Дело № 3а-145

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 17 октября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Иском Е.П.., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя заинтересованного лица ИП ФИО2 - ФИО3, представителя заинтересованного лица – Правительства Хабаровского края Пак Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения от 28.06.2017г. №20 об удовлетворении заявления ИП ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28.06.2017г. №20, которым на основании заявления ИП ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 340 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 411 380 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 3 487 805,6 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком не применена корректировка на «условия продажи», при этом не учтено, что в 2011 году вторичный земельный рынок на территории Комсомольска-на-Амуре не был развит. Приватизация земельных участков осуществлялась по выкупной (льготной) цене, продажа объектов с земельными участками осуществлялась фактически по ликвидационной стоимости, в нагрузку к объектам недвижимости. Учитывая неразвитость рынка в 2011г. оценщик должен был применить доходный подход метод остатка. При определении корректировки «на дату продажи» не обоснована формула для расчета. Невозможно проверить достоверность используемой формулы. Оценщиком неверно выполнена корректировка «на местоположение» земельного участка: неверно установлена зона градостроительной ценности для объекта оценки и объекта-аналога №1 в соответствии с решением Комсомольской-на-Амуре городской думы от 5.10.2011г. №55. Объект оценки относится к 5-ой зоне градостроительной ценности, а не к 1б как установлено оценщиком; объект-аналог №1 относится к 7 зоне градостроительной ценности, а не к 6 как указано оценщиком. Оценщик неверно определил расположение объектов аналогов №2 и №4 относительно красной линии, что привело к неверному расчету рыночной стоимости. Необоснованно оценка произведена без учета ограничений (обременений) объектов недвижимости. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Из письменного отзыва на административное исковое заявление Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что заявленные требования административный ответчик не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. По результатам рассмотрения заявления комиссия единогласно приняла решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. В отношении доводов администрации г.Комсомольска-на-Амуре о недостоверности отчета указали, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии с федеральными стандартами оценки. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям в порядке, предусмотренном законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное. Оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете недостоверной в установленном законом порядке.

Представитель заинтересованного лица - Правительства Хабаровского края Пак Ю.В. исковые требования поддержала, по основаниям изложенным в исковом заявлении и в возражениях на административное исковое заявление. В возражениях на административное исковое заявление Правительство Хабаровского края указало, что согласно п.20 Порядка создания и работы Комиссии, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012г. №263, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов Комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда заявителем предоставлено положительное экспертное заключение. Отличие рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете, от кадастровой составляет 88%, при этом Комиссией удовлетворено заявление о пересмотре кадастровой стоимости при отсутствии положительного экспертного заключения. Из содержания Отчета следует, что такие элементы сравнения как транспортная доступность и инфраструктура, при проведении оценки не учитывались, корректировка в этой части оценщиком не проводилась, причина отсутствия корректировки на приведенные элементы сравнения не указана. 

Представитель заинтересованного лица ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражала, суду пояснила, что решение Комиссии обоснованно, замечания, которые указывает административный истец, были предметом рассмотрения Комиссии. Отчет соответствует федеральным стандартам оценки и Закону об оценочной деятельности. 

Заслушав представителей административного ответчика, заинтересованного лица, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке земельного участка, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что с 18.06.2012 г. ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 340 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: занимаемый зданием автозаправочной станции.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 23.12.2008 г. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляла 3487805,60 руб.

05.06.2017 г. ФИО2 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 156/2017-2 об оценке, составленный 26.04.2017г. оценщиком ООО « Бизнес аудит оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 411 380 руб. 

На заседании Комиссии от 28.06.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 88 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 411 380 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 9 февраля 2017г. № п/0058 действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО4, заместителя председателя ФИО5, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 156/2017-2 об определении рыночной стоимости земельного участка. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 156/2017-2 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Проведен подбор аналогов по следующим критериям: вид объекта – земельный участок; вид права – право собственности; категория земель – земли населенных пунктов. 

Отобрано 4 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности». 

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку на вид разрешенного использования, на дату продажи, на местоположение, на площадь, на местоположение относительно красной линии. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировки на вид права не применены в связи с тем, что объекты-аналоги находились в собственности продавца, объект оценки и объекты аналоги.

Корректировка на условия продажи не применена в связи с тем, что к расчету приняты цены совершившихся сделок. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 411 380 руб. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что в Приложении 1 к решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.201г. №55 расположение объекта оценки отнесено к зоне градостроительной ценности 1б, а не к зоне 5, как указывает истец. В Приложении 2 к указанному решению в зону 1б включаются все неоговоренные в иных зонах территории Центрального округа. Оценщик произвел альтернативный расчет (если бы объект был расположен в зоне 5). Расхождение в стоимости объекта оценки составило 1%.

На представленных в приложении картах видно, что аналог №1, расположенный по ул.Кирова12/2, находится на территории, обозначенной как ТЭЦ-2, а зона 7 на территории АЗС. Согласно приложения №1 к решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.201г. №55, данный аналог расположен в зоне градостроительной ценности - 6. Согласно приложения №2 к указанному решению данный аналог расположен в зоне 5. Зона 7 - это территория Амурского судостроительного завода. Коэффициент для зоны 5 и 6 одинаковый.

Относительно расположения объектов-аналогов вдоль красных линий – для отнесения к красной линий объект должен быть расположен непосредственно у дороги. Между объектами-аналогами и автодорогой находится территория общего пользования. 

В отношении аналога №1 на сайте Администрации г.Комсомльска-на-Амуре отсутствует информация об обременении его арендой. У оценщика отсутствовали сведения о зарегистрированных в отношении объектов-аналогов ограничениях (обременениях). 

При продаже муниципального имущества (объекты-аналоги) начальная цена была определена именно как рыночная без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств. ФСО №4 оценщик не применял. 

Доводы административного истца и заинтересованного лица – Правительства Хабаровского края о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В силу приведенных норм являются необоснованными доводы о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом с применением метода остатка.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, об обременении объектов недвижимости правом аренды.

Доводы об ошибочном отнесении аналога № 1 (ул.Кирова,12/2) к зоне градостроительной ценности 6, тогда как данный аналог расположен в зоне 7, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела. Согласно приложению №1 к решению Комсомольской-на-Амуре городской думы от 05.10.2011г. №55 земельный участок расположенный на ул.Кирова, 12/2, относится к 6 зоне градостроительной ценности. Согласно приложению №2 к указанному решению данный аналог относиться к 5 зоне градостроительной ценности. Коэффициенты для зоны 5 и зоны 6 установленные Постановления Администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010г. №3829-па одинаковы, что было учтено оценщиком. 

Доводы о неверном определении оценщиком расположения объектов-аналогов №2 и №4 относительно красной линии и неверном применении в связи с этим корректировок на местоположение не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Как видно на публичной кадастровой карте объекты аналоги №2 ( Магистральное шоссе 20) и №4 (Комсомольское шоссе,9 ) расположены на удалении от автодороги, в связи с чем оценщик обоснованно применил корректировки на местоположение в отношении данных аналогов. 

Доводы заинтересованного лица – Правительства Хабаровского края о необходимости подтверждения в Комиссии Отчета об оценке Положительным экспертным заключением являются не обоснованными. Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ из перечня документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, предусмотренного Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В Определении от 09 марта 2017 года № 592-О Конституционный Суд выявил смысл положений пункта 5 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому с момента утраты указанной нормой юридической силы более не требуется представления в комиссию и суд экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).

Таким образом, с учетом изменившегося правового регулирования не могут применяться положения приказа Минэкономразвития РФ от 4.05.2012г. №263, которыми предусмотрено обязательное наличие экспертного заключения при обращении в Комиссию, если рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная отчетом оценщика, отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 246 КАС РФ надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка является отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г.Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28.06.2017г. №20 об удовлетворении заявления ИП ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 октября 2017г.

Судья Хабаровского краевого суда Е.П.Иском