Дело № 2- 778/2019

УИД 24RS0012-01-2019-000579-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2019 года г. Дивногорск 

Дивногорский городской суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи Поцепневой Н.В.,

при секретаре Мякишевой В.С.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (третье лицо по встречному) ООО ИСК «Омега» - ФИО1,

с участием представителя истца по встречному иску (третье лицо по первоначальному) ООО «Паритет» - ФИО2,

представителя ответчика ФИО7 - ФИО7 и ФИО3,

представителей третьего лица по первоначальному иску и ответчика по встречному ООО «Экотехнологии- Дивногорск» - ФИО4,

представителя третьего лица по первоначальному иску и ответчика по встречному администрации г. Дивногорска ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению (с учетом уточнения) Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Омега» к ФИО7 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, исключении о нем из ЕГРН сведений о регистрации, признании недействительной регистрацию права собственности, и встречное исковое заявление (с учетом уточнений) Общества с ограниченной ответственностью «Паритет» к ФИО7, обществу с ограниченной ответственностью «Экотехнологии-Дивногорск», администрации г. Дивногорска об оспаривании государственной регистрации и сделки с объектом незавершенного строительства, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО ИСК «Омега» обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО7 о признании отсутствующим права собственности на незавершенный строительством объект, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком - ООО «Паритет» и инвестором 

<

данные изъяты>» был заключен инвестиционный договор №, согласно которому Инвестор в полном объеме инвестирует строительство гостиницы на 10 номеров-квартир на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>. После ввода в эксплуатацию объекта в эксплуатацию ответчик обязан передать инвестору на праве собственности 100% площадей для оформления в собственность. Строительство объекта осуществлялось на предоставленных инвестору по договорам аренды № от ДД.ММ.ГГГГ муниципальных участках № С целью выполнения обязательств по договору и строительства объекта Инвестором был заключен договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО ИСК «Омега». Истцом были выполнены обязательства по договору на сумму 

<

данные изъяты> рублей, которые инвестором были приняты, но не оплачены, что подтверждается актом сверки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Договор подряда с истцом не был расторгнут. В марте 2019 истцу стало известно, что права по договорам аренды земельных участков были переведены от ответчика на инвестора по соглашениям №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Однако, на момент заключения указанных соглашений на земельных участках находился и находится в настоящее время незавершенный строительством объект, построенный за счет истца. ДД.ММ.ГГГГ инвестор исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо в связи с непредставлением отчетности. ДД.ММ.ГГГГ в администрацию 

<

адрес> направлено заявление о проведении служебной проверки по факту передачи права на земельные участки. ДД.ММ.ГГГГ предоставлен ответ, согласно которому на земельных участках№ по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, расположен объект недвижимости с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за указанным кадастровым номером зарегистрирован объект незавершенного строительства со степенью готовности -10%, проектируемое назначение: гостиница на 10 номеров-квартир, правообладатель объекта– ФИО7 Поскольку ответчик не является заказчиком строительства объекта, следовательно не имеет права на регистрацию за собой права собственности на незавершенное строительство. Просит признать недействительной произведенную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Красноярскому краю государственную регистрацию за ФИО7 права собственности на незавершенный строительством объект, с кадастровым номером №, расположенный на земельных участках № по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, признать отсутствующим у ФИО7, ООО «Экотехнологии-Дивногорск» права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером № расположенный на земельных участках № по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, исключить из ЕРГН сведения о зарегистрированном за ответчиком праве собственности на незавершенный строительством объект.

ООО «Паритет» обратился с иском (с учетом уточнений) к ФИО7, ООО «Экотехнологии - Дивногорск», администрации г. Дивногорск о признании недействительной регистрации объекта незавершенного строительства и договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» были заключены с администрацией г. Дивногорска договоры аренды №

<

данные изъяты> муниципальных земельных участков с кадастровыми номерами № 24:46:0105008:376 со сроком до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» получено разрешение на строительство объекта «гостиница на 10 номеров-квартир» на указанных земельных участках в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Паритет» и 

<

данные изъяты> был заключен инвестиционный договор №, согласно которому 

<

данные изъяты> в полном объеме инвестирует строительство гостиницы на 10 номеров-квартир, а ООО «Паритет» обязуется после ввода в эксплуатацию передать 100% площадей полученных в результате строительства. Также был заключен договора подряда с целью выполнения обязательств по договору с ООО ИСК «Омега», по которому ООО ИСК «Омега» выполняло работы по устройству свайного основания и монолитных ростверков на объекте. Понесенные ООО «Паритет» затраты 

<

данные изъяты>» не возместило. После выполнения ООО ИСК «Омега» работ, строительство объекта было приостановлено в связи с недостатками финансирования со стороны 

<

данные изъяты>». С целью перевода обязательств по оплате арендной платы на ООО «

<

данные изъяты> директором ООО «Паритет» были заключены соглашения № по переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. При этом, ООО 

<

данные изъяты>» не переоформляло на себя разрешение на строительство. Объект незавершенного строительств не регистрировался ни за одной из сторон инвестиционного договора. Инвестиционный договор сторонами не расторгался, и в него не вносились изменения. В 2019 

<

данные изъяты>» исключено из реестра как недействующее юридическое лицо. ДД.ММ.ГГГГ за гражданином ФИО7 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир», расположенный на двух земельных участках № ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ООО «Экотехнологии - Дивногорск» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому право собственности на объект незавершенного строительства перешло к ООО «Экотехнологии - Дивногорск». Считает, что при проведении сделок и регистрации права собственности ФИО7 были нарушены обязательные нормы гражданского и земельного законодательства. На момент заключения Соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды на земельных участках находился объект, который с учетом выполненных на нем работ являлся объектом незавершенного строительства, права на который не переходили в результате совершавшихся сделок. Поскольку объект незавершенного строительства был создан усилиями и затратами ООО «Паритет» и ООО ИСК «Омега», ФИО7 объект не создавался, он не является законным собственником указанного объекта. Просит признать недействительной государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО7 на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» с кадастровым номером №, расположенный на земельных участках № по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности (ничтожности сделки): истребовать из незаконного владения ООО «Экотехнологии - Дивногорск» объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» с кадастровым номером № признать право собственности ООО «Паритет» на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, а также к администрации 

<

адрес> признать право собственности ООО «Паритет» на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>.

Определением Дивногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Представитель истца ООО ИСК «Омега» ФИО6 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, а также полагала подлежим удовлетворению и встречный иск, дополнительно пояснила, строительство осуществлялось в соответствие с договором инвестирования и договора подряда. Считает, что права истца нарушены. ФИО7 приобрел право собственности на объект незавершенного строительства, представил в Росреестр документы, которые не подтверждают факт создания им недвижимости. Согласно заявлению ФИО7, последний просил осуществить государственный учет и государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 

<

данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Росреестр по Красноярскому краю приостановил регистрацию права. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 подал заявление о предоставлении дополнительных документов, представил технический план. ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Полагает, что ФИО7 были предоставлены недостоверные сведения в Росреестр по 

<

адрес>, а именно в части расположения объекта на двух земельных участках. Представлено разрешение на строительство с истекшим сроком действия и без внесения изменений в наименование застройщика. Права на объект незавершенного строительства согласно договорам о передаче прав и обязанностей по договорам аренды к ФИО7 не переходили. Кроме того, считает, что заключенный договор купли-продажи от 27.03.2018 является притворной сделкой и следовательно, ничтожной со дня заключения договора, поскольку 

<

данные изъяты>» и ФИО7 фактически не имели намерений продать и купить товар (стройматериалы), поскольку стройматериалы уже на тот момент не существовали как товар, а были преобразованы в объект незавершенного строительства.

Представитель истца по встречному иску (третьего лица) ООО «Паритет» ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Иск ООО ИСК «Омега» также полагал подлежащим удовлетворению. Дополнительно пояснил, что фактически объект незавершенного строительства расположен на 5 земельных участках, которые были предоставлены истцу по договорам аренды. Объект является единым комплексом, имеет единый фундамент. Степень готовности 10%. ФИО7 на государственную регистрацию были представлены недостоверные документы. Договоры аренды заключались с ОО «Паритет», которым получено разрешение на строительство. 

Ответчик (по первоначальному и встречному иску) ФИО7, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представители ответчика ФИО7 –ФИО7 и ФИО11 в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, ФИО3 пояснил, что ФИО7 является ненадлежащим ответчиком, поскольку с июня 2019 собственником объекта является ООО «ЭкоТехнологии». Сделка зарегистрирована. Собственником земельных участков является администрация г. Дивногорска. По существу иска не понятно, какие именно права истца нарушены. C момента перевода прав по договорам аренды, 

<

данные изъяты>» приобрел права и обязанности застройщика в отношении земельных участков, а ООО «Паритет» добровольно выбыл из сложившихся правоотношений связанных с арендой и застройкой земельных участков, ввиду перемены лиц в обязательствах. При этом, действие ранее выданного разрешения на строительство сохраняется. В инвестиционном договоре, также происходит перемена лиц в обязательстве на стороне застройщика. ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения №№ о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков осуществлена замена 

<

данные изъяты> на ФИО7 Одновременно, на основании договора купли-продажи 

<

данные изъяты>» продал ФИО7 железобетонные конструкции (фундаментную группу) расположенные на земельных участках. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 в строгом соответствии с действующим законодательством зарегистрировал первичное право собственности на объект незавершенного строительства. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 являясь законным собственником объекта незавершенного строительства заключил договор купли-продажи с ООО «Экотехнологии –Дивногорск». Договор прошел государственную регистрацию перехода прав собственности, покупатель осуществил частичную оплату. Одновременно, ФИО7 посредством заключения соглашения с ООО «Экотехнологии –Дивногорск» передал обществу свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков №. ДД.ММ.ГГГГ регистрация перехода права аренды земельных участков была приостановлена ввиду судебного запрета. Каких либо доказательств ничтожности совершенных ответчиками сделок, истцами не представлено. В целом ответчик расценивает поведение истцов как злоупотребление правом, направленным на ограничение его прав владения и распоряжения собственностью.

Представитель соответчика (третьего лица по первоначальному иску) ООО «Экотехнологии» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, просила в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснила, что затрагиваются их права. На сегодняшний день права аренды им не переданы. В полном объеме земельными участками, на которых расположен объект незавершенного строительства, в части которого идет спор, пользоваться не могут, сторона истцов неоднократно подтверждала, что они оспаривают только право собственности на строение, право аренды в настоящее время их не интересовало. Они наедятся, что после признания права собственности на строение могут оформить права на землю. Они несут убытки в части невозможности использования передачи земельных участков.

Представитель ответчика по встречному иску (третьего лица по первоначальному) – администрация г. Дивногорска ФИО5 в судебном заседании по заявленными требованиями не согласна, полагалась на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, вместе с тем, от представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю поступили пояснения, согласно которым, следует, что по представленному техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами № В Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о государственной регистрации соглашения № и соглашения № о передаче прав и обязанностей по Договорам аренды указанных участков № к ФИО7 Основания для приостановления государственного учета и государственной регистрации права отсутствовали, было принято решение о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ФИО7 на объект незавершенного строительства «Гостиница на 10 номеров-квартир», степенью готовности - 10%. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности и право собственности ООО «Экотехнологии – Дивногорск» на спорный объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что заявленные требования о признании недействительной государственную регистрацию права собственности не подлежат удовлетворению. Помимо этого, указанный объект недвижимости находиться в залоге у продавца ФИО7, также при рассмотрении дела необходимо учитывать, что в ЕГРН в отношении казанного объекта незавершенного строительства содержится запись о запрете совершения регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра, а также регистрации ограничений и обременений на основании постановления судебного пристава - исполнителя.

Выслушав мнение сторон, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

Статья 2 ГПК РФ определяет, что задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч.1 ст. 3 ГПК РФ)

Согласно статье 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, гражданское и гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходят, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Из материалов дела следует, что истцом ООО ИСК «Омега» заявлены требования о признании отсутствующим у ответчиков зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами и также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Из разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты вещного права, который подлежит применению лишь при фактическом владении истцом спорным имуществом и когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Более того, право требовать признания права отсутствующим может быть реализовано, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица, на которое просит признать отсутствующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование своей процессуальной позиции по делу сторона истца представила инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между застройщиком ООО «Паритет», в лице директора ФИО8 и инвестором - 

<

данные изъяты>». Из представленного договора следует, что инвестор в полном объеме инвестирует строительство гостиницы на 10 номеров-квартир на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>. При этом, застройщик обязуется после ввода в эксплуатацию передать инвестору на праве собственности 100% площадей, полученных в результате строительства гостиничного комплекса.

Согласно договору №а аренды земельного участка, предназначенного для строительства, из земель находящихся в ведении муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, администрация 

<

адрес> и ООО «Паритет» заключили указанный договор, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1141 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> с разрешенным использованием - гостиничное обслуживание, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

Также по договору аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» предоставлен земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером 24№, по договору аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ.Администрацией 

<

адрес> предоставлен ООО «Паритет» земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, по договору аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» предоставлен земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, по договору аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» предоставлен земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №. Указанные земельные участки переданы по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией 

<

адрес> ООО «Паритет» выдано разрешение на строительство №-РУ № объекта капитального строительства: гостиница на 10 номеров-квартир, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей 2.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО 

<

данные изъяты>» и ООО ИСК «Омега» заключен договор подряда № Согласно которому, подрядчик обязуется своими силами из собственных материалов, в установленный договором срок, выполнить комплекс работ по устройству свайного основания и монолитных ростверков на объекте «гостиница на 10 номеров-квартир по 

<

адрес> в 

<

адрес>», а заказчик обязуется принять результат выполнения работ и выплатить согласованную цену.

За отчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ стоимость работ и затрат подтверждена представленными в материалы дела справками о стоимости выполненных работ. Как следует из акта о приемке выполненных работ, подписанного сторонами, произведенные работы приняты заказчиком. При этом, согласно акту сверки, взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Омега» и ООО «

<

данные изъяты> задолженность в пользу ООО ИСК «Омега» составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Соглашением № о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Паритет» передал, а ООО 

<

данные изъяты> приняло в том же объеме и на тех же условиях права и обязанности по договору №а аренды земельного участка, предназначенного для строительства, из земель, находящихся в ведении муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с категорией земель – земли пунктов с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания, с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Соглашениями №, №,№ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Паритет» передал, а ООО 

<

данные изъяты> приняло в том же объеме и на тех же условиях права и обязанности по договорам аренды земельного участка №а, №а, №а.

При этом, в адрес администрации 

<

адрес> директором ООО «Паритет» направлено уведомление о состоявшейся уступке прав.

ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты>» и ФИО13 заключен договор купли-продажи с предметом договора: железобетонная конструкция, расположенная на земельных участках: 1) с кадастровым номером №, расположенным по адресу: Россия, 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания, 2) с кадастровым номером № расположенным по адресу: Россия, 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания,3) с кадастровым номером № расположенным по адресу: Россия, 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания, 4) с кадастровым номером №, расположенным по адресу: Россия, 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания. железобетонные конструкции переданы по акту - передачи от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты>» и ФИО7 заключены соглашения №, № о переуступке прав и обязанностей по договорам №а, №а аренды земельного участка, в том же объеме и на тех же условиях, на земельные участки с категорией земель – земли пунктов с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

На обращение директора ООО ИСК «Омега» о проведении служебной проверки с выездом на земельный участок, администрацией 

<

адрес> предоставлен ответ, из которого следует, что переуступка прав по договорам аренды была осуществлена в соответствие с действующим законодательством, приостановить оформление документов по передаче прав от 

<

данные изъяты>» не представляется возможным. В соответствии с п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ подобная уступка права возможна без получения обязательного согласия арендодателя, при условиях его уведомления.

Как следует из информации представленной Межрайонной ИФНС № по Красноярскому краю, 

<

данные изъяты> состояло на налоговом учете с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, снято с налогового учета в связи с вынесением в ЕГРЮЛ записи об исключении юридического лица по решению регистрирующего органа.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, основанием регистрации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, с проектируемым назначение: гостиница 10 номеров-квартир является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, установлено ограничение прав и обременение объекта в отношении лица ФИО7

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 продал, а ООО «Экотехнологии - Дивногорск» в лице директора ФИО9 приобрел в собственность объект незавершенного строительства с характеристиками объекта незавершенного строительства: проектируемое назначение: гостиница на 10 номеров-квартир, площадь застройки 

<

данные изъяты> кв.м., адрес объекта: Россия, 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, кадастровый номер объекта незавершенного строительства:№. Недвижимое имущество расположено в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами: № находящихся в использовании продавца на праве аренды. Одновременно с переходом права собственности на недвижимое имущество покупателю передаются права и обязанности по договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами: № на основании соглашений. Право собственности продавца зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом, полномочия ФИО9 как директора ООО «Экотехнологии- Дивногорск» подтверждены решением единственного учредителя ООО «Экотехнологии -Дивногорск» ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, приказом № об исполнении обязанностей.

Вместе с тем, как следует из постановления о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Отделом судебных приставов по 

<

адрес> в рамках исполнительных производств №-ИП, №-ИП, №-ИП в отношении должника ФИО7 объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра, также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также земельные участки: с кадастровыми номерами: №

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав в отношении земельного участка № приостановлена.

Из материалов дела следует, что истцом заявлены требования о признании недействительной государственную регистрацию за ФИО7 права собственности на незавершенный строительством объект, признании отсутствующим у ООО «Экотехнологии - Дивногорск» права собственности на незавершенный строительством объект, исключении из ЕРГН сведения о зарегистрированном за ответчиком праве собственности на незавершенный строительством объект.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Как указывалось выше, согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о недвижимости недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о недвижимости сведений. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и иных случаях, установленных федеральными законами.

Как следует из установленных судом обстоятельств дела, право собственности ответчика на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) возникло на основании договора купли-продажи железобетонных конструкций 

<

данные изъяты>» (продавец), в лице директора ФИО10, действующего на основании Устава Общества и ФИО7 (покупателем).

Довод представителя истца о том, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был продан не объект незавершенного строительства, а железобетонная конструкция, является несостоятельными, поскольку опровергается представленным в материалы дела заключением кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому объектом учета является объект незавершенного строительства, проектируемое назначение объекта – гостиница на 10 номеров-квартир, объект учета расположен на двух земельных участках с кадастровым номером: № с разрешенным использованием «Для размещения гостиниц».

Кроме того, судом неоднократно были разрешены ходатайства сторон о назначении строительных и технических экспертиз, давая анализ заявленным исковым требованиям, отсутствие спора о границах земельных участках объекте, территории, функционально связанной с ними, порядок и условия возможности проведения экспертиз в удовлетворении было отказано.

При этом, суд учитывает, что по настоящему делу истец, заявляя требование о признании недействительными действий Управления Росреестра по осуществлению регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости, фактически оспаривает зарегистрированное право собственности ФИО7 на спорный объект недвижимости, подразумевающий иной порядок.

Вместе с тем, рассматривая требования о признании отсутствующим права, суд учитывает, что возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ, предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительной государственной регистрации за ФИО7, ООО «Экотехнологии - Дивногорск» права собственности на незавершенный строительством объект, признании отсутствующим права собственности на незавершенный строительством объект, исключении из ЕРГН сведения о зарегистрированном за ответчиками праве собственности на незавершенный строительством объект не имеется. При этом, исходя из оснований возникновения исковых требований суд приходит к выводу о наличии иного способа защиты у ООО ИСК «Омега».

Рассматривая исковые требования ООО «Паритет» к ФИО7, ООО «Экотехнологии - Дивногорск» о признании недействительной регистрации объекта незавершенного строительства и договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Нормами ст. 130ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128ГК РФ является объектом гражданских прав.

На основании ст. 219ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи влечет переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю, т.е. для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ п. 1 ст. 302 ГК РФ, правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя.

Из анализа ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

Судом установлено, что Соглашениями №, 2, №, № о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» передал, а 

<

данные изъяты>» приняло в том же объеме и на тех же условиях права и обязанности по договорам аренды земельного участка №а, №а, №а.

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты>» и ФИО7 заключены соглашения №, №, №, № о переуступке прав и обязанностей по договорам №а, №а, №а - аренды земельного участка в том же объеме и на тех же условиях.

В тот же день, между 

<

данные изъяты>», являющийся стороной инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО7 заключен договор купли-продажи с предметом договора: железобетонная конструкция, о чем составлен акт его приема-передачи, в соответствии со ст. 551 ГК РФ, покупатели зарегистрировали за собой право собственности на имущество.

Таким образом, указанные доказательства, безусловно, свидетельствуют об исполнении сделок.

Оценивая в совокупности указанные выше обстоятельства и нормы права, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка полностью соответствуют требованиям закона, отражает действительную волю сторон, а принятые на себя по данной сделке обязательства, сторонами исполнены полностью в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи недействительным не имеется.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано. Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

При этом, ответчик ФИО7, приобретая спорное имущество, непосредственно обращаясь и присутствуя при сдаче документов на государственную регистрацию соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, перехода права собственности на недострой, расположенный на арендованном участке, не сомневался и не мог усомниться в праве на отчуждение данного имущества, что свидетельствует о том, что ФИО7 является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости.

Отсутствие допустимых доказательств наличия прав истцов в отношении земельного участка, переданного в аренду, нахождение на части земельного участка, предоставленного в аренду, строений с бесспорностью не свидетельствует о праве истцов на земельный участок по основаниям, установленным законом.

Заявляя в настоящем деле о применении последствий недействительности сделок, истец не представил обстоятельств, свидетельствующие о наличии оснований для признания сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, у суда оснований для удовлетворения заявленных ООО «Паритет» исковых требований о признании недействительной государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО7 на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» с кадастровым номером №, расположенный на земельных участках № по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия недействительности (ничтожности сделки), истребовании из незаконного владения ООО «Экотехнологии - Дивногорск» указанного объекта незавершенного строительства, признании на него право собственности за ООО «Паритет» не имеется. При этом, иск подан в суд после исключения из ЕГРЮЛ сведений ООО «

<

данные изъяты>» с который у ООО «Паритет» имелись договорные отношения и в пользу которого произведена переуступка.

При этом, приходя к выводу об отказе в удовлетворении исков, суд принимает во внимание, что способ защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права и в результате применения восстановить это нарушенное право, а также процессуальный закон, который не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых заявлений Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Омега» и Общества с ограниченной ответственностью «Паритет» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Дивногорский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Н.В. Поцепнева

СОГЛАСОВАНО: Судья _____________ Н.В.Поцепнева