39RS0011-01-2020-000365-32

Гражданское дело 2-422/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2020 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Безруких Е.С., при секретаре Исаевой Г.А., 

рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Газтеплосервис плюс» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, 

по встречному иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Газтеплосервис плюс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа,

по встречному иску ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Газтеплосервис плюс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа,

по встречному иску ФИО3 к ООО Специализированный застройщик «Газтеплосервис плюс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Газтеплосервис плюс» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на земельные участки. В обоснование заявленных требований указал, что 23.05.2008 г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа. 

По данному договору ФИО1 продал ООО «Газтеплосервис плюс» земельный участок с КН №, площадью 916 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> по направлению на восток. Цена договора определена в размере 1354635,76 рублей и подлежала оплате в течение 3-х лет после государственной регистрации права собственности покупателя на указанный земельный участок. Право собственности было зарегистрировано ООО «Газтеплосервис плюс» 05.06.2008 г., одновременно было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 Оплата по договору произведена 24.09.2010 г.

ФИО2 продал ООО «Газтеплосервис плюс» земельный участок с КН №, площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена договора определена в размере 1200834,32 рубля и подлежала оплате в течение 3-х лет после государственной регистрации права собственности покупателя на указанный земельный участок. Право собственности было зарегистрировано ООО «Газтеплосервис плюс» 05.06.2008 г., одновременно было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2 Оплата по договору произведена 27.09.2010 г. представителю ФИО2 по доверенности ФИО4 

ФИО3 продал ООО «Газтеплосервис плюс» земельный участок с КН №, площадью 936 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена договора определена в размере 1384212,96 рублей и подлежала оплате в течение 3-х лет после государственной регистрации права собственности покупателя на указанный земельный участок. Право собственности было зарегистрировано ООО «Газтеплосервис плюс» 05.06.2008 г., одновременно было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 Оплата по договору произведена 30.09.2010 г. представителю ФИО3 по доверенности ФИО4 

Несмотря на оплату по договору, и его прекращение, до настоящего времени обременение в виде ипотеки не снято. 

Ссылаясь на ст.352 ГК РФ, ст.ст. 11, 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", просил прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной в ЕГРН 05.06.2008 г. на основании договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа от 23.05.2008 г. в отношении: земельного участка с КН №, площадью 916 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> по направлению на восток; земельного участка с КН №, площадью 812 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; земельного участка с КН №, площадью 936 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 обратился со встречным иском к ООО «Газтеплосервис плюс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа. В обоснование указал, что 23.05.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, согласно которому ФИО1 продал ООО «Газтеплосервис плюс» земельный участок с КН 39:05:060703:17, площадью 916 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> по направлению на восток. Цена договора определена в размере 1354635,76 рублей и подлежала оплате в течение 3-х лет после государственной регистрации права собственности ответчика на указанный земельный участок. Право собственности было зарегистрировано ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени оплата по договору им не произведена. В соответствии с условиями договора земельный участок имеет обременение – ипотека в силу закона, который действует до полной оплаты земельного участка. Ссылаясь на ст.ст. 305, 329, 450, 452, 453 ГК РФ полагает, что данный договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора. При этом исковая давность на данные правоотношения не распространяется. 

Просил расторгнуть договор от 23.05.2008 г. купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, заключенный между ФИО1 и ООО «Газтеплосервис плюс». Возвратить ФИО1 земельный участок с КН № площадью 916 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> по направлению на восток. 

ФИО2 обратился со встречным иском к ООО «Газтеплосервис плюс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа. В обоснование указал, что 23.05.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, согласно которому ФИО2 продал ООО «Газтеплосервис плюс» земельный участок с КН №, площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена договора определена в размере 1200834,32 рубля и подлежала оплате в течение 3-х лет после государственной регистрации права собственности ответчика на указанный земельный участок. Право собственности было зарегистрировано ответчиком 05.06.2008 г., однако до настоящего времени оплата по договору им не произведена. В соответствии с условиями договора земельный участок имеет обременение – ипотека в силу закона, который действует до полной оплаты земельного участка. Ссылаясь на ст.ст. 305, 329, 450, 452, 453, 488 ГК РФ полагает, что данный договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора. О том, что ответчик не собирается выполнять условия договора ему стало известно 19.03.2020 г. из иска ООО «Газтеплосервис плюс». Считает, что исковая давность на данные правоотношения не распространяется. 

Просил расторгнуть договор от 23.05.2008 г. купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, заключенный между ФИО2 и ООО «Газтеплосервис плюс». Возвратить ФИО2 земельный участок с КН №, площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО3 обратился со встречным иском к ООО «Газтеплосервис плюс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа. В обоснование указал, что 23.05.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, согласно которому ФИО3 продал ООО «Газтеплосервис плюс» земельный участок с КН №, площадью 936 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена договора определена в размере 1384212,96 рублей и подлежала оплате в течение 3-х лет после государственной регистрации права собственности ответчика на указанный земельный участок. Право собственности было зарегистрировано ответчиком 05.06.2008 г., однако до настоящего времени оплата по договору им не произведена. В соответствии с условиями договора земельный участок имеет обременение – ипотека в силу закона, который действует до полной оплаты земельного участка. Ссылаясь на ст.ст. 305, 329, 450, 452, 453, 488 ГК РФ полагает, что данный договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора. О том, что ответчик не собирается выполнять условия договора ему стало известно 19.03.2020 г. из иска ООО «Газтеплосервис плюс». Считает, что исковая давность на данные правоотношения не распространяется. 

Просил расторгнуть договор от 23.05.2008 г. купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, заключенный между ФИО3 и ООО «Газтеплосервис плюс». Возвратить ФИО3 земельный участок с КН № площадью 936 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

11.08.2020 г. ООО «Газтеплосервис плюс» изменено наименование на ООО Специализированный застройщик «Газтеплосервис плюс», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. 

Представитель ООО СЗ «Газтеплосервис плюс» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. Представитель ООО СЗ «Газтеплосервис плюс» по доверенности ФИО5 ранее в судебном заседании заявленные ее доверителем требования поддерживала. Пояснила, что подлинника расходного кассового ордера от 24.09.2010 г. по ФИО1 не имеется. Представила письменные дополнительные пояснения, в которых указала, что запись об ипотеке может быть погашена по решению суда. Если предусмотренная законом ипотека прекратилась, но в реестре значится, этим нарушаются права залогодателя, в связи с чем он вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Ответчики пропустили срок по предъявлению требований к исполнению обязательств по оплате договора купли-продажи. В связи с пропуском срока исковой давности обязательства по ипотеке также прекращаются. Цена договора подлежала уплате в течение 3-х лет после регистрации перехода права собственности, которая состоялась 05.06.2008 г. Таким образом, при наличии претензий, ответчики могли предъявить их до 05.06.2014 г., исходя из положений ст.ст. 196, 199, 200 ГК РФ. Факт уплаты денежных средств по договору подтверждается квитанциями РКО, подписанными представителем ФИО4. Данный документ, вместе с проектной документацией находился у бывшего подрядчика, и был передан ООО «Газтеплосервис плюс» лишь 01.02.2020 г. Другие бухгалтерские документы уничтожены, в связи с истечением срока их хранения, что не может быть поставлено в вину ООО «Газтеплосервис плюс». Считает, что ФИО4 действует недобросовестно, воспользовавшись сменой руководства ООО «Газтеплосервис плюс», решил повторно получить денежные средства за земельные участки. До этого никто из продавцов земельных участков претензий не предъявлял. (т.1 л.д. 100-104) Дополнительное указала, что ответчиками пропущен срок исковой давности по предъявлению требований об исполнении обязательств по оплате договора купли-продажи. Требование о взыскании цены договора не предъявлялось в течении 8 лет, при этом залог продолжает действовать, что создает для ООО «Газтеплосервис плюс» правовую неопределенность, нарушая его права и законные интересы. Полагает, что по смыслу ч.1 ст. 352 ГК РФ, в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению. (т.1 л.д. 215-217) Также представила отзыв на встречные исковые заявления, в котором против их удовлетворения возражала, полагая, что договор не содержит определенных условий относительно срока его действия, поэтому срок, по истечении которого обязательства по договору будут считаться прекращенными, подлежат определению в соответствии с нормами ГК РФ. По прекращении срока действия договора, будет невозможным предъявление иска об исполнении обязательств в натуре. Полагает, что договор прекратил свое действие 05.06.2011 г., когда истек 3-х летний срок для его оплаты. В связи с этим полагает, что требование о расторжении договора не может быть заявлено, так как договор прекращен. По требованию о взыскании суммы долга срок исковой давности прошел 05.06.2014 г. (т.2 л.д. 34-37) 

ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании против удовлетворения иска ООО «Газтеплосервис плюс» возражал, получение денежных средств по договору отрицал. 

Представитель ФИО1 по ордеру ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения иска ООО «Газтеплосервис плюс» возражала. Встречные исковые требования ФИО1 и Р-вых поддержала. Пояснила, что расходный кассовый ордер составлен с нарушением порядка ведения кассовых операций, утвержденного 22.09.1993 г. – сумма денежных средств напечатана, а не написана получателем от руки. Данный документ сфальсифицирован, передачу денежных средств не подтверждает. Подлинник его не представлен. Сделала заявление о подложности доказательства. Указала, что срок исковой давности ФИО1, по заявленным им требованиям, не пропущен, так как не подлежит применению. 

ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом. 

Представитель ФИО10 по доверенности ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения иска ООО «Газтеплосервис плюс» возражал. Встречные исковые требования Р-вых и ФИО1 поддержал. Пояснил, что расходные кассовые ордера составлены с нарушением, доверенность представителя, на основании которой ему по данным документам переданы денежные средства, не представлена. ФИО8 денежные средства по договору не передавались. О нарушении своего права они узнали, когда ООО «Газтеплосервис плюс» обратился с рассматриваемым иском, до этого их заверяли, что все обязательства по договору будут исполнены. Учитывая наличие ипотеки, они в этом не сомневались. Срок исковой давности Р-выми, по заявленным ими требованиям, не пропущен, так как не подлежит применению. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. 

Судом в порядке ст. 43 ГПК РФ в качестве третьих лиц привлечены ФИО4, администрация МО «Зеленоградский городской округ», Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области. 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании получение денежных средств по договору от 23.05.2008 г. купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, заключенному между Р-выми и ООО «Газтеплосервис плюс» категорически отрицал. Пояснил, что представленные расходные кассовые ордеры он не подписывал. 

Представители третьих лиц администрации МО «Зеленоградский городской округ», Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Постановлениями Главы администрации Переславского сельского округа Зеленоградского района № 13 от 15.09.1995 г. ФИО1, ФИО3, ФИО2 были предоставлены в собственность земельные участки для строительства индивидуального жилого дома в 

<

адрес>, соответственно с КН №, площадью 916 кв.м, с КН №, площадью 936 кв.м, с КН №, площадью 812 кв.м, что подтверждается материалами реестровых дел и указанным постановлением. 

23.05.2008 г. между ООО «Газтеплосервис плюс» (покупатель) и ФИО1, ФИО2, действующим в лице своего представителя по доверенности ФИО4, ФИО3, действующим в лице своего представителя по доверенности ФИО4, (продавцы) был заключен договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, согласно которому продавцы обязуются продать, а ООО «Газтеплосервис плюс» обязуется принять и оплатить земельные участки: 39№ площадью 916 кв.м, принадлежащий ФИО1, за 1354635,76 рублей; с КН №, площадью 812 кв.м, принадлежащий ФИО2, за 1200834,32 рубля; с КН №, площадью 936 кв.м, принадлежащий ФИО3, за 1384212,96 рублей. (п.1)

Согласно п. 4 Договора определенная сторонами стоимость земельных участков подлежит оплате наличными денежными средствами в течение 3-х лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в УФРС. В случае неоплаты земельного участка в указанный срок, стороны по договоренности продляют срок оплаты путем заключения дополнительного соглашения на срок 2 года, либо, при не достижении согласия, покупатель обязан возвратить продавцу земельный участок. 

Пунктом 5 договора определено, что земельные участки будут находиться в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателем обязательства по оплате земельных участков. 

05.06.2008 г. на основании указанного договора купли-продажи был зарегистрирован переход права собственности к ООО «Газтеплосервис плюс» на земельные участки с КН №, с КН № и с КН №, что подтверждается материалами реестровых дел и выписками из ЕГРН.

При этом в отношении данных земельных участков установлено обременение: ипотека в силу закона. Согласно выпискам из ЕГРН данное обременение установлено с 05.06.2008 г. на срок 3 года: на земельный участок с КН № в пользу ФИО1, на земельный участок с КН № в пользу ФИО3, и на земельный участок с КН № в пользу ФИО2 Данное обременение до настоящего времени не снято, что также подтверждается сообщением Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области от 21.04.2020 г. и не отрицалось сторонами в судебном заседании. 

Из пояснений представителя истца по первоначальному иску следует, что денежные средства в оплату стоимости земельных участков с КН № с КН № и с КН № ООО «Газтеплосервис плюс» были переданы соответственно ФИО1 и представителю Р-вых – ФИО4, в подтверждение чего представлена копия расходного кассового ордера № № от 24.09.2010 г. о получении денежных средств ФИО1, и расходные кассовые ордеры № от 27.09.2010 г. и № от 30.09.2010 г. о получении денежных средств ФИО4 за ФИО2 и ФИО3 (т.1 л.д. 17, 18, 19)

Представителем ФИО1 по ордеру ФИО6 заявлено о подложности представленного расходного кассового ордера № от 24.09.2010 г. 

Третье лицо ФИО4, представитель Р-вых по доверенности ФИО7 получение денежных средств по представленным расходным кассовым ордерам отрицали. 

В соответствии с п.п.14, 16 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации", утвержденным Банком России 22.09.1993 N 40, действовавшим на 07.09.2010 г. (далее – Порядка), выдача наличных денег из касс предприятий лицам, не состоящим в списочном составе предприятия, производится по расходным кассовым ордерам, выписываемым отдельно на каждое лицо на основании заключенных договоров. Документы на выдачу денег должны быть подписаны руководителем, главным бухгалтером предприятия или лицами на это уполномоченными.

В силу п.15 Порядка, при выдаче денег по расходному кассовому ордеру кассир требует предъявления документа (паспорта или другого документа), удостоверяющего личность получателя, записывает наименование и номер документа, кем и когда он выдан и отбирает расписку получателя. Расписка в получении денег может быть сделана получателем только собственноручно чернилами или шариковой ручкой с указанием полученной суммы: рублей - прописью, копеек - цифрами.

Согласно п.16 Порядка, выдачу денег кассир производит только лицу, указанному в расходном кассовом ордере. Если выдача денег производится по доверенности, оформленной в установленном порядке, в тексте ордера после фамилии, имени и отчества получателя денег бухгалтерией указывается фамилия, имя и отчество лица, которому доверено получение денег. Выдача денег по доверенности производится в соответствии с требованиями, предусмотренными в пункте 15. Доверенность остается в документах дня, как приложение к расходному кассовому ордеру.

В соответствии с п. 27 Порядка, выдача денег из кассы, не подтвержденная распиской получателя в расходном кассовом ордере или другом заменяющем его документе, в оправдание остатка наличных денег в кассе не принимается. Эта сумма считается недостачей и взыскивается с кассира. 

Однако, в представленных расходных кассовых ордерах отсутствует собственноручно выполненная расписка получателей ФИО1 и ФИО4 чернилами или шариковой ручкой с указанием полученной суммы: рублей - прописью, копеек – цифрами. А содержатся лишь рукописные подписи от имени ФИО1 и ФИО4 

При этом в расходных кассовых ордерах № от 27.09.2010 г. и № от 30.09.2010 г. о получении денежных средств ФИО4 за ФИО2 и ФИО3, в качестве документа, удостоверяющего личность ФИО4, указан паспорт №, выданный 31.05.2007 г. Отделением УФМС России по 

<

адрес>. Вместе с тем, 03.08.2010 г. ФИО4 был выдан паспорт № Таким образом, на 01.09.2010 г. ФИО4 был паспортизован другим паспортом, чем указано в расходном кассовом ордере №. (т.1 л.д. 134) 

Более того, при подписании договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, ФИО4 действовал в интересах ФИО3 ФИО2 на основании доверенностей от 03.08.2007 г., удостоверенных нотариусом ФИО9, срок которых составлял 3 года. (т.1 л.д. 188, 203) Таким образом, срок доверенности, предоставлявшей ФИО4 полномочия по распоряжению земельными участками Р-вых, с правом получения денежных средств, истек 03.08.2010 г. Тогда как расходные кассовые ордеры датированы 27 и 30 сентября 2010 года. 

Согласно п.19 Порядка, прием и выдача денег по кассовым ордерам может производиться только в день их составления.

Подлинник расходного кассового ордера расходного кассового ордера № от 24.09.2010 г. о получении денежных средств ФИО1, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, суду не представлен. 

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

В соответствии с ч.ч.1-3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. (ч.5 ст. 67 ГПК РФ)

Согласно ч.7 ст. 67 ГПК РФ, суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В силу ч.2 ст. 71 ГПК РФ, письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Исходя из указанных выше обстоятельств и положений закона, суд приходит к выводу, что представленные расходные кассовые ордеры № от 27.09.2010 г. и № от 30.09.2010 г. о получении денежных средств ФИО4 за ФИО2 и ФИО3 и копия расходного кассового ордера № от 24.09.2010 г. о получении денежных средств ФИО1 не является допустимым и достаточным доказательством, подтверждающим получение указанными лицами от ООО «Газтеплосервис плюс» денежных средств за принадлежавшие им спорные земельные участки по договору купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа от 23.05.2008 г., поскольку они составлены с нарушением Порядка их составления, не содержат все неотъемлемые реквизиты: отсутствуют расписка получателя и сведения об актуальном документе, удостоверяющим его личность, отсутствуют документы, подтверждающие полномочия ФИО4 на получение денежных средств за Р-вых, и, кроме того, не представлен подлинник расходного кассового ордера № от 24.09.2010 г.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения ходатайства о признании расходного кассового ордера № от 24.09.2010 г. подложным доказательством суд не усматривает, поскольку доказательств его фальсификации в деле не имеется. Третьим лицом ФИО4 ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы подписи, выполненной в указанном документе от его имени, было отозвано. От других участвующих в деле такого ходатайства не последовало. При наличии указанных выше обстоятельств суд полагает производство данной экспертизы в порядке ст. 186 ГПК РФ в рамках рассматриваемого дела не целесообразным. 

В силу ч.2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно ч.4 ст. 334 ГК РФ, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно п.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

По смыслу ч.1 ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращает его надлежащее исполнение.

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование заявленных требований о прекращении обременения в виде ипотеки ООО «Газтеплосервис плюс» ссылался на исполнение своего обязательства по договору купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа от 23.05.2008 г. по оплате стоимости земельных участков. Однако, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлены подтверждающие это допустимые и достаточные доказательства.

Сведений о наличии иных оснований для прекращения обременения в виде залога (ипотеки) земельных участков с КН №, с КН № и с КН №, предусмотренных ч.1 ст. 352 ГК РФ, в материалах дела не содержится. 

В соответствии с п.10 договора от 23.05.2008 г., при невыполнении обязательств или нарушении условий настоящего договора одной из сторон другая сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор с предъявлением требований о возмещении понесенных убытков. 

Согласно п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 15 договора от 23.05.2008 г. также предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным нарушением одной из сторон условий договора. 

В соответствии с ч.2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу ч.4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч.1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В силу п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

При этом, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Пунктом 16 договора от 23.05.2008 г. также предусмотрен возврат всего полученного по настоящему договору в случае его расторжения. 

Исходя из установленных по делу обстоятельств и приведенных положений закона, суд полагает, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа от 23.05.2008 г., заключенного между ООО «Газтеплосервис плюс» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 в отношении земельных участков с КН №, с КН № и с КН №, в связи с существенным нарушением условий договора со стороны покупателя. 

При этом суд полагает, что требование истцов по встречным искам о возвращении им спорных земельных участков не подлежат удовлетворению как излишне заявленное, поскольку возвращение данных объектов недвижимости является последствием расторжения договора и решение суда служит основанием для прекращения права собственности на него покупателя и государственной регистрации права собственности покупателя. 

Также суд принимает во внимание, что доказательств использования спорного земельного участка ООО СЗ «Газтеплосервис плюс» не представлено, в связи с чем суд полагает, что данные земельные участки в его фактическим пользовании (владении) не находятся. 

Заявление о применении последствия пропуска срока исковой давности, сделанное представителем ООО СЗ «Газтеплосервис плюс», суд полагает не обоснованным не подлежащим удовлетворению. 

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 ГК РФ предусмотрен общий срок исковой давности, который составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу положений ч.ч. 1,2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с договором от 23.05.2008 г. ООО «Газтеплосервис плюс» надлежало выплатить продавцам стоимость земельных участков в течение 3-х лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в УФРС. Судом установлено, что такая регистрация произошла 05.06.2008 г. Из выписки из ЕГРН следует, что срок ипотеки установлен на 3 года, в соответствии с данным условием договора (п. 5). 

В силу п.5 договора, земельные участки находятся в залоге у продавцов до надлежащего исполнения всех обязательств по оплате земельных участков. Как установлено судом ООО СЗ «Газтеплосервис плюс» до настоящего времени свои обязательства по договору не исполнены, оплата стоимости земельного участка не произведена, обременение в виде ипотеки, установленное в целях обеспечения обязательства по оплате, не погашено. 

При этом, как следует из пояснений ФИО1, о нарушении своего права ему стало известно лишь после смены руководства ООО «Газтеплосервис плюс» в 2018 году, после чего он обратился с уведомлением о расторжении договора. Из встречных исков Р-вых, пояснений их представителя также следует, что о нарушении своего права им стало известно лишь после подачи ООО «Газтеплосервис плюс» иска о снятии ипотеки. 

При таких обстоятельствах суд полагает, что срок исковой давности истцами по встречным исковым требованиям не пропущен. 

Довод представителя ООО СЗ «Газтеплосервис плюс» о том, что договор от 23.05.2008 г. прекратил свое действие 05.06.2011 г. основан на не правильном толковании положений закона и договора. 

Более того, в силу ч.4 ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Пунктами 4, 116 договора в качестве ответственности за нарушение условий договора, в частности, обязательства по его оплате, предусмотрен возврат спорного земельного участка продавцу. 

Ссылка представителя ООО СЗ «Газтеплосервис плюс» на то, что вследствие пропуска ФИО1 и ФИО10 срока исковой давности по требованиям по договору от 23.05.2008 г., обращение взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства невозможно, вследствие залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению, также представляется суду не состоятельной по изложенным выше основаниям. 

Таким образом, исходя из обстоятельств дела, с учетом необходимости правовой определенности, суд полагает требования встречных исков о расторжении договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа от 23.05.2008 г. обоснованными и подлежащими удовлетворению, а исковое требование ООО СЗ «Газтеплосервис плюс» о погашении обременения в виде ипотеки земельных участков с КН № с КН № с КН № не подлежащими удовлетворению, поскольку бесспорных доказательств исполнения им своих обязательств по указанному договору не представлено. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО Специализированный застройщик «Газтеплосервис плюс» - отказать. 

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа от 23.05.2008 г., заключенный между ООО «Газтеплосервис плюс» и ФИО1 в отношении земельного участка с КН №, площадью 916 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, ФИО2, в отношении земельного участка с КН № площадью 812 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, ФИО3 в отношении земельного участка с КН №, площадью 936 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>. 

Решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений праве собственности ООО «Газтеплосервис плюс» на земельные участки с КН №, площадью 916 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с КН № площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес> и с КН № площадью 936 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>. 

Решение является основанием для восстановления в ЕГРН сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с КН 39:05:060703:17, площадью 916 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, ФИО2 на земельный участок с КН №, площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>, ФИО3 на земельный участок с КН №, площадью 936 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, юго-восточнее 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 22 октября 2020 года. 

Мотивированное решение составлено 22 октября 2020 года. 

Копия верна, подпись -

Судья, подпись - Безруких Е.С.