№ 2-2124/2021

64RS0045-01-2021-003818-66 

Решение

Именем Российской Федерации 

08 июля 2021 года город Саратов

Кировский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Избаш М.В., 

при секретаре Абакарове И.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица нотариус ФИО3, ФИО9, ФИО10, АМО «Город Саратов» о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что она ДД.ММ.ГГГГ заключила предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с ФИО6 в отношении 1/4 части жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Указанная 1/4 доля в праве собственности на домовладение принадлежала продавцу на основании договора дарения 1/4 части дома от 07.02.1981 года, удостоверенного государственным нотариусом ФИО11

Согласно п. 3 указанного выше предварительного договора купли-продажи стороны договора пришли к соглашению о цене продаваемого объекта недвижимости в сумме 240000 рублей.

Срок заключения основного договора купли-продажи был установлен 31.03.2005 года (п. 5), срок освобождения объекта недвижимости и передачи его покупателю установлен 10.01.2005 года.

В силу указанных выше пунктов, продавец передал мне указанную выше недвижимость в январе 2005 года, фактически исполнив свои обязательства по договору.

Согласно п. 4 предварительного до Продавец обязался совершить все необходимые действия для заключения основного договора и подготовить необходимый пакет документов, снять все обременения на объект недвижимости.

Впоследствии 06.05.2005 года истец передала ФИО12 денежные средства в размере 240000 рублей согласно расписке, составленной между нами в присутствии двух свидетелей – ФИО13 и ФИО14

Однако основной договор купли-продажи не был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации по причине того, что земельный участок под вышеуказанным домом не был оформлен в соответствии с действующим на то момент времени законодательством, доля продавца в праве общей долевой собственности на домовладение также не была зарегистрирована.

Совместно с продавцом истец занялась оформлением прав на земельный участок в целях последующего оформления перехода права собственности на 1/4 долю в праве на домовладение.

31.05.2006 года на имя ФИО12 было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации №.

В целях оформления прав на 1/4 часть домовладения и земельный участок, мною, совместно с ФИО12, был заключен договор на посреднические услуги от 22.04.2008 года, в рамках которого ФИО12 была выдана доверенность представителю на подготовку документов и отчуждение доли в домовладении.

Денежные средства на оплату услуг представителя были оплачены истцом за ФИО12 согласно расписки от 22.04.2008 года.

Представителем по доверенности были заказаны и изготовлены документы технической инвентаризации.

Однако, 28.02.2011 года ФИО12 умер, так и не успев оформить надлежащим образом сделку купли-продажи и земельный участок.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами основной договор купли-продажи доли в домовладении не был зарегистрирован.

ФИО1, фактически проживает в домовладении по адресу: 

<

адрес> января 2005 года по настоящее время и пользуется частью дома, которая принадлежала ФИО12, несет расходы на ремонт и содержание, оплачивает все коммунальные услуги.

Данные обстоятельства подтверждаются многочисленными квитанциями об оплате коммунальных услуг, домовой книгой.

Земельный участок под домовладением поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № и обременен правами аренды, возникшими из договора аренды земельного участка Ар-19-471/ф-з от 20.08.2019 года.

Истцу известно, что после смерти ФИО12 наследницей является его дочь – ФИО7, однако, ко ней она не обращалась в течение 16 лет, наследственные права на спорное имущество не оформила.

После смерти ФИО12 было открыто наследственное дело у нотариуса нотариального округа город Саратов Саратовской области ФИО3, однако, в настоящее время истец не имеет возможности с ним ознакомиться, так как не является его наследницей.

Все существенные условия договора купли-продажи в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме по адресу: 

<

адрес> были определены в предварительном договоре купли-продажи, заключенном между мною и ФИО12

На основании изложенного, просит признать состоявшейся сделку купли-продажи между истцом и ФИО6.

Признать за ФИО8 право собственности на 1/4 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенной о его месте и времени, не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО15 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить как подтвержденные представленными доказательствами.

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании категорически возражал против удовлетворения исковых требований.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля является предметом собственности и может находиться в частной (личной), государственной, муниципальной и иных формах собственности. 

Пункт 11 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ предусматривает сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В силу ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, а также ст. 1 Закона РФ «О плате за землю» использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу требований Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением (п. 2 ст. 7); управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ, осуществляют субъекты РФ (п. 2 ст. 10); предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст. 29); граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков для целей, не связанных со строительством, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 34); правилами землепользования устанавливается Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений (п. 2 ст. 85).

В соответствии с п. «к» части 1 ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

В судебном заседании установлено, что ФИО1, 01.12.2004 года заключила предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с ФИО6 в отношении 1/4 части жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Указанная 1/4 доля в праве собственности на домовладение принадлежала продавцу на основании договора дарения 1/4 части дома от 07.02.1981 года, удостоверенного государственным нотариусом ФИО11

Согласно п. 3 указанного выше предварительного договора купли-продажи стороны договора пришли к соглашению о цене продаваемого объекта недвижимости в сумме 240000 рублей.

Срок заключения основного договора купли-продажи был установлен 31.03.2005 года (п. 5), срок освобождения объекта недвижимости и передачи его покупателю установлен 10.01.2005 года.

В силу указанных выше пунктов, продавец передал истцу указанную выше недвижимость в январе 2005 года, фактически исполнив свои обязательства по договору.

Согласно п. 4 предварительного договора продавец обязался совершить все необходимые действия для заключения основного договора и подготовить необходимый пакет документов, снять все обременения на объект недвижимости.

Впоследствии 06.05.2005 года истец передала ФИО12 денежные средства в размере 240000 рублей согласно расписке, составленной между нами в присутствии двух свидетелей – ФИО13 и ФИО14

Однако, основной договор купли-продажи не был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации по причине того, что земельный участок под вышеуказанным домом не был оформлен в соответствии с действующим на то момент времени законодательством, доля продавца в праве общей долевой собственности на домовладение также не была зарегистрирована.

Совместно с продавцом мы занялись оформлением прав на земельный участок в целях последующего оформления перехода права собственности на 1/4 долю в праве на домовладение.

31.05.2006 года на имя ФИО12 было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации № 01/388 2005-10.

В целях оформления прав на 1/4 часть домовладения и земельный участок, истцом совместно с ФИО12, был заключен договор на посреднические услуги от 22.04.2008 года, в рамках которого ФИО12 была выдана доверенность представителю на подготовку документов и отчуждение доли в домовладении.

Денежные средства на оплату услуг представителя были оплачены А.В.ТБ. за ФИО12 согласно расписки от 22.04.2008 года.

Представителем по доверенности были заказаны и изготовлены документы технической инвентаризации.

Однако, 28.02.2011 года ФИО12 умер, так и не успев оформить надлежащим образом сделку купли-продажи и земельный участок.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами основной договор купли-продажи доли в домовладении не был зарегистрирован.

ФИО1, фактически проживает в домовладении по адресу: 

<

адрес> января 2005 года по настоящее время и пользуется частью дома, которая принадлежала ФИО12, несет расходы на ремонт и содержание, оплачивает все коммунальные услуги.

Данные обстоятельства подтверждаются многочисленными квитанциями об оплате коммунальных услуг, домовой книгой.

Жилой дом по адресу: 

<

адрес> поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 64:48:030429:324 и в отношении него в ЕГРН зарегистрированы следующие права:

- 38/100 доли в праве общей долевой собственности за ФИО4;

- 37/100 доли вправе общей долевой собственности з ФИО5.

1/4 доля в праве общей долевой собственности ни за кем в настоящее время не зарегистрировано.

Земельный участок под домовладением поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 64:48:030429:23 и обременен правами аренды, возникшими из договора аренды земельного участка Ар-19-471/ф-з от 20.08.2019 года.

Как следует из искового заявления, истцу известно, что после смерти ФИО12 наследницей является его дочь – ФИО7, однако, ко ней она не обращалась в течение 16 лет, наследственные права на спорное имущество не оформила.

После смерти ФИО12 было открыто наследственное дело у нотариуса нотариального округа город Саратов Саратовской области ФИО3.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 431 ГК РФ договор считается заключенным, если между его сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными при этом являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соглашение.

Все существенные условия договора купли-продажи в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме по адресу: 

<

адрес> были определены в предварительном договоре купли-продажи, заключенном между мною и ФИО6

Как следует из ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в собственность в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора»).

Таким образом, споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Указанная позиция подтверждена многообразной судебной практикой (напр. Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07.052014 года по делу № 33-4448/2014).

Согласно п. 59 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно п.60 того же постановления пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п.61 того же постановления если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 62 того же постановления на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая требование покупателя о государственно регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет требование покупателя.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Анализируя вышеприведенные нормы права и все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, учитывая отсутствие обоснованных возражений ответчиков и доказательств, опровергающих заявленные исковые требования, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать состоявшейся сделку купли-продажи между истцом и ФИО6.

Признать за ФИО8 право собственности на 1/4 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд г. Саратова, в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2021 года.

Судья М.В. Избаш