дело № 3а-190/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 25 апреля 2019 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Луневой С.П.,

при секретаре судебного заседания Текеевой Л.А.,

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя по доверенности ФИО1,

представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю по доверенности ФИО2, 

представителя заинтересованного лица ФИО3 по доверенности ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Ставрополя к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14.11.2018 № … в части определения кадастровой стоимости: земельного участка площадью 48 141 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «культурно-развлекательные здания, сооружения» с кадастровым номером …:5, расположенного по адресу: г. Ставрополь, нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный, и земельного участка площадью 147 551 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «усадебные и 

блокировочные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями обслуживания и приквартирными участками» с кадастровым номером …:6, расположенного по адресу: г. Ставрополь, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный, в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, и восстановлении в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в отношении указанных земельных участков с кадастровыми номерами …:5, …:6, определенной по состоянию на 04.08.2016 в размере … рублей и … рублей, соответственно.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость земельного участка площадью 147 551 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «усадебные и блокировочные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями обслуживания и приквартирными участками» с кадастровым номером …:6, расположенного по адресу: г. Ставрополь, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный составляет … рублей, а земельного участка площадью 147 551 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «усадебные и блокировочные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями обслуживания и приквартирными участками» с кадастровым номером …:6, расположенного по адресу: г. Ставрополь, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный, - … рублей. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 14.11.2018 № … кадастровая стоимость указанных земельных участков с кадастровыми номерами …:5, …:6 определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «ЭкспертПро» от 05.10.2018 № …, представленном заявителем ФИО3 – … рублей и … рублей, соответственно. 

Административный истец считает данное решение комиссии незаконным, поскольку рыночная стоимость по указанному объекту недвижимости значительно занижена, что нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости. 

В рамках поданного ФИО3 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.10.2018 №….

Администрация города Ставрополя считает, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Согласно приведенным в отчете характеристикам оцениваемые объекты: земельный участок, кадастровый номер …:6, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «усадебные и блокировочные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями обслуживания и приквартирными участками», площадь 147 551 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный; земельный участок, кадастровый номер …:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «культурноразвлекательные здания, сооружения», площадь 48 141 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный. ПП. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Таким образом, при продаже застроенного земельного участка в его стоимость входит стоимость объекта капитального строительства расположенного на нем. Оцениваемый земельный участок с кадастровым номером …:5 незастроенный. Между тем оценщиком в расчетах применяются объекты-аналоги №№1, 2, на которых расположены объекты капитального строительства. На стр. 82 отчета при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером …:6 в рамках сравнительного метода оценщик использует объект-аналог №1, расположенный в садоводческом товариществе «Виктория». Таким образом, данный объект аналог имеет разрешенное использование «под садоводство». Между тем, оцениваемый объект имеет разрешенное использование «под ИЖС». Таким образом, оценщиком применяется объект-аналог № 1 несопоставимый с объектом оценки по сегменту рынка. На стр. 83, 86 отчета оценщик применяет понижающую корректировку на локальное местоположение. Между тем объекты-аналоги расположены в идентичных районах с объектами оценки. Кроме того, оценщиком не раскрыто, к какому району относятся объекты оценки и объекты-аналоги. Необоснованное применение (либо неприменение) вышеуказанных поправок, а также использование некорректных аналогов могло повлечь необоснованное снижение размера рыночной стоимости оцениваемых объектов, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объектов не может быть признана достоверной. 

Полагает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14.11.2018 № … отчет об оценке от 05.10.2018 № … является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Также указывает на то, что уведомление о вынесении оспариваемого решения поступило в адрес административного истца 26.12.2018, что подтверждается письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя №… от 26.12.2018. Полагает, что причина пропуска процессуального срока является уважительной, поскольку уведомление было направлено в адрес КУМИ г. Ставрополя (электронная почта …) и администрации г. Ставрополя (по адресу 

<

...> электронная почта …), а почтовый адрес администрации г. Ставрополя: 

<

...> и в силу возможных технических неполадок уведомление по электронной почте в адрес администрации г. Ставрополя также не поступало. Само оспариваемое решение Комиссии административный истец не получал, оно было распечатано из сети Интернет после получения уведомления, в январе 2019 года.

Просит суд восстановить пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок для подачи административного искового заявления; признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14.11.2018 № …, в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:5 и …:6, в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объекта оценки – незаконным; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 04.08.2016, в отношении земельных участков с кадастровым номером …:5 в размере … рублей, с кадастровым номером …:6 в размере … рублей; указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами …:5 и …:6 применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 04.08.2018.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО5 поддержал заявленные в административном иске требования в полном объеме, указав, что решение комиссия является незаконным, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.10.2018 №… не соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. Пропуск срока обращения в суд является пропущенным по уважительным причинам. Уведомление о вынесении оспариваемого решения поступило в адрес административного истца 26.12.2018, что подтверждается письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя №… от 26.12.2018. Уведомление было направлено в адрес КУМИ г. Ставрополя (электронная почта …) и администрации г. Ставрополя (по адресу 

<

...> электронная почта …), а почтовый адрес администрации г. Ставрополя: 

<

...> и в силу возможных технических неполадок уведомление по электронной почте в адрес администрации г. Ставрополя также не поступало. Само оспариваемое решение Комиссии административный истец не получал, оно было распечатано из сети Интернет после получения из КУМИ г. Ставрополя уведомления, а именно в январе 2019 года.

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю ФИО2 поддержала позицию, изложенную в отзыве на административный иск, возражала в удовлетворении заявленных требования, поскольку решение Комиссии принято полномочным составом, на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости, соответствующего требованиям законодательства. У Комиссии сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не возникло. Кроме того, заявила о пропуске срока обращения в суд, указав, что оспариваемое решение Комиссии направлено административному истцу как по адресу электронной почты … 20.11.2018, так и по адресу: 

<

...>. на сайте отслеживания отправлений – почта России имеется информация о вручении письма адресату – 22.11.2018. Административное исковое заявление было подано в суд 26.03.2019, что свидетельствует о пропуске срока обращения в суд.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 по доверенности ФИО4 просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, указав, что отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.10.2018 №… соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Представители заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, ФИО3, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся представителей заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником земельных участков:

с кадастровым номером …:5, площадью 48141 кв.м., земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: культурно-развлекательные здания, сооружения, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный (право собственности зарегистрировано 27.02.2014, № …);

с кадастровым номером …:6, площадью 147 551 кв.м., земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: усадебные и блокированные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями обслуживания и приквартирными земельными участками, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный (право собственности зарегистрировано 13.02.2014, № …).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 сентября 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …:6 по состоянию на 04 августа 2016 года составила … рублей.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 сентября 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …:5 по состоянию на 04 августа 2016 года составила … рублей.

26 октября 2018 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от представителя ФИО3 В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков. 

К заявлению приложен отчет об оценке № … от 05 октября 2018 года, подготовленный ООО «ЭкспертПро», в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером …:6 составила … рублей, с кадастровым номером …:5 составила … рублей по состоянию на 04.08.2016. 

Решением Комиссии от 14 ноября 2018 года № … удовлетворено заявление ФИО3, установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером …:6 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере … по состоянию на 04.08.2016, рассчитанной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 №…, более чем на 30%, а именно 77,1%; и с кадастровым номером …:5 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере … по состоянию на 04.08.2016, рассчитанной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 №…, более чем на 30%, а именно 76,2%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 сентября 2012 года № … создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что представителем ФИО3 при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № … следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек. 

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления ФИО3 принимали участие два члена комиссии – председатель С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), заместитель председателя комиссии Ж.В. (заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю). Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие половина ее членов. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято единогласно. 

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 11 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФТО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в пункте 22 положения, в том числе при применении корректировок. 

Как следует из отчета об оценке, проведенного ООО «ЭкспертПро», оценке подлежали земельные участки, находящийся в собственности у ФИО3 с кадастровым номером …:5, площадью 48141 кв.м., земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: культурно-развлекательные здания, сооружения, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный; с кадастровым номером …:6, площадью 147 551 кв.м., земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: усадебные и блокированные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями обслуживания и приквартирными земельными участками, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение второе отделение СПКк Пригородный.

В указанном отчете оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, произведен анализ рынка земельных участков под коммерческую застройку города Ставрополя, и блочных жилых домов, обозначен диапазон предложений из имеющихся объектов о продаже земельных участков, проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, произведен расчет стоимости объектов оценки сравнительным подходом.

Для оцениваемого земельного участка с кадастровым номером …:6 оценщиком подобраны шесть объекта-аналога, расположенные в городе Ставрополе, разрешенное использование: земли под ИЖС. В отчете применены корректировки скидка на торг, на локальное местоположение, на площадь.

Для оцениваемого земельного участка с кадастровым номером …:5 оценщиком подобраны три объекта-аналога, расположенные в городе Ставрополе, разрешенное использование: земли коммерческого назначения. В отчете применены корректировки скидки на торг, на локальное местоположение, на площадь, на расположение относительно красной линии, на передаваемые права.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличии каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. 

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). 

Однако отчет об оценке №… от 05.10.2018 ООО «ЭкспертПро» не отражает действительную рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами …:5, …:6, поскольку применяя сравнительный подход оценки, оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по площади, месту расположения, не приведены сведения о наличии коммуникаций, транспортной инфраструктуры, при этом не обоснованы применяемые корректировки цены и других характеристик объектов-аналогов. 

Для целей оспаривания кадастровой стоимости земельные участки рассматриваются как условно свободные от застройки. В отчете об оценке на стр. 86 при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером …:5 оценщиком использованы три объекта - аналога: первый объект-аналог имеет на своей территории объект незавершенного строительства, второй объект-аналог имеет на своей территории ангар, офисное здание, объект незавершенного строительства. Корректировка на наличие улучшений оценщиком не сделана. Данное обстоятельство приводит к искажению полученного результата и вводит в заблуждение пользователей отчета (нарушение требований ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО №3).

На стр. 9 отчета указано, что итоговая величина стоимости рассчитана с учетом НДС. Однако рыночная стоимость земельных участков не содержит налог на добавленную стоимость (НДС), поскольку операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения НДС (пп.6 п.2 ст.146 Налогового кодекса (введен Федеральным Законом от 22.07.2005 № 118 ФЗ). Данное обстоятельство может приводить к искажению полученного результата и вводить в заблуждение пользователей отчета (нарушение требований ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО №3).

Дата оценки 04 августа 2016 года, между тем оценщик при проведении анализа рынка использует данные о социально-экономическом развитии Ставропольского края за январь-декабрь 2016 года, т.е., информацию после даты оценки (нарушение п. 8 ФСО-1).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, а его содержание не отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке № … от 05.10.2018 ООО «ЭкспертПро» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами …:5 и …:6 является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 14 ноября 2018 года в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости – незаконным.

Разрешая заявленные требования о восстановлении срока на подачу административного искового заявления, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 21.11.2018 административный ответчик направил в адрес административного истца Уведомление о проведенном заседания комиссии по рассмотрению споров от 14.11.2018 о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:5 и …:6, но как подтверждается материалами дела и объяснениями представителя административного истца, административного ответчика, копия обжалуемого в части решения комиссии № … от 14.11.2018 в адрес администрации города Ставрополя не направлялась. 

Само Уведомление о проведенном заседании комиссии по рассмотрению споров от 14.11.2018 было направлено административному истцу по адресу: …, тогда как почтовый адрес администрации г. Ставрополя является: … 

26.12.2018 КУМИ г. Ставрополя направил копию Уведомления о вынесенном решении в адрес администрации г. Ставрополя, что подтверждается письмом КУМИ г. Ставрополя №… от 26.12.2018.

Копия оспариваемого решения Комиссии и копия отчета об оценке получена администрацией г. Ставрополя самостоятельно из сети Интернет, после получения из КУМИ г. Ставрополя Уведомления о состоявшемся заседании Комиссии, то есть, после 26.12.2018. Как пояснил в судебном заседании представитель административного истца – в январе 2019 года. 

Доказательств обратного суду ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено, как и не представлено доказательств подтверждающих, что административному истцу стало известно о нарушении его прав ранее указанной даты.

26.03.2019 административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю № … от 14.11.2018.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ организация может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений органа государственной власти, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положения части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в абзаце пятом пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости" решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть оспорено в трехмесячный срок со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно статье 95 Кодекса административного судопроизводства РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

С учетом конкретных обстоятельств дела суд приходит к выводу, что административный истец пропустил процессуальный срок на оспаривание решение комиссии по уважительной причине. 

Оценив все представленные доказательства, суд полагает возможным восстановить административному истцу пропущенный процессуальный срок для подачи административного искового заявления об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю № … от 14 ноября 2018 года.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером …:5 в размере … рублей, с кадастровым номером …:6 в размере … рублей по состоянию на 04.08.2016, с указанием на то, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 04.08.2016. 

В соответствии с п. 1 ч. 2 статьи 227 КАС РФ и пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд в случае принятия решения об удовлетворении требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца возлагает на административного ответчика обязанность устранить такие нарушения, а применительно к делам об оспаривании решения комиссии – указывается в резолютивной части решения суда на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения, ранее поданного заявления.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

восстановить пропущенный администрацией г. Ставрополя по уважительным причинам срок для подачи административного иска по оспариванию решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 14.11.2018 №…, в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:5 и …:6.

Административное исковое заявление администрации города Ставрополя к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14.11.2018 № …, в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:5 и …:6, в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объекта оценки – незаконным.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 04.08.2016, в отношении земельных участков с кадастровым номером …:5 в размере … рублей, с кадастровым номером …:6 в размере … рублей.

Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами …:5 и …:6 применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 04.08.2018.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю повторно рассмотреть поданное заявление представителем ФИО3 по доверенности Т.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:5 и …:6.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда изготовлено 25.04.2019.

Судья С.П. Лунева