Дело № 3а-408/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 мая 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 14 ноября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,

у с т а н о в и л :

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 14 ноября 2016 года, сославшись на следующие обстоятельства. ООО фирма «Руслан» является собственником земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов. Считая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена ООО фирма «Руслан» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в связи с установлением в отношении объекта рыночной стоимости, представив отчет об оценке и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Решением Комиссии от 14 ноября 2016 года заявление правообладателя удовлетворено, в отношении объекта установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (установленная в результате государственной кадастровой оценки земель указанной категории кадастровая стоимость составляла ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей). По утверждению административного истца, решение Комиссии принято с нарушением положений Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, поскольку отчет надлежащим образом не был проверен. Кадастровая стоимость земельного участка существенно снизилась в результате принятия оспариваемого решения, что ставит под сомнение объективность и достоверность отчета об оценке. Размер земельного налога определяется на основе действующей кадастровой стоимости. Уменьшение кадастровой стоимости на 69,8 % прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет, при уплате земельного налога правообладателем.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ. 

Представитель Управления Росреестра Ростовской области – ФИО1, действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения в связи с обоснованностью оспариваемого решения комиссии и отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, ООО фирма «Руслан» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО фирма «Руслан» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов. 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка, установленная в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года, составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. 

25 октября 2016 года ООО фирма «Руслан» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21 октября 2016 года, составленный оценщиком ФИО2 (л.д. 123 – 262 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 24 октября 2016 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату (таблица 14), определен сегмент рынка – участки коммерческого и промышленного назначения. Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 19, анализ выборки – таблица 20). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 20 с приведением корректировок на торг, на условия рынка, на местоположение, транспортную доступность, инженерное обеспечение, на площадь. Примененные корректировки объяснены со ссылкой на источники информации.

14 ноября 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 69,8 %, как отмечено в решении Комиссии. 

Проверка доказательств и доводов сторон приводит к выводу о правомерности оспариваемого решения Комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заседания Комиссии от 14 ноября 2016 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года №П/578, от 1 декабря 2015 года №П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21 октября 2016 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 апреля 2017 года) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21 октября 2016 года, подтверждается, 2) оценщиком допущены незначительные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, в описании объекта оценки нарушения не допущены; 3) в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки были выявлены незначительные нарушения, 4) отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; 5) факторы, влияющие на стоимость объекта определены правильно, 6) при выполнении оценщиком математических действий ошибки не допускались, 7) информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Отмеченные в заключении эксперта отдельные недостатки отчета об оценке не оказали существенного влияния на определение рыночной стоимости, которая экспертом подтверждена на основании произведенных расчетов.

По существу выводы положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков совпадают с заключением судебной экспертизы.

Наличие указанных в заключении эксперта несоответствий отчета ФСО 3, ФСО 7 (необоснованно использованы максимальная корректировка на торг, некорректная информация относительно расположения земельных участков, в связи с чем неверно рассчитана соответствующая поправка, некорректная информация относительно коммуникаций у объектов-аналогов; отсутствует полное наименование юридического лица, являющегося правообладателем земельного участка, ОГРН, дата государственной регистрации; отсутствует интервал значений цен земельных участков под производственную деятельность, а также основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости) не оказывают значительного влияния на показатель рыночной стоимости, что разъяснено экспертом. Доказательств такого прямого влияния, аргументов о невозможности использования приведенных в отчете объектов-аналогов, принципиально иной рыночной стоимости земельного участка за границами интервалов рыночных цен в рассматриваемом сегменте рынка административным истцом не представлено.

В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено. 

Доводы административного истца о невозможности принятия отчета в качестве доказательства рыночной стоимости ввиду наличия существенных нарушений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки опровергаются совокупностью исследованных доказательств.

Оснований для вывода о недостоверности отчета оценщика по мотиву разницы между кадастровой и рыночной стоимостью не имеется, поскольку эти виды стоимости различны по методологии определения. 

Соответственно при соблюдении оценщиком требований ФСО и законодательства об оценочной деятельности отсутствуют основания для признания оспариваемого решения незаконным.

При таком положении административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 14 ноября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов

В окончательной форме решение суда принято 12 мая 2017 года.