№ 2-1654/2025

03RS0032-01-2025-001919-87

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 декабря 2025 года г. Бирск

Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Саяховой Е.Р., при секретаре Чиглинцевой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО к Администрации городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольную реконструкцию на принадлежащем истцу земельном участке

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Администрации городского поселения город Бирск МР Бирский район Республики Башкортостан о сохранении в реконструированном состоянии нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, признания права собственности на реконструированное нежилое помещение, кадастровый № площадью 100,7., расположенное по адресу: 

<

адрес>, год постройки 2013, номер на этаже 2а, расположено на 1 этаже и реконструированное нежилое помещение, площадью 123,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, год постройки 2013, номер на этаже За, расположено - б/н подвал, принадлежащие истцу.

В обосновании исковых требований указано, что истец на основании разрешения на строительство №№ выданного 04 июня 2012 года администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№ выданного 19.09.2013 года администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан поставил на кадастровый учет нежилое здание, кадастровый №, площадью 634,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, год постройки 2013. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, зарегистрировано право общей долевой собственности. В указанном здании на учет поставлено помещение кадастровый № площадью 121,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, год постройки 2013, номер на этаже 2а, расположено на 1 этаже. Право собственности зарегистрировано29 января 2014 года запись регистрации №. ГУП Бюро технической инвентаризации РБ, 21 декабря 2013 года изготовлен технический паспорт, где в экспликации есть сведения о наличии в здании с кадастровым номером № подвального помещения площадью 123,2 кв.м., но оно на кадастровый учет поставлено не было. Истец, оборудовал подвал не затрагивая конструкцию стен и перегородок, так же уменьшилась площадь помещения с кадастровым номером № с 121,4 кв.м, до 100,7 кв.м. Таким образом, сохранение имущества возможно только решением суда.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика Администрации городского поселения город Бирск МР Бирский район РБ явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в представленном отзыве на исковое заявление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, разрешение заявленного требования оставляет на усмотрение суда.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ).Суду, во всяком случае, необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот. Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план). Как усматривается из Выписок из ЕГРН, истец является собственником нежилого одноэтажного здания (административное здание дома быта с магазином) общей площадью 535,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>., объект возник на основании выданного 04.06.2012 администрацией МР Бирский район РБ разрешения на строительство, объект поставлен на кадастровый учет 22.10.2013. Указанное здание расположено на принадлежащем истцу на праве долевой собственности ( ? доли в праве) на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000+/- 11, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предпринимательство. В указанном здании на учет поставлено помещение кадастровый № площадью 121,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, год постройки 2013, номер на этаже 2а, расположено на 1 этаже. Право собственности зарегистрировано29 января 2014 года запись регистрации №. ГУП Бюро технической инвентаризации РБ, 21 декабря 2013 года изготовлен технический паспорт, где в экспликации есть сведения о наличии в здании с кадастровым номером № подвального помещения площадью 123,2 кв.м., но оно на кадастровый учет поставлено не было. Согласно технического паспорта общая площадь здания составляет 638,2 кв.м.Согласно техническому паспорту по состоянию на 28.05.2025 принадлежащее истцу здание было реконструировано, площадь после реконструкции составила 634,7+/-0. В обоснование своей позиции истцом суду было представлено техническое заключение ООО "Партнер-Уфа" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому с учетом результатов визуально-инструментального обследования основных несущих и ограждающих строительных конструкций нежилого строения с подвалом, расположенном по адресу: 

<

адрес> на предмет оценки их технического состояния и эксплуатационной надежности сделаны следующие выводы: фундаменты обследуемого строения выполнены ленточными, монолитными, железобетонными. Учитывая отсутствие каких-либо признаков снижения несущей способности фундаментов и их неравномерной осадки, техническое состояние фундаментов фрагментов обследуемого здания классифицируется как РАБОТОСПОСОБНОЕ. Стены подвала обследуемого здания выполнены монолитными, железобетонными. Стены обследуемого фрагмента 1-го этажа выполнены из керамического кирпича на цементно-песчаном растворе. Техническое состояние конструкций стен обследуемых фрагментов нежилого строения, в виду отсутствия каких-либо дефектов и повреждений, снижающих их несущую способность, классифицируется как РАБОТОСПОСОБНОЕ.Перекрытия обследуемых фрагментов здания выполнены из ребристых, железобетонных, сборных плит. Фрагментарно, перекрытие поддала выполнено монолитным, железобетонным, в несъемной опалубке, по металлическим несущим балкам.Техническое состояние перекрытий, в виду отсутствия каких-либо дефектов и повреждений, снижающих их несущую способность, классифицируется как РАБОТОСПОСОБНОЕ.Крыша обследуемых фрагментов и здания в целом выполнена лвускатной, с деревянными стропильными конструкциями и кровельным покрытием из профнастила.Техническое состояние конструкций крыши, в виду отсутствия каких-либо дефектов и повреждений, снижающих их несущую способность, классифицируется как РАБОТОСПОСОБНОЕ.Таким образом, каких-либо дефектов и повреждений, снижающих несущую способность основных строительных конструкций, в ходе проведения обследования не выявлено.В соответствии со СНиП 10-01-94 ’’Система нормативных документов в строительстве. Основные положения”:Здание - наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. В соответствии с этим обследуемое строение является зданием. Обследуемое здание имеет прочную связь с землей (фундаменты обследуемого здания выполнены в соответствии с требованиями действующих нормативных документов - СНиП 2.02.01-83 "Основания зданий и сооружений", СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты"), поэтому его можно классифицировать как объект постоянного использования (капитальное строение).

В обследуемые фрагменты здания заведены все необходимые инженерные коммуникации для ведения производственно-хозяйственной деятельности в круглогодичном режиме. При этом все инженерные системы обследуемых фрагментов здания выполнены по независимой друг от друга схеме.

В здании имеется система пожарной сигнализации. Подъезды пожарной техники к обследуемому зданию обеспечены в полной мере.

В процессе деятельности по возведению обследуемого здания не произошло загрязнения окружающей природной среды, почвы, атмосферного воздуха, зеленых насаждений химическими, биологическими, микробными веществами, отсутствует увеличение радиационного фона, электромагнитных полей, шума и других неблагоприятных факторов. Т.е. негативного воздействия на экологическую обстановку, при строительстве и дальнейшей эксплуатации обследуемого строения, не происходит.

В целом конструкции обследуемых фрагментов здания соответствуют действующим строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, экологическим нормам и правилам и их техническое состояние обеспечивает эксплуатационную надежность объекта.

Обследуемые фрагменты не связаны с помещениями другой части здания. Также, на момент обследования, обследуемые помещения подвала и фрагмента 1-го этажа здания, не связаны между собой, как было ранее. Инженерные коммуникации обследуемых фрагментов здания выполнены по независимой друг от друга схеме.

Сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Дальнейшая эксплуатация обследуемых фрагментов строения возможна без каких-либо ограничений, независимо друг от друга, как отдельные части здания.

Суд приходит к выводу, что техническое заключение сомнений не вызывает, учитывая квалификацию и опыт работы эксперта, наличие сертификата на осуществление данного вида деятельности.

Таким образом, из комплексного анализа представленных по делу доказательств, в том числе данных вышеприведенного технического заключения и технического плана здания усматривается, что при реконструкции здания фактически произошло изменение технических параметров данного строения за счет увеличения его общей площади, что в силу ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ является реконструкцией объекта недвижимости строительство, реконструкция, объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вместе с тем, в силу ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства.

При таких данных, суд приходит к выводу, что в данном случае имело место реконструкция ранее возведенного здания, получения разрешения на производство которой в силу норм Градостроительного кодекса не требуется.

Согласно п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Однако в данном случае имело место, не самовольное возведение нового объекта недвижимости, а реконструкция существующего здания, принадлежащего истцу на праве собственности, для чего, как было указано судом, ранее не требовалось получения разрешения либо акта ввода в эксплуатацию, при этом фактически площадь самого здания не была затронута. Следовательно, факт не обращения истца в уполномоченные органы власти в административном порядке за разрешением на строительство либо актом ввода в эксплуатацию не может служить основанием для реализации его права на судебную защиту посредством предъявления иска, о сохранении принадлежащего ей здания в реконструированном состоянии и признании за ним право собственности на реконструированный объект.

Истцом представлены суду объективные, допустимые и достаточные доказательства того обстоятельства, что сохранение реконструированной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а ответчиком не представлено суду допустимых, объективных и достаточных доказательств обратного. Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на реконструкцию, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции допущены не были, здание расположена на земельном участке, предоставленном истцу на законных основаниях на праве, допускающем такое строительство.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что требования иска обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО к Администрации городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольную реконструкцию на принадлежащем истцу земельном участке – удовлетворить.

Сохранить реконструированное нежилое здание, кадастровый №, площадью 634,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, год постройки 2013, с помещениями площадью 100,7 кв.м, и 123,2 кв.м.

Признать право собственности на реконструированное нежилое помещение, кадастровый № площадью 100,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, год постройки 2013, номер на этаже 2а, расположено на 1 этаже.

Признать право собственности на реконструированное нежилое помещение, площадью 123,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, год постройки 2013, номер на этаже За, расположено - б/н подвал.

Определить, что решение суда будет являться основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости на нежилое здание в части изменения площади, в реконструированном виде.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение составлено 23 декабря 2025 года

Председательствующий судья: Саяхова Е.Р.