2 – 1806 \ 2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

16 мая 2018 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Вахромеевой Е.П.

с участием ФИО1, представителя ФИО2 - ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора заключенным, признании права собственности на объект капитального строительства, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора заключенным, признании права собственности на объект капитального строительства.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 05 июня 2017 года между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи, на основании которого он обязался передать в собственность Покупателя в срок до 25 декабря 2017 года, а Покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество: здание прачечной, расположенное по адресу: РФ, 

<

адрес>, кадастровый №, общая площадь 631,1 кв. м. Объект расположен на земельном участке по адресу: РФ, 

<

адрес>, общей площадью 1600, кадастровый №, разрешенное использование – эксплуатация здания прачечной, принадлежащем Продавцу на праве аренды по договору аренды земельного участка N 3700005427 от "08" июля 2013 г., договора о передаче прав и обязанностей от 08.07.2013 г. № 3700005427. Одновременно с передачей права собственности на Объект Продавец передает Покупателю право аренды Земельного участка под ним. По настоящее время государственная регистрация договора не произведена, для государственной регистрации перехода права собственности в органы Росреестра он обратиться не может, поскольку ответчик уклоняется от соответствующих действий.

На основании изложенного истец просил признать заключенным между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи недвижимости от 05.06.2017 года; Признать за ним право собственности в отношении недвижимого имущества: здание прачечной, расположенное по адресу: РФ, 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 631,1 кв.м.;

Указать, что решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 в отношении недвижимого имущества: здание прачечной, расположенное по адресу: РФ, 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 631,1 кв.м.;

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить по изложенным основаниям.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснила, что условия договора ФИО1 не выполнены: денежные средства во исполнение договора не выплачены, в связи с чем встречное обязательство по передаче имущества и регистрации на него перехода права собственности у ФИО2 не возникло. В связи с указанными обстоятельствами полагала заявленные исковые требования необоснованными и просила отказать в их удовлетворении. 

Поддержала встречные исковые требования, указав, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 06 апреля 2016 года, ФИО2 принадлежит здание прачечной, расположенное по адресу: РФ, 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 631,1 кв.м., расположенное на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, общей площадью 1600 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: эксплуатация здания прачечной. После приобретения указанной постройки собственником выявлена необходимость производства капитального ремонта, возникшая ввиду изношенности (41% износа). Фундамент имел осадочные трещины, наружные, внутренние стены, изготовленные из кирпича и перегородки, возведенные из гипсобетона и блока, чердачные железобетонные перекрытия имели трещины, кровля также имела признаки коррозии, трещины. После проведения капитального ремонта, повлекшего необходимость демонтажа части конструкции, общая площадь постройки уменьшилась. 

На основании изложенного просила суд признать за ФИО2, право собственности на объект капитального строительства:

Нежилое здание с пристройкой со следующими характеристиками: 

№п\п 

параметры 

Описание и характеристика параметров объекта 

1 

Наименование объекта 

нежилое здание с пристройкой (лит.А – нежилое здание, лит.А1-пристройка) 

2 

Назначение объекта 

нежилое 

3 

Кадастровый номер объекта недвижимости 

№ 

4 

Описание местоположения объекта недвижимости 

РФ, 

<

адрес>, г-к.Анапа, 

<

адрес> 

5 

Год постройки 

1980 год 

6 

Степень готовности объекта 

Строительство завершено в полном объеме 

7 

Объемно-планировочное решение здания 

Двухэтажное здание с пристройкой,прямоугольное в плане формы 

8 

Объем здания 

2653,0 куб.м 

9 

Имеющаяся техническая документация 

Технический паспорт от 14.02.2018г 

Количество этажей 

2 этажа. 

Высота здания 

Высота здания лит.А: 4,3 м., высота пристройки лит.А1: 6,9м 

Фундаменты 

Каменный ленточный 

Каркас 

Железобетонный монолитный с блочным заполнением 

Материал стен 

Блок, кирпич 

Кровля 

Мягкая кровля на деревянных стропилах 

Площадь 

Общая площадь: 557,8 кв.м., в том числе: Лит.А, площадью 399,3 кв.м., Лит.А1, площадью 158,5 кв.м.,В соответствии с Приказом Минэкономразвития №90 от 01.03.2016 г. общая площадь:589,6 кв.м. 

Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости 

№ 

Указать, что решение Анапского городского суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости Управлением Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» изменений в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером: 23:37:0110001:745 в соответствии с вышеперечисленными характеристиками и государственной регистрации за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., права собственности в отношении указанного объекта капитального строительства.

ФИО1 возражал против удовлетворения встречных исковых требований, пояснив, что между сторонами сложились договорные отношения и изменение параметров постройки собственником нарушает его права, так как влечет утрату предмета договора, указал, что государственная регистрация права собственности произведена в отношении объекта недвижимости, указанного в договоре, в связи с чем изменение его параметров недопустимо.

Проверив материалы дела, суд находит требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, встречные требования подлежащими удовлетворению. 

Из материалов дела следует, что постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.06.2013 года №2062 «О предоставлении А.К. Сакалидзе в аренду земельного участка по адресу: 

<

адрес>», ФИО4 в аренду на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 1600 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> с видом разрешенного использования – «эксплуатация здания прачечной» в границах, указанных в кадастровом паспорте.

08 июля 2013 года между ФИО4 (далее - Арендатор) и управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 1600 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: эксплуатация здания прачечной.

Тогда же между сторонами составлен акт приема-передачи.

06 апреля 2016 года между ФИО4 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700005427 от 08.07.2013 года.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 апреля 2016 года сделана запись регистрации №.

Из свидетельства о государственной регистрации права №23-АЕ 751897 от 16.03.2009 г., следует, что за ФИО4 зарегистрировано право на недостроенное здание прачечной, общей площадью 631,1 кв.м., лит.Н, под Н, с кадастровым номером 23:26/01:02:8764:05:00, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2009 г. сделана запись регистрации №.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 06 апреля 2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО4, к Покупателю переходит право собственности в отношении объекта недвижимого имущества: здание прачечной, общей площадью застройки 631,1 кв.м., лит.Н, подН, с кадастровым номером №, по адресу: РФ, 

<

адрес>, город-курорт Анапа, 

<

адрес>, о чем в едином государственном реестре недвижимости 27.04.2016 года сделана запись регистрации №.

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 27.04.2016 г. №, ФИО2 на праве собственности принадлежит здание прачечной, общей площадью 631,1 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2016 г. сделана запись регистрации №.

В соответствии с представленной в материалы дела копией договора купли-продажи от 05 июня 2017 года, заключенного между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец), Продавец обязался передать в собственность Покупателя в срок до 25 декабря 2017 года, а Покупатель - принять и оплатить (в течение пяти рабочих дней после подачи документов для государственной регистрации) недвижимое имущество: здание прачечной, расположенное по адресу: РФ, 

<

адрес>, кадастровый №, общая площадь 631,1 кв. м. Объект расположен на земельном участке по адресу: РФ, 

<

адрес>, общей площадью 1600, кадастровый №, разрешенное использование – эксплуатация здания прачечной (далее - Земельный участок), принадлежащем Продавцу на праве аренды по договору аренды земельного участка N 3700005427 от "08" июля 2013 г., договора о передаче прав и обязанностей от 08.07.2013 г. № 3700005427. Одновременно с передачей права собственности на Объект Продавец передает Покупателю право аренды Земельного участка под ним.

Документация о внесении в единый государственный реестр недвижимости сведений о переходе права собственности на основании указанного договора в материалы дела не представлена, отметка о регистрации договора Управлением Росреестра отсутствует.

Сведения об обращении сторон договора в органы Росреестра, а также документы (претензии, уведомления и др.), подтверждающие намерение сторон зарегистрировать в установленном порядке переход права собственности, либо уклонение одной из сторон от такой регистрации также не представлены.

Как следует из материалов дела, истцом – ФИО1 заявлены требования о признании договора заключенным, признании права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, обусловленные отсутствием государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на основании заключенного между ними договора купли-продажи.

Соответствующие требования не могут подлежать удовлетворению, поскольку истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права:

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку такой способ защиты права как признание заключенным договора купли-продажи и признание права собственности на недвижимое имущество не будет являться надлежащим.

Избрание неверного способа защиты права влияет на предмет доказывания по спору, следовательно, и на возможность удовлетворения соответствующего притязания.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО1 

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, доказательств, подтверждающих уклонение ФИО2 от государственной регистрации договора не представлено, а сам по себе факт отсутствие таковой не может служить достаточным основанием для предъявления соответствующих требований.

В свою очередь суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности в отношении объекта недвижимого имущества. 

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимости ФИО2 принадлежит здание прачечной, по адресу: РФ, 

<

адрес>, общей площадью 631,1 кв.м., расположенное на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, процент износа строения на момент приобретения составил 41% износа. Фундамент имел осадочные трещины, наружные, внутренние стены, изготовленные из кирпича и перегородки, возведенные из гипсобетона и блока, чердачные железобетонные перекрытия имели трещины, кровля также имела признаки коррозии, трещины. После проведения капитального ремонта, повлекшего необходимость демонтажа части конструкции, общая площадь постройки уменьшилась.

В связи с ветхостью строения собственником произведен его капитальный ремонт.

Согласно представленного в материалы дела заключения судебного эксперта №33-05/2018 от 12.05.2018 г., на основании проведенного исследования экспертом установлено, что технические параметры исследуемого объекта: нежилого здания, литер А, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, г-

<

адрес> изменились.

Произошло уменьшение общей площади объекта. В соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минэкономразвития №90 от 01.03.2016 г. общая площадь объекта составляет – 589,6 кв.м.

В ходе проведенного исследования экспертом установлено, что капитальный ремонт нежилого здания, литер А,А1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.-к. 

<

адрес> включает в себя следующие виды работ: Демонтаж кирпичных внутренних перегородок с дверными блоками до уровня пола; Возведение перегородок с монтажом дверных блоков, от уровня пола на высоту помещений; Прокладка сетей коммуникаций (водопровода, канализации), с подключением к сан. - техническому оборудованию; Демонтаж оконных блоков в ограждающих конструкциях, закладка оконных проемов кирпичом; Демонтаж оконных блоков в ограждающих конструкциях, разбор подоконной кирпичной кладки до уровня пола, устройство дверных проемов с монтажом дверных блоков.

Суд полагает, что данное экспертное заключение может быть положено в основу решения суда, поскольку выводы эксперта мотивированны, содержат ссылки на нормативные акты, даны специалистами высокой квалификации и с достаточным опытом работы. Выводы, содержащиеся в экспертном заключении сторонами не оспариваются.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник несет бремя ответственности за техническое состояние принадлежащего ему имущества, в связи с чем именно на него возлагается обязанность по проведению его капитального ремонта, который должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка,

Согласно статье 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании договора заключенным, признании права собственности на объект капитального строительства – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на объект капитального строительства:

Нежилое здание с пристройкой со следующими характеристиками: 

№п\п 

параметры 

Описание и характеристика параметров объекта 

1 

Наименование объекта 

нежилое здание с пристройкой (лит.А – нежилое здание, лит.А1-пристройка) 

2 

Назначение объекта 

Нежилое 

3 

Кадастровый номер объекта недвижимости 

№ 

4 

Описание местоположения объекта недвижимости 

РФ, 

<

адрес>, г-к.Анапа, 

<

адрес> 

5 

Год постройки 

1980 год 

6 

Степень готовности объекта 

Строительство завершено в полном объеме 

7 

Объемно-планировочное решение здания 

Двухэтажное здание с пристройкой,прямоугольное в плане формы 

8 

Объем здания 

2653,0 куб.м 

9 

Имеющаяся техническая документация 

Технический паспорт от 14.02.2018г 

10 

Количество этажей 

2 этажа. 

11 

Высота здания 

Высота здания лит.А: 4,3 м., высота пристройки лит.А1: 6,9м 

12 

Фундаменты 

Каменный ленточный 

13 

Каркас 

Железобетонный монолитный с блочным заполнением 

14 

Материал стен 

Блок, кирпич 

15 

Кровля 

Мягкая кровля на деревянных стропилах 

16 

Площадь 

Общая площадь: 557,8 кв.м., в том числе: Лит.А, площадью 399,3 кв.м., Лит.А1, площадью 158,5 кв.м.,В соответствии с Приказом Минэкономразвития №90 от 01.03.2016 г. общая площадь:589,6 кв.м. 

17 

Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости 

№ 

Указать, что решение Анапского городского суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости Управлением Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» изменений в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером: № в соответствии с вышеперечисленными характеристиками и государственной регистрации за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., права собственности в отношении указанного объекта капитального строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд. 

Председательствующий: /подпись/