Дело№2-62/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

22 сентября 2017 года р.п. Мишкино

Мишкинский районный суд Курганской области

В составе председательствующего судьи Фроловой М.Н.,

При секретаре Южаковой О.В.,

С участием истцов ФИО7, ФИО8, представителя ответчика ФИО9 адвоката Денисовой М.Я., представителя ответчика ФИО10 по назначению суда адвоката Табакова В.Г.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7, ФИО8 к Администрации Мишкинского поссовета Мишкинского района Курганской области, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО10, ФИО17, Управлению Росреестра по Курганской области о признании права собственности на жилой дом, земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7, ФИО8 обратились в суд с исковым заявлением к Администрации Мишкинского поссовета Мишкинского района Курганской области (далее Администрации поссовета) о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в порядке приобретательной давности.

В обоснование заявленных требований указали, что в апреле 1998 года приобрели у ФИО3. и ФИО4. спорные жилой дом и земельный участок. Жилой дом принадлежал на праве собственности ФИО3., ФИО4., ФИО1., который умер 

<

адрес> года, ФИО2., который умер ДД.ММ.ГГГГ года. ФИО3. фактически приняла наследство после смерти 

<

данные изъяты>, наследственные права не оформляла. 

Своевременно договор купли-продажи жилого дома не оформили, в настоящее время оформить договор не представляется возможным, поскольку ФИО3. умерла в ДД.ММ.ГГГГ году, ФИО4. умер в ДД.ММ.ГГГГ году. 

Истцы полагали, что владея открыто и добросовестно на протяжении 18 лет спорными жилым домом и земельным участком, стали собственниками имущества в силу приобретательной давности.

В ходе судебного разбирательства 12.07.2017 года истцы изменили исковые требования, просили признать заключенным договор купли-продажи жилого дома, площадью № кв.м. и земельного участка площадью № кв.м. по адресу 

<

адрес> произвести государственную регистрацию перехода права совместной собственности на истцов на спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами № соответственно, на основании изложенных ранее обстоятельств. Возникновение права собственности на земельный участок мотивировали тем, что у продавцов ФИО5. и ФИО4. право собственности возникло на основании положений п.9.1 ст.3 ФЗ «О Введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Истцы считают, что в расписке указаны все необходимые условия, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости, считают, что заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

01.09.2017 года названные исковые требования были предъявлены к ответчикам ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО10

В судебном заседании истцы заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО13 исковые требования ФИО22 признала, пояснив, что сделку ФИО13 не оспаривает, прав на спорное имущество не заявляет. Право собственности истцов на земельный участок возникло в порядке универсального правопреемства, поскольку наследники в соответствии с действующим Земельным законодательством, могут оформить право собственности на земельный участок без обращения в Администрацию. 

Представитель привлеченного по инициативе суда третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО17 в судебном заседании исковые требования не признал, мотивируя тем, что позиция ФИО17 ему не известна.

Ответчики ФИО11, ФИО13, ФИО15 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, ФИО13, ФИО15 указали, что исковые требования признают, ФИО18 возражений по существу иска не заявила.

Представитель ответчика Администрации поссовета в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования признал.

Ответчики ФИО12, ФИО14, ФИО16, ФИО10 в судебное заседание не явились по неизвестной причине, о месте и времени судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела по существу не просили, о причинах неявки суд не уведомили, возражений по существу иска не заявили.

Представитель Управления Росреестра по Курганской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, возражений по существу иска не заявил. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании ст. 167 ГПК России.

Заслушав пояснения сторон, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК России), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, 26.03.1993 года между 

<

данные изъяты> и ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 был заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан. На основании ФИО19 «О приватизации жилищного фонда» в собственность указанных граждан был передан жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> Право собственности на основании данного договора в органах Технической инвентаризации, а в последующем в Едином государственном реестре недвижимости не регистрировалось, что следует из копии паспорта технической инвентаризации спорного дома от 12.04.2007 года, а также ответа Управления Росреестра по Курганской области от 25.04.2017 года №№.

ДД.ММ.ГГГГ года умер ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ года умер ФИО2., на дату смерти указанные лица проживали по адресу: 

<

адрес> (справки отдела ЗАГС Администрации Мишкинского района от 10.04.2017 года №№№, №).

Согласно информации нотариуса Мишкинского нотариального округа Курганской области от 11.04.2017 года №№ наследственные дела после смерти ФИО1., ФИО2. не заводились.

Из копий свидетельств о рождении, копий записей актов о рождении ФИО1., ФИО2. следует, что их матерью является ФИО3., отцом ФИО5 

Согласно копии записи акта о смерти ФИО5. умер ДД.ММ.ГГГГ года.

ФИО4. умер ДД.ММ.ГГГГ года в г. Шумиха, Курганской области, ФИО3. умерла ДД.ММ.ГГГГ года в г. Шумиха.

Как следует из ответов нотариусов Шумихинского нотариального округа Курганской области наследственные дела после смерти ФИО4. и ФИО3. не заводились.

Суду представлена расписка от 01.04.1998 года в которой оговаривается, что ФИО3., ФИО4 продали дом и огород в 

<

адрес> ФИО7, и С.Л. за 

<

данные изъяты> рублей. Деньги ФИО3. и ФИО4. получены, ФИО20 переданы документы на дом.

Согласно п. 2 ст. 1153 ГК России наследник может совершить следующие действия по фактическому принятию наследства: вступить во владение или в управление наследственным имуществом, принять меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвести за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатить за свой счет долги наследодателя или получить от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Также из статьи 1112 ГК России следует, что в состав наследственного имущества входят вещи, иное имущество, принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства

Как следует из пояснений соответчиков, свидетеля ФИО6. ФИО3. проживала в спорном доме на момент смерти 

<

данные изъяты> и до составления расписки о его продаже ФИО20. 

Таким образом, ФИО3. фактически приняла наследство за 

<

данные изъяты> ФИО1. и ФИО2 после их смерти в виде долей в жилом доме, принадлежавшим им на праве собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании», наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Согласно ст. 244 ГК России, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ч.1).

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ч.2).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (ч.3).

Статья 245 ч.1 ГК России определяет, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Статья 2454 ГК России определяет, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество (ч.1).

При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными (ч.2).

В договоре на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 26.03.1993 года доли собственников не определены. Поскольку ФИО1., ФИО2 умерли, определение долей в общем имуществе ФИО3., ФИО4., ФИО1., ФИО2 по соглашению сторон невозможно, доли участников общей собственности в спорном доме признаются судом равными и определяются по 1/4 принадлежащих каждому.

Таким образом, на момент составления расписки ФИО3. принадлежало 3/4 доли, а ФИО4. 1/4 доли в спорном жилом доме.

В соответствии со ст. 209 ГК России собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 431 ГК России, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания статьи 432 ГК России следует, что условия о предмете являются существенными для договора.

Согласно статье 554 ГК России в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Представленная суду расписка содержит все необходимые сведения о проданном спорном доме и признается судом допустимым доказательством, подтверждающим заключение договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО3., ФИО4. и ФИО7, ФИО8

Привлеченные к участию в деле соответчики каких-либо доказательств, позволяющих суду усомниться в заключении договора купли-продажи жилого дома, не предоставили.

Статья 223 ГК России устанавливает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Верховный Суд Российской Федерации в совместном постановлении Пленума Верховного Суда России №10, Пленума ВАС России №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК России. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (п.52).

В пункте 58 и 59 указано, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК России.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК России. Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.

В силу п.1 ст. 6 названного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. 

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в законную силу в январе 1998 года, право собственности ФИО3., ФИО4. в размере по 1/4 доле возникло на спорный жилой дом с момента передачи жилого дома в собственность в порядке приватизации, то есть с 26.03.1993 года, право собственности ФИО3. на 1/2 наследственную долю возникло в порядке наследования после смерти 

<

данные изъяты> в 1996 году, признается юридически действительным при отсутствии его регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ФИО3. и ФИО4. имели право распоряжаться принадлежащим им жилым домом при отсутствии государственной регистрации такого права. 

В апреле 1998 года ФИО22 приобрели в собственность у ФИО3. и ФИО4. спорный жилой дом согласно представленной расписке.

Таким образом, учитывая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что между ФИО3., ФИО4. и ФИО7, ФИО8 был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В силу ч.2 ст. 165 ГК России если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В данном случае регистрации права собственности на спорный жилой дом не производилось в Управлении Росреестра по Курганской области, соответственно подлежат удовлетворению исковые требования о признании права собственности.

Как следует из п.1 ст. 549 ГК России, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч.3 ст. 552 ГК России, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, спорный земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. 

Таким образом, продажа жилого дома на спорном земельном участке не требовала согласие собственника (муниципального образования), поскольку вид разрешенного использования земельного участка не изменился, иного суду не представлено.

В соответствии со ст. 8 ГК России, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Основанием возникновения являются, в частности, акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Аналогичные по существу положения закреплены также в п. 5 ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК России), ст. 273 ГК России, устанавливающих, что принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, а также предусматривающих, что при отчуждении строения земельные участки следуют его судьбе, т.е. переходят к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме.

Суду не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих, что ФИО3. и ФИО4. являлись собственниками земельного участка, который, согласно расписке, продан в виде огорода ФИО20. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ФИО3. и ФИО4. не имели права распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, в том числе продавать его.

Таким образом, в данной части расписка от 01.04.1998 года в части продажи земельного участка (огорода) не может быть признана судом законной, содержащей все необходимые сведения о продаваемом земельном участке, а договор купли-продажи земельного участка заключенным.

Согласно положений ЗК России, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» правом передачи земельных участков в собственность граждан наделены органы местного самоуправления, такими полномочиями суд не наделен.

Суду не представлено каких-либо документов, позволяющих убедиться, что истцы обращались с заявлением о передаче спорного земельного участка в собственность, и о принятии какого-либо решения по существу такого заявления.

Утверждение представителя ответчика ФИО13 что право собственности на земельный участок переходит к покупателям на основании того, что если бы наследники приняли наследство, то их право собственности на земельный участок, находившийся в пользовании умерших ФИО3 и ФИО21 было бы установлено путем регистрации Управлением Росреестра без принятия соответствующих решений органом местного самоуправления, суд находит несостоятельным, поскольку действующим законодательством установлено право универсального правопреемства только в отношении наследников.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК России). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года).

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи спорного жилого дома не противоречит законодательству, исполнен сторонами в полном объеме, а оформить и удостоверить его в надлежащем порядке не предоставляется возможным, суд считает доказанными обстоятельства возникновения права собственности у истцов на спорную квартиру, а потому подлежащими удовлетворению требования о признании права собственности истцов на этот жилой дом. 

Исковые требования истцов о признании права собственности на земельный участок не подлежат подлежат удовлетворению по изложенным выше основаниям.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК России, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО7, ФИО8 удовлетворить частично.

Признать право общей совместной собственности ФИО7, ФИО8 на жилой дом кадастровый №№, площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

В удовлетворении исковых требований о признании права общей совместной собственности ФИО7, ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Мишкинский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 27 сентября 2017 года.

Судья Фролова М.Н.