РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 мая 2018 года город Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Голубятниковой И.А.,

при секретаре Цыгановой С.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1917/2018 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с требованиями, с учетом уточнения, к ответчикам ФИО2, ФИО3 о взыскании расходов по восстановительному ремонту квартиры 258560 рублей, компенсации морального вреда 100000 рублей, за оплату оценки восстановительного ремонта 16000 рублей, расходов по оплате услуг представителя 112000 рублей, по уплате государственной пошлины 5786 рублей. В обоснование требований истец указала, что является собственником 

<

адрес>. В апреле 2017 года она заключила с ФИО2 договор найма этой квартиры с выкупом, по договору в этой квартире могла проживать и ФИО3 Согласно договору наниматель мог проводить текущий ремонт, однако ими была сломана перегородка между ванной комнатой и туалетом, снесены стены, ограждающие ванну и туалет – возведены новые – более толстые, чем были, в связи с чем уменьшилась площадь, выбросили ванну и унитаз, раковину, установив новые, полотенцесушителя тоже на стене нет. На кухне сняли плитку, в коридоре и кухне сняли линолеум, в комнатах паркет испорчен, сломали перегородки, которые должны быть по плану БТИ, начали возводить перегородку кладовой не там, где она должна быть. В результате таких действий, истец расторгла с ответчиками договор найма с выкупом в октябре 2017 года и просит возместить ей стоимость восстановительного ремонта. Истец полагает, что денежные средства должны быть взысканы с ответчиков солидарно, поскольку они оба включены в договор найма.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречными требованиями к ФИО1, просил взыскать выплаченные сумы за аренду квартиры 105000 рублей за 7 месяцев, уплаченную сумму по коммунальным платежам 24500 рублей, за стройматериалы 42025 руб., оплату рабочим 60000 рублей, за сантехнику и работу по ее установлению 35000 рублей, за батареи и их установку 20000 рублей. В обоснование требований пояснил, что заключив с ФИО1 договор найма квартиры с выкупом, намеревался проживать в этой квартире, но так как ремонт в ней был очень старый, отваливались обои, сантехника была в плохом состоянии, он планировал сделать ремонт, ФИО1 против ремонта не возражала. Полагает, что Оснований, что бы его выгнали из квартиры, из-за того, что он начал ремонт, не имеется, так как ремонт он производил для себя, а не для ФИО1 ФИО2 полагает, что поскольку ФИО1 добровольно расторгла с ним договор, то и нести расходы по восстановлению ремонта должна сама.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1 и ее представитель уточненные требования поддержали в полном объеме. Против удовлетворения встречных требований возражали, поскольку договором был предусмотрен только текущий ремонт, а снос перегородок, демонтаж дверей, сантехники, труб не является текущим ремонтом.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения требований истца по первоначальному иску возражал, пояснил, что истец сама разрешила делать ремонт, но не дала его доделать, в связи с чем ответчик не должен нести за это ответственность. Встречные исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения требований возражала, пояснила, что ремонт делали для себя, ФИО1 не была против ремонта.

Исследовав материалы дела, суд находит требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению, требования по встречному иску не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Материалами дела установлено:

ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>;

01 апреля 2017 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор найма указанной квартиры, согласно которого ФИО1 сдала в наем ФИО2 квартиру с правом выкупа;

Согласно договору в квартире кроме ФИО2 вправе проживать также ФИО3 и несовершеннолетний ФИО4.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о причинении истцу имущественного вреда, произведенными ремонтными работами, подлежащего возмещению.

В силу статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Статьей 681 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Лицо, право которого нарушено, в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Как следует из пояснений истца и ответчиками не оспаривается, в съемной квартире ответчики: снесли перегородку между помещениями по плану БТИ 2 и 3, по периметру помещений 2 и 3 заменили перекрытия, произвели замену сантехнического оборудования, сняли полотенцесушитель, в помещениях 1 и 4 убрали линолеум, во всех помещениях сняты настенные покрытия – обои и плитка в помещении 4, разрушены перегородки между помещениями 5, 8, 1, за исключением бетонной стены, начато возведение перегородки в помещении 5, перегородки помещения 6 полностью отсутствуют, выпилен часть паркета в помещении 5, заменены батареи в квартире. Истец также утверждает, что испорчен паркет в помещении 8.

Доводы ответчиков, что весь ремонт в квартире и перепланировка происходили с согласия собственника квартиры, материалами дела не подтверждаются.

Так, согласно пункту 10 заключенному договору найма ответчики были вправе проводить текущий ремонт в квартире. Вместе с тем, ответчики не оспаривают, что при осуществлении ремонта, были снесены перегородки, часть из которых должна была быть восстановлена не в соответствии с планом БТИ. 

Вместе с тем, в соответствии со статьями 25 и 26 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Ни ответчиками, ни истцом согласование с органом местного самоуправления не произведено.

Как следует из пояснений истца при заключении договора найма, она действительно просила ответчиков переклеить обои в жилых комнатах и коридоре, купила обои и клей, конкретного срока для поклейки обоев не устанавливалось – на усмотрение ответчиков. После заключения договора найма, истец ежемесячно приходила в квартиру и видела, по периодам: в мае – со стен сняты обои, в июне – уже не было линолеума, в июле и августе, – снесены двери в ванную комнату и туалет, по периметру этих помещений стены отошли от потолка, перегородки между ванной и туалетом уже не было. Истец настояла на том, чтобы стены, идущие по периметру туалета и ванной были восстановлены (прикреплены к потолку). Истец не стала настаивать на восстановлении перегородки между ванной и туалетом, поскольку, проконсультировавшись с сотрудниками БТИ, она решила в последствие узаконить эту перепланировку. В сентябре – иных перепланировок истец не заметила, был восстановлен периметр ванной комнаты и туалета, но старые перегородки были снесены и поставлены новые, более толстые, что уменьшило площадь. В октябре-ноябре истец не смогла сразу попасть в квартиру, дверь ей открыл неизвестный ей человек, который представился строителем, войдя в квартиру истец увидела, что снесены перегородки между помещениями 5,6,8, кроме бетонной стены, то есть нет кладовой полностью, входные части из помещения 1 в помещения 5 и 8 снесены. Начато возведение перегородки в комнате 5, при этом выпилен паркет для установки этой перегородки. При этом ранее истец разрешила ответчикам установить в комнате 5 перегородку, но на рельсовом основании как дверь шкафа, что бы не портить паркет, но без сноса остальных перегородок.

О том, что будет происходить снос перегородки между ванной м туалетом истец не знала, не знала она, что будет сноситься периметр ванной и туалетной комнаты и заново восстанавливаться, также истец не была поставлена в известность о сносе перегородок между помещениями 1,5,8 и полном сносе кладовой, доказательств обратного суду не представлено.

Доводы ответчиков о том, что истец, ежемесячно приходя в квартиру видела происходящий ремонт, что позволило им продолжить, в том числе и дальнейший демонтаж перегородок, суд находит не обоснованными. Истец не отрицала, что увидела уже по факту снос перегородки между ванной и туалетной комнатой, при этом не стала настаивать на ее восстановлении, настояв только на ремонте стен по периметру, но при этом суд не усматривает, что истцом было дано согласие на дальнейший демонтаж указанных перегородок.

Напротив, прибыв в свою квартиру в октябре-ноябре 2017 года и увидев отсутствие перегородок, истец расторгла договор найма с ответчиками, более их в квартиру не допускала, данное обстоятельство ответчиками не отрицалось. 18 ноября 2017 года истец, в связи с нарушением ее прав обратилась в полицию, в возбуждении уголовного дела постановлением от 22 ноября 2017 год было отказано. 

Доводы ответчиков, что квартира находилась в плохом состоянии, в ней было невозможно жить и требовался ремонт, когда они начали обрывать обои для ремонта, то стали обрушаться стены, и им пришлось их переделывать, а также то, что ремонт они делали для себя, а не для истца, суд также не находит заслуживающими внимание, поскольку доказательств согласования с собственником квартиры ремонтных работ ответчиками не представлено. Кроме того, как установлено в судебном заседании, ответчики, заключая договор найма, видели в каком состоянии была квартира и согласились добровольно на найм такого жилого помещения, при этом не позаботились о необходимости согласования ремонтных работ заранее. 

Таким образом, суд приходит к выводу о возникновении у истца права на возмещение ей расходов по восстановительному ремонту квартиры.

С целью оценки стоимости восстановительного ремонта в квартире истец обратилась в ООО «Экспертно-юридический центр «Либерти». 

Согласно Отчету об оценки по состоянию на 27 ноября 2017 года стоимость восстановительного ремонта составит 258561 рубль 84 копейки.

Суд соглашается с представленным Отчетом, как составленным компетентным в области строительно-технической экспертизы специалистом, что подтверждается приложенными сертификатами и свидетельствами, кроме того, ответчиками в обоснование возражений относительно расчета восстановительного ремонта и необходимости проведения работ, доказательств не представлено. При этом судом неоднократно разъяснялось ответчикам право на предоставление такого доказательства, в том числе с помощью проведения судебной экспертизы. 

Вместе с тем, суд находит возможным исключить из представленного Отчета стоимость работ по ремонту потолка на сумму 37296,20 рублей, стоимость устройства потолочных плинтусов 2933,31, стоимость демонтажа дверных коробок 12737,78 рублей, при этом суд учитывает и истцом не оспаривается, что ответчиками уже демонтированы все дверные коробки, потолочных плинтусов изначально не было, потолок находится в изначальном состоянии. Доводы истца, что потолок необходимо ремонтировать, так как на нем имеются дефекты, возникшие в связи с началом ремонта ответчиками в квартире, какими-либо доказательствами не подтверждаются. 

Кроме того, суд не находит обоснованным требование истца о солидарной ответственности ответчиков.

Солидарная обязанность (ответственность), в силу статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает, если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Учитывая, что сторонами договора найма являлись истец и ответчик ФИО2, то и обоюдные обязательства по договору возникают только у этих лиц, относительно ответчика ФИО3 со стороны истца было только разрешение на проживание. 

При таких обстоятельствах, требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежит удовлетворению в отношении ответчика ФИО2 в сумме 205594,55 рублей (258561,64-37296,20-2933,31-12737,78), поскольку судом установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и причиненном истцу ущербом.

Требование истца о возмещении ей расходов по проведению оценки стоимости восстановительного ремонта, суд находит не подлежащим удовлетворению, поскольку данные расходы истец понесла по собственной инициативе до суда. 

Оценивая встречные требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 расходов на проведенные ремонтные работы, расходов на оплату коммунальных платежей, расходов по выплате выкупной суммы, суд не находит их подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Как следует, из условий договора найма, заключен он с правом выкупа. Согласно пункту 1 Договора, наниматель - ФИО2 обязался оплачивать арендную плату за квартиру, в счет погашения ее стоимости в размере 2500000 рублей, что составляет 15000 рублей в месяц, также обязался оплачивать коммунальные услуги, которые в арендную плату не входят.

Доводы ФИО2, что вносимые им денежные средства в сумме 15000 рублей ежемесячно являлись оплатой за выкуп квартиры и не являются арендной платой, и подлежат возвращению при расторжении договора найма с выкупом, суд находит не основанными на законе, поскольку платность договора найма предусмотрена самой природой этого договора, кроме того, сумма 15000 рублей в заключенном договоре значится как арендная плата, в ином случае, смысл договора найма потерял бы свое правовое значение. Войтенко пользовался этим жилым помещением с момента заключения договора, в связи с чем обязательства по внесению как арендной платы, так и платы за коммунальные услуги, возникли с момента его заключения, и не зависят от того, состоялся выкуп квартиры или нет.

Ремонтные работы были произведены ФИО2 на свое усмотрение, без согласования с собственником квартиры, кроме того, как следует из пояснений самого ФИО2, в эти работы вошло восстановление стен периметра ванной и туалетной комнаты, сантехника, восстановление части перегородок, что как усматривается судом, ФИО2 и должен был сделать для восстановления нарушенного права собственника после незаконного демонтажа.

При таких обстоятельствах, требования ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств отказать.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов по ремонту удовлетворить частично по сумме взысканных средств.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 205594 рубля 55 копеек в счет возмещения расходов по ремонту, 5786 рублей расходы по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании оплаты за проведение оценки отказать.

В удовлетворении требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий И.А.Голубятникова 

Мотивированное решение 

составлено 08 мая 2018 года