№ 2-1/2020 Мотивированное 

решение

 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Некрасовское 17 января 2020 года

Некрасовский районный суд Ярославской области в составе судьи Шиховой Е.Ю., при секретаре Лисенковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным в части договора купли-продажи, исключении из ЕГРН записи об ограничении прав и обременений в отношении земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, с учетом принятых судом уточнений, о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа в размере 14 375 000 рублей, неустойки в размере 12 130 767 рублей 50 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойки по день фактического исполнения обязательства в размере 

<

данные изъяты>% за каждый день просрочки; обращении взыскания на заложенное имущество, путем продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере 6 983 200 рублей, взыскании расходов по уплате государственной пошлины и оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей.

В обоснование требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу п. 1.1. договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок с категорией земель: 

<

данные изъяты>, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>, общая площадь 

<

данные изъяты> кадастровый номер №; а также жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> находящийся на данном земельном участке, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 2.1 и п. 2.2 договора стоимость земельного участка составляет 3 650 000 руб., стоимость жилого дома составляет 19 300 000 руб. Пунктом 2.3. договора установлен порядок расчетов, согласно которому покупателем уплачена сумма в размере 1 450 000 руб., сумма в размере 5 000 000 руб. должна была быть уплачена до ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере 7 000 000 руб. должна быть уплачена до ДД.ММ.ГГГГ, а оставшаяся сумма выплачивается равновеликими долями пятьсот тысяч рублей в месяц, до 

<

данные изъяты> числа очередного месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Последний взнос в сумме 500 000 рублей должен был быть внесен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания пункта 2.7 договора следует, что до момента полной оплаты дом признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате дома.

В нарушение принятых на себя обязательств, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства, а именно нарушил п. 2.3. Договора, согласно которому сумма размером 5 000 000 руб. должна быть оплачена до ДД.ММ.ГГГГ и далее осуществлял денежные взносы в размерах и в сроки, которые не предусмотрены условиями договора.

Дальнейшие взносы с ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком вовсе прекратились. Общая сумма исполненного обязательства на день подачи искового заявления составляет 8 575 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием исполнить предусмотренное договором обязательство, однако ответа на нее не последовало, никаких действий по исполнению обязательства ответчиком не предпринимались.

Таким образом, сумма задолженности ответчика по обязательству, предусмотренному договором составляет 14 375 000 руб.

Пунктом 2.4 договора предусмотрена ответственность покупателя за ненадлежащее исполнение обязательства, согласно которому за каждый день просрочки более чем на 5 (пять) дней очередного взноса, покупатель уплачивает проценты в размере 

<

данные изъяты>% от основной суммы долга по день фактического исполнения обязательства. Таким образом, штрафная неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 130 767 рублей 50 копеек (расчет т. 2 л.д. 40-47).

Стоимость предмета залога, согласно отчету оценщика составила 8 729 000 руб., по основаниям ч. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК, ч. 1 ст. 350 ГК РФ, ст. ст. 50, 51, 54, 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимо обратить взыскание на заложенного имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 6 983 200 рублей.

В суд обратился ФИО2 со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Булыжной Л.И. и ФИО2, в части условий о залоге объектов недвижимости, о возложении обязанности на Управление Росреестра по Ярославской области исключить из ЕГРН запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости за № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером: №.

В обоснование требований во встречном иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3, был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 (Продавец) обязуется передать в собственность ФИО2 (Покупателя) объекты недвижимого имущества, а ФИО2 (Покупатель) обязуется уплатить ФИО1 (Продавцу) за приобретаемые объекты недвижимости денежные средства в соответствии с графиком платежей.

Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером: № не существовало, так как данный земельный участок был снят с кадастрового учета.

ФИО2 приобрел у ФИО1 земельный участок с кадастровым номером: №. Однако каких-либо условий о том, что земельный участок с кадастровым номером: № будет находиться в залоге у ФИО1 до полного расчета ФИО2 с ФИО1 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит.

Также, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не существовало и жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты>

Как пояснила ФИО1 в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, последняя в ДД.ММ.ГГГГ осуществила реконструкцию (без получения каких-либо разрешений в органе местного самоуправления) принадлежащего ей жилого дома обшей площадью 

<

данные изъяты>

В результате реконструкции жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> реконструированный объект стал иметь следующие характеристики: этажность 

<

данные изъяты>; общая площадь 

<

данные изъяты>.; жилая площадь: 

<

данные изъяты>.

Указанная выше информация не могла не быть известной ФИО1 при заключении договора купли-продажи с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, однако каких-либо действий по узаконению и регистрации за собой права собственности на реконструированный объект ФИО1 не предприняла.

Соответственно, реконструированный объект не является объектом индивидуального жилищного строительства, а ввиду отсутствия разрешения на его реконструкцию обладает признаками самовольной постройки, регистрация права собственности на которую в силу закона недопустима.

Также п. 2 ст. 222 ГК РФ прямо установлен запрет совершать с самовольной постройкой любые сделки.

Таким образом, приобретенный ФИО2 у ФИО1 реконструированный объект не мог являться предметом договора купли-продажи, так и являться предметом залога.

Одновременно ФИО2 на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ, как собственник земельного участка с кадастровым номером: №, на котором расположен реконструированный объект, обладает имущественным правом приобрести эту постройку в свою собственность, препятствием к чему является обременение указанного земельного участка залогом, наложенным при регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные выше фактические обстоятельства дела (отсутствие в договоре купли-продажи условий о залоге земельного участка с правильным кадастровым номером и отсутствие у продавца зарегистрированного права собственности на реконструированный объект) свидетельствуют о несоответствии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (в части условий о залоге объектов недвижимости) требованиям ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающей, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. в том числе земельные участки и жилые дома.

В свою очередь положения ст. 336 ГК РФ устанавливают, что предметом залога может быть имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

Положения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (в части условий о залоге объектов недвижимости) ничтожны на основании ст. 168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ воля сторон должна была быть направлена на передачу в залог одновременно и земельного участка и расположенной на нем постройки.

В то же время, обременение залогом отдельно или земельного участка или расположенной на нем постройки противоречит закону и не соответствует воле сторон, делает невозможным обращение взыскания на предмет залога без нарушения основного принципа земельного законодательства - принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним строения.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала, встречные - не признала, по основаниям, изложенным в иске, дополнительно просила восстановить срок исковой давности, пояснила, что имело место быть беспомощное состояние, вызванное сильным душевным волнением, связанным с непредсказуемостью протекания заболевания, что исключало возможность осуществления юридически значимых действий и поездок в другой регион. Также имело место быть длительное нахождение истца в другом регионе. В частности с ДД.ММ.ГГГГ (госпитализация в 

<

данные изъяты>) по ДД.ММ.ГГГГ (

<

данные изъяты>) истец, постоянно находясь в 

<

адрес> не имела возможности ездить в 

<

адрес> по независящим от нее причинам. До ДД.ММ.ГГГГ, хотя болезнь и имела место быть, но передвигаться она могла и иногда приезжала в 

<

адрес>, встречалась с ответчиком, получала от него денежные средства. Истец согласна с утверждением ответчика, изложенного в правовой позиции по делу от ДД.ММ.ГГГГ, где говорится, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец посещала 

<

адрес> и получала наличные денежные средства по распискам от ФИО2 Также во время посещения 

<

адрес> истец пыталась решить вопрос мирным путем. 

Против удовлетворения ходатайства ответчика о снижении неустойки возражала, пояснила, что размер неустойки составляет 

<

данные изъяты>% годовых, которые сопоставимы со средневзвешенными процентами по кредитам, курс доллара за период неустойки возрос в два раза.

Кадастровый номер земельного участка был изменен кадастровой палатой, что не повлияло на характеристики земельного участка. Площадь дома, фактически приобретенного ФИО2 не изменилась, ею продавался дом с характеристиками, которые имеются в настоящее время. По выписке из ЕГРН площадь данного дома 

<

данные изъяты>., т.к. на момент оформления этого дома в ДД.ММ.ГГГГ он был не достроен. Документы ФИО1 не переоформляла, т.к. не было такой необходимости, право собственности на дом было зарегистрировано по декларации, которая носит заявительный характер. Фактически ФИО1 продавала уже законченное строительством здание, на момент продажи уже был дом площадью около 

<

данные изъяты> и предметом залога являлась недвижимость, фактически находившаяся на отчуждаемом земельном участке. Данные обстоятельства перед заключением договора они обсуждали с покупателем, но он не захотел оформлять большую площадь, т.к. вырос бы налог. С момента продажи ничего не поменялось, то, что продавалось, ничего не достраивалось. ФИО2 по встречным требованиям пропущен срок исковой давности, подлежащий исчислению с момента заключения договора купли-продажи, обо всех обстоятельствах, которые указаны во встречном иске в обоснование требований он был осведомлен.

В судебном заседании представитель ФИО2 - ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражал, встречный иск - поддержал, по изложенным основаниям, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, пояснил, что с учетом применения срока исковой давности взысканию подлежит 4 000 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ходатайствовал об уменьшении неустойки ввиду ее несоразмерности, т.к. истец не была лишена возможности обратиться в установленном законом порядке в суд за защитой своего нарушенного права раньше. Подтвердил обстоятельства того, что жилой дом был продан ответчику фактически большей площадью, чем 

<

данные изъяты> Против восстановления срока исковой давности возражал, пояснил, что болезнь истца не лишала ее возможности в установленном законом порядке реализовать свое право на судебную защиту лично и (или) посредством института представительства, более того, уже ДД.ММ.ГГГГ (в период протекания тяжелого, по мнению истца, заболевания) истец в установленном законом порядке выдала поверенному - ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (своей дочери) нотариально удостоверенную доверенность, предусматривающую в том числе, общие судебные полномочия, истец лично посещала 

<

адрес>, где осуществлялась передача ответчиком в пользу истца наличных денежных средств в рамках договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем истец выдавал в пользу ответчика соответствующие расписки.

Третьи лица: ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8, Управление Росреестра по Ярославской области, в судебное заседание не явились, судом извещены надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не представили.

Свидетель К. в судебном заседании, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ, пояснила, что работает генеральным директором и оценщиком ООО «Яроценка», к ней обращалась ФИО1 за вопросом по составлению отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в 

<

адрес>: жилого дома и земельного участка. К. был подготовлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому жилой дом оценен в 5 752 480 рублей и земельный участок -2 976 500 рублей. За последний год рынок изменился в меньшую сторону, это значит, что стоимость жилья, конкретно домов, упала порядка от 20 % до 30 %, даже в некоторых случаях огромные дома, элитные до 40 -50 %. Осмотр объекта не был произведен, так как собственник не разрешил доступ на объект. Технического паспорта не имелось, поэтому площадь взяли по чертежу, представленному ФИО1

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, в лице представителя ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность земельный участок, категория земель: 

<

данные изъяты>, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером № и дом, назначение жилое, общей площадью 

<

данные изъяты> находящийся на данном земельном участке, расположенные по адресу 

<

адрес> (т. 1 л.д. 16-18).

В соответствии с п. 2.1, п. 2.2., п. 2.3., п. 2.4. договора земельный участок продан за 3 650 000 рублей, жилой дом - за 19 300 000 рублей.

На дату подписания договора покупателем уже уплачена сумма в размере 1 450 000 рублей, окончательный расчет производится в следующем порядке:

5 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ;

7 000 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

500 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ.

В случае просрочки очередного взноса более, чем на пять дней, покупатель обязуется уплатить неустойку в размере 

<

данные изъяты>% за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с п. 2.7 договора объект продажи находится в залоге у продавца в силу закона до полной оплаты имущества покупателем.

Во исполнение условий договора жилой дом и земельный участок были переданы покупателю, о чем в материалах дела имеется акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 20), произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца.

В исполнение обязательств продавцом по договору уплачено всего 8 575 000 рублей, о чем в материалах дела имеются копии расписок (т. 1 л.д. 27-63, 177-213), из указанных расписок, пояснений, данных сторонами в судебных заседаниях, представленных расчетов задолженности, следует, что денежные средства после заключения договора купли-продажи вносились следующим образом:

1 000 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

360 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

1 315 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

1 000 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

350 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

200 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

210 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

220 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

230 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

230 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

230 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

300 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

150 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

60 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

150 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

150 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

150 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

150 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

70 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

50 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

20 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

40 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

35 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

30 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

35 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

40 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

50 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

50 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

50 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

60 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

20 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

20 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

30 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

20 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

30 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ;

20 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ.

Оставшаяся часть цены договора в размере 14 374 000 рублей ответчиком в нарушение договора не выплачена. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Вместе с тем, в силу пункта 1 ст. 196 ГК РФ, пунктов 1, 2 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно пунктам 24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Как усматривается из изложенных материалов дела, сумма по договору в размере 5 000 000 рублей, должна быть уплачена до ДД.ММ.ГГГГ, фактически задолженность по указанному платежу погашена ДД.ММ.ГГГГ (сумма уплаченных денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 5 115 000 рублей); срок уплаты 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ (уплаты по указанным суммам не поступало).

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец с иском о взыскании указанных платежей обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, в части взыскания суммы неустойки по платежу 5 000 000 рублей, исчисленной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 237 762 рубля 50 копеек; задолженности по указанным выше платежам по 500 000 рублей, на общую сумму 5 500 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и начисленной по ним неустойки. 

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

Оснований для восстановления срока истцу ФИО1 исковой давности суд не усматривает, из представленных документов не следует, что у истца имелась тяжелая болезнь либо беспомощное состояние. Согласно выписным эпикризам и консультативному заключению, истец в связи с заболеванием 

<

данные изъяты> находилась на стационарном лечении в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, получала консультацию ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 19-29). Доказательств наличия тяжелого заболевания, беспомощного состояния, вследствие которого истец не мог себя обслуживать в быту, пользоваться средствами связи, выражать свое волеизъявление, препятствующего ему своевременно обратиться в суд, не представлено, кроме того, в материалах дела имеются изложенные выше копии расписок, из которых следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец лично получала поступающую ежемесячно оплату по договору купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ истец оформила доверенность на имя ФИО5, сроком на 

<

данные изъяты> лет, доверив ей, в том числе право на обращение в суд, то есть не была лишена возможности реализовать свои права, действуя через представителя.

Вместе с тем, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части взыскания задолженности по платежу в размере 7 000 000 рублей, срок которого определен договором до ДД.ММ.ГГГГ суд считает несостоятельным по основаниям ст. 203 ГК РФ, согласно которой течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Как указано выше, сумма в размере 5 000 000 рублей уплачена ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, после заключения договора купли-продажи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма внесенных платежей составляла 5 115 000 рублей, таким образом, остальные 115 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ были внесены ответчиком в счет следующего платежа, определенного договором, а именно 7 000 000 рублей. 

Во исполнение уплаты 7 000 000 рублей ответчиком внесено за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 2 125 000 рублей, после указанной даты платежи от ответчика не поступали, что свидетельствует о незавершении расчетов.

Поскольку ответчиком ФИО2 производились оплаты указанной части платежа в размере 7 000 000 рублей по договору до ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что ответчик признавал наличие у него указанной задолженности. Таким образом, в соответствии с положениями абз. 1 ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности было прервано.

Доказательств исполнения обязательств в полном объеме ответчиком не представлено, в связи с чем суд взыскивает с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи в размере 8 875 000 рублей ((7 000 000 - 2 125 000) + 500 000 Х 8 (платежи по графику договора к уплате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ)).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Приведенный истцом расчет неустойки, начисленной на подлежащие взысканию указанные платежи, на общую сумму 7 437 505 рублей, в том числе: по основному долгу 7 000 000 рублей с учетом произведенных платежей, исчисленной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 812 505 рублей (т. 2 л.д. 41-42); по основному долгу 500 000 рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года в размере 354 750 рублей (т. 2 л.д. 45); основному долгу 500 000 рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 347 250 рублей, основному долгу 500 000 рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 339 500 рублей, основному долгу 500 000 рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 332 000 рублей, основному долгу 500 000 рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 324 250 рублей (т. 2 л.д. 46); основному долгу 500 000 рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 316 500 рублей, основному долгу 500 000 рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 309 250 рублей, основному долгу 500 000 рублей - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 301 500 рублей (т. 2 л.д. 47), соответствует представленным доказательствам по уплате задолженности и условиям договора.

Рассматривая требования о взыскании указанной неустойки, исчисленной в размере 

<

данные изъяты>% в день, суд учитывает заявление ответчика ФИО2 о ее снижении.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание данную норму, ходатайство ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, длительность нарушения условий договора, необходимость сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба кредитора, суд считает указанный размер неустойки подлежащим уменьшению и взыскивает с ответчика неустойку в сумме 3 810 000 рублей.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами.

Таким образом, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты>% за каждый день просрочки.

В силу п. п. 1 и 3 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 5 ст. 54.1 названного закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

При этом в силу пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как было установлено выше, обязательства ФИО2 по оплате объекта недвижимости обеспечены в силу закона ипотекой приобретенного дома и земельного участка.

Поскольку обязательства по договору ФИО2 в установленный договором срок не исполнены, период просрочки на момент вынесения решения составлял более одного года, в течение последних 12 месяцев было допущено более трех нарушений сроков платежей, суд удовлетворяет исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом, с учетом определенной заключением судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу 

<

адрес>, а также расположенного в границах указанного земельного участка законченного строительством жилого дома, ориентировочной площадью 

<

данные изъяты> (по техническому паспорту, имеющемуся в заключении эксперта площадью 

<

данные изъяты>.), образованного в результате реконструкции жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> составляет 8 355 000 рублей, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6 684 000 рублей.

Суд принимает во внимание указанное заключение судебной экспертизы, поскольку оно составлено более полно, с учетом осмотра объектов недвижимости и актуального технического паспорта.

Доводы ответчика ФИО2, изложенные в том числе в обоснование встреченных исковых требований о том, что согласно условиям договора отчуждался земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> суд считает несостоятельными, поскольку в материалах дела имеется уведомление Управления Росреестра по ЯО от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении технической ошибки, из которого следует, что кадастровый номер земельного участка из земель 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу 

<

адрес> исправлен с № на №, изменение структуры кадастрового номера не влечет за собой изменение (прекращение) ранее зарегистрированных прав на данный объект недвижимости (т. 1 л.д. 21); указанная информация содержится также в исследованном в судебном заседании деле правоустанавливающих документов на указанный земельный участок, выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, где кадастровый номер № указан как предыдущий.(т. 1 л.д. 84).

Также, согласно п. 6 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Доводы о том, что объекта залога в виде жилого дома 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> не существует, в силу указанной нормы не могут быть приняты судом во внимание, в судебном заседании установлено волеизъявление сторон на куплю-продажу жилого дома в том техническом состоянии, в котором он был на момент заключения договора купли-продажи, из пояснений, данных сторонами в судебном заседании следует, что ФИО2 было известно, что фактически площадь жилого дома составляет более ДД.ММ.ГГГГ 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом ФИО2, что в силу ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска, так же суд считает обоснованным доводы ответчика по встречному иску ФИО1 о пропуске ФИО2 срока исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в части условий о залоге объектов недвижимости и исключении записи из ЕГРН об обремени земельного участка с кадастровым номером №, срок по которым начал исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ - момента заключения сделки.

При установленном в судебном заседании волеизъявлении сторон на заключение договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома, площадью 

<

данные изъяты>., о чем в материалы дела представлен технический паспорт (т. 3 л.д. 128-144), учитывая, что изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп.3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога, и ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, а также регистрации этих изменений, действующее законодательство не предусматривает погашение органом Росреестра сделанной им в ЕГРН записи о регистрации ипотеки в силу закона в отношении объекта капитального строительства в случае его реконструкции, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество и удовлетворения встречных исковых требований суд не усматривает.

При обращении в суд ФИО1 уплатила государственную пошлину в сумме 60 300 рублей, кроме того, в связи с рассмотрением дела она понесла расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 рублей, что подтверждается копией расписки.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представитель истца ФИО8 осуществляла подготовку иска и последующих уточнений, отзывов на возражения ответчика, встречный иск, при рассмотрении дела судом первой инстанции принимала участие в двух судебных заседаниях: ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

При определении разумности указанных расходов по оплате услуг представителя суд принимает во внимание количество судебных заседаний, сложность спора, обоснованность выплаченных представителю сумм, и считает размер понесенных расходов завышенным, размер оплаты за услуги представителя в разумных пределах составляет 13 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенные правила пропорциональности, уменьшение судом неустойки по основаниям ст. 333 ГК РФ, суд полагает подлежащими взысканию с ФИО2 судебные расходы ФИО1 по оплате услуг представителя в размере 8 000 рублей 20 копеек (сумма иска - 26 505 767,50 руб., обоснованы требования без учета уменьшения неустойки - 16 312 505 руб., что составляет 61,54 % от суммы иска), так же подлежат взысканию с ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 300 рублей, рассчитанной в соответствии с ч. 1 ст. 333.19 НК РФ от суммы обоснованно заявленных требований без учета примененной судом ст. 333 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 685 000 (двенадцать миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч) рублей, в том числе, по основному долгу - 8 875 000 рублей, неустойку - 3 810 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку по день фактического исполнения обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты>% за каждый день просрочки.

Обратить взыскание на предмет залога: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресу 

<

адрес> и жилой дом с имеющимися при доме хозяйственными постройками с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, общая площадь которого на дату вынесения решения составляет 

<

данные изъяты> (по сведениям ЕГРН - 

<

данные изъяты>), принадлежащие на праве собственности ФИО2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 6 684 000 (шесть миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя - 8 000 рублей 20 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать.

На решение в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения может быть подана жалоба в Ярославский областной суд путем подачи жалобы через Некрасовский районный суд.

Судья Е.Ю. Шихова