Дело № 3а-321/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000221-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль                                                                         18 августа 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (ОАО РЖД) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 908 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 2 303 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ОАО РЖД является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость данного объекта. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 6 102 440,25 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Яр - Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 303 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержала. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Северного ЛУ МВД России на транспорте по доверенности ФИО4 оставила разрешение требований административного иска на усмотрение суда. Дополнительно пояснила, что здание, расположенное на земельном участке по адресу: , передано в казну, идет оформление права оперативного управления. Земельный участок под зданием принадлежит на праве собственности ОАО РЖД, плательщиком налога Северное ЛУ МВД России на транспорте не является.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в письменных заявлениях оставили разрешение требований административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия города Ярославля, МТУ Росимущество во Владимирской, Костромской и Ярославской областях в судебное заседание своих представителей не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ОАО РЖД подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ОАО РЖД до 20 ноября 2021 года являлся собственником земельного участка площадью 908 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: . 

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен и введен в действие земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019» к указанному приказу кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 6 102 440,25 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 303 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом.

От использования в рамках оценки затратного и доходного подходов Отчет содержат обоснованный отказ. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Оценщиком отобраны пять аналогов – земельные участки, предназначенные для коммерческого использования и расположенные в 

<

...> у дома № (аналог 1), улица Магистральная, дом № (аналог 2), улица Зеленцовская, у дома № (аналог 3), Московский проспект, дом № (аналог 4), улица Урочская, у дома № (аналог 5). 

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объекта оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в расположении относительно окружающей застройки (типовая зона), расположении относительно «красной» линии, в виде передаваемых имущественных прав. В связи с этим, к ценам аналогов оценщиком применены соответствующие корректировки. Цена аналогов корректировалась также на дату предложения и на торг.

В возражениях на Отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что оценщиком не проанализированы различия объекта оценки и аналогов по местоположению относительно административных районов города: объект оценки расположен в центральной районе, тогда как объекты – аналоги удалены от исторической части города, являющейся коммерчески более привлекательной.

В дополнительных письменных пояснениях оценщиком приведены доводы о том, что им не выявлено существенного влияния приведенной характеристики земельных участков на их цену.

При этом, оценщиком корректировалась цена на ближайшее окружение земельных участков, что в полной мере нивелировало их различия в местоположении.

Суд не находит оснований не согласиться с приведенными выводами оценщика, поскольку они постановлены в пределах его компетенции, предоставленной оценщику статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и надлежащим образом подтверждены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. 

В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что объект-аналог №4 (

<

...> д. №, кадастровый номер №), объект-аналог №2 (

<

...> д.№ кадастровый номер №), объект-аналог №5 (

<

...> у д.№, кадастровый номер №) были предоставлены на правах аренды для строительства объектов капитального строительства, поэтому единственно возможным способом передачи прав на указанные земельные участки может служить реализация возведенного объекта капитального строительства. В связи с этим, учитывая нетипичные условия продажи, оценщик должен скорректировать цену данных аналогов на дополнительную корректировку «тип сделки», либо использовать максимальное значение из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права по справочнику под редакцией ФИО5

Отклоняя данное замечание, суд исходит из положений подпункта «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, о том, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из изложенного следует, что оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовалась пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297. Оценщиком был проанализирован рынок земельных участков данного сегмента рынка на юридически значимую дату, отобраны объекты с целью выборки, из которых признано сопоставимыми пять объектов исследования, которые и использовались при расчете. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. 

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. Названные выше земельные участки приняты условно-свободными и сопоставимыми с объектом исследования по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации. Неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Относительно предложения административного ответчика о применении корректировки на «тип сделки» либо использования максимальной корректировки из справочника под редакцией ФИО5 из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права, оценщик ФИО3 в пояснениях указала, что данные корректировки не могут быть использованы, так как в существующих справочниках и исследованиях отсутствует такой вид корректировки «тип сделки», а использование максимальных значений корректировок должно быть обоснованным. Подтвердить расчетным путем использование максимальных корректировок не представляется возможным из-за неразвитого рынка.

Сведений о том, как это повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка, административным ответчиком не представлено. Оснований согласиться с данным замечанием административного ответчика, у суда не имеется.

Административный ответчик, критикуя Отчет, выражает несогласие с выводами оценщика относительно величины корректировки на красную линию к объекту-аналогу №2 (

<

...> д.№); к объекту-аналогу №4 (

<

...> д.№) по отношению к объекту оценки. По мнению автора возражений, данные объекты на красной линии не находятся: объект-аналог №2 расположен внутри квартала, объект-аналог №4 расположен на достаточном удалении от основной магистрали.

На основании подпункта «д» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой оценщика.

Вывод о расположении объекта-аналога №2, объекта-аналога №4 относительно красной линии сделан оценщиком с применением картографической информации на основе содержательного анализа мест расположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки судом не установлены.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 2 303 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ОАО РЖД подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ОАО РЖД с настоящим административным иском в суд – 21 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 908 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 2 303 000 (два миллиона триста три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 21 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья                                Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 1 сентября 2022 года