу сумму в размере ... руб., которая является гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору и при надлежащем исполнении сторонами настоящего договора засчитывается в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

Пунктом ... договора предусмотрено, что правоустанавливающие документы на момент заключения настоящего договора находятся на регистрации в ЕГРП до ... октября 2016 г. После ... октября 2016 г., когда истек срок предоставления правоустанавливающих документов на жилое помещение и земельный участок, истица обратилась в ООО «Статус», риэлторскую компанию, которая сопровождает сделку купли-продажи, с просьбой предоставить правоустанавливающие документы. Однако правоустанавливающие документы на продаваемое недвижимое имущество отсутствовали.

Истица указала, что в соответствии с выпиской ЕГРП от ... г. за продавцом ФИО2 зарегистрированы по праву собственности: право общей долевой собственности на ? доли жилого помещения с кадастровым номером ...:...:...:..., площадью ... кв.м., по адресу 

<

...>..., земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ...:...:...:....

Истица считает, что в предварительном договоре купли-продажи от ... г. отсутствует Предмет договора, т.к. условия договора не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В договоре не указано конкретно, какая доля жилого дома и земельного участка расположенных по адресу 

<

...>..., всего принадлежит продавцу, и какую долю из этого имущества Продавец продает, а она как покупатель приобретает, и в каких конкретно помещениях это будет выражено. Также, из условий договора невозможно определить находятся ли ... доли жилого дома полностью на земельном участке площадью ... кв.м., или часть отходящей ей доли будет находиться на другом земельном участке.

Истица просила признать незаключенным предварительный договор купли-продажи от ... октября 2016 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1, взыскать сумму ... руб. уплаченную при заключении предварительного договора, взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя ... руб., уплаченную сумму госпошлины ... руб., стоимость доверенности ... руб.

ФИО2 не признал исковые требования и предъявил встречный иск о понуждении заключить договор купли-продажи, указав, что действительно ... октября 2016 г. между ним и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Продавец взял на себя обязательства продать ... доли на жилое помещение, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ...:...:...:..., площадью ... кв.м., по адресу 

<

...>..., земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ...:...:...:..., в срок не позднее ... г.

В соответствии с указанным договором ФИО2 обязался подготовить все документы для проведения сделки купли-продажи. Все необходимые документы подготовлены истцом, однако ФИО1 отказывается от исполнения обязательств по предварительному договору от ... г., в связи с чем, в ее адрес было направлено уведомление с предложением заключить основной договор купли-продажи.

... декабря 2016 г. стороны прибыли для заключения договора купли-продажи, однако ответчик отказалась от его заключения.

ФИО3 просил обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

Истец ФИО1 и ее представитель в суде исковые требования поддержали и просили признать предварительный договор купли-продажи незаключенным, взыскать денежные средства в размере ... руб., судебные расходы.

ФИО3 и его представитель в суде требования основного иска не признали и просили удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель ... лица ООО «Статус» в суде считал необходимым удовлетворить иск ФИО3

Суд, выслушав стороны участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ... октября 2016 г. между ФИО1 и ФИО2 подписан предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец является собственником ... доли в праве собственности на: жилое помещение ... кв.м., кадастровый номер ...:44:0082304:326 и земельного участка площадью ... кв.м., кадастровый номер ...:44:0082304:328, категории земель- земли населенных пунктов- для эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу 

<

...>....

Пунктом ... предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется перед покупателем в срок до ... декабря 2016 г. заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО1 передала ФИО2 денежную сумму в размере ... рублей, которая является гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору и при надлежащем исполнении сторонами настоящего договора засчитывается в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

В соответствии с п. ... ст. ... Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. ... ст. ... Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно пункту ... статьи ... Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. ... ст. ... Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. ... ст. ... ГК РФ).

В п. ... ст. ... Земельного кодекса РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. ... ст. ... Федерального закона от ... N ...-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N ...-ФЗ)). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. ... ст. ... Закона N ...-ФЗ).

Часть ... статьи ... и статья ... Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от ... июня 2001 г. N ...-ФЗ "О землеустройстве".

Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в частности, земельного участка, должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным.

Между тем из предварительного договора купли-продажи от ... г. не возможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Так, в договоре указано, что продавцу принадлежит ? доля жилого помещения и ... кв.м. земельного участка, однако какую долю продает Продавец Покупателю и в каких жилых помещениях не отражено. Также невозможно определить находятся ли ... доли жилого дома полностью на земельном участке площадью ... кв.м., или часть отходящая истице доли будет находиться на другом земельном участке.

Таким образом, суд считает, что в предварительном договоре купли-продажи площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке.

Разрешая требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, суд считает, что договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество и эти данные спо&#...;&#...;&#...;&#...;&#...;&#...;&#...;&#...;&#...;&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;?&#...;??????????????????????s??????????????&#...;??j&#...;???????????????????????????????

Ссылка представителя ответчика о том, что собственником оформлено межевое дело и определены границы земельного участка, а потому считает, что все документы для регистрации сделки оформлены, несостоятельны, поскольку из предварительного договора следует, что на момент заключения договора межевание земельного участка не произведено, земельный участок на кадастровый учет не поставлен. Также и в судебном заседании установлено, что до настоящего времени земельный участок не прошел регистрацию и не поставлен на кадастровый учет.

Поскольку стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, они обязаны были определить в предварительном договоре такое существенное условие основного договора, как предмет договора. Земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не мог рассматриваться как предмет сделки, в том числе и как предмет предварительного договора купли-продажи, следовательно, предварительный договор не является заключенным, независимо от дальнейших действий собственника-продавца по выполнению его условий.

Поскольку предварительный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить отчуждаемое имущество, доводы ФИО2 об обратном, несостоятельны и оснований для признания его заключенным судом не установлено.