Дело № (18)

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации 

<

адрес> 05 февраля 2018 года 

Октябрьский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Крицкой И.А.,

с участием:

истца Черняк Н.А.,

представителя истца - ФИО9, 

представителя органа опеки и попечительства администрации Октябрьского района Амурской области, - ФИО11,

при секретаре Гливинской Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Черняк Нины Анатольевны к Финогенову Сергею Александровичу, Финогеновой Оксане Николаевне, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО2, Финогенову Максиму Сергеевичу, Финогеновой Наталье Сергеевне о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность истца, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец – Черняк Н.А. обратилась в суд с настоящими требованиями к Финогенову С.А., Финогеновой О.Н, действующими также в интересах несовершеннолетнего ФИО2, Финогенову М.С., Финогеновой Н.С..

В обоснование иска ссылается, что на основании договора на безвозмездную передачу квартиры в собственность (приватизации) от ДД.ММ.ГГГГ ей на праве собственности принадлежала квартира и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Черняк Н.А. заключила с Финогеновым М.С., Финогеновым С.А., Финогеновой О.Н, действующей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, Финогеновой Н.С., договор купли-продажи земельного участка под кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с расположенным на нем объектом недвижимости в виде двухкомнатной квартиры в двухквартирном жилом доме, усадебного типа со всеми надворными постройками, общеполезной площадью, 

<

данные изъяты> кв.м., находящимися по адресу: 

<

адрес>. Согласно условиям договора купли-продажи общая стоимость объектов недвижимости была определена сторонами в сумме 

<

данные изъяты>, которую покупатели обязались оплатить в рассрочку, двумя платежами в 

<

данные изъяты> рублей (стоимость земельного участка) за счет дополнительных собственных средств во время подписания договора купли-продажи. 

<

данные изъяты>, за счет средств материнского капитала, в течение двух месяцев со дня подачи заявления в ГУ ОПФР по Амурской области о перечислении денежных средств. Однако, ответчиками оплата второго платежа не была произведена, в связи с чем истцом ДД.ММ.ГГГГ были направлены ответчикам претензии, с требованием выплатить в семидневный срок сумму 

<

данные изъяты>, либо в месячный срок в добровольном порядке расторгнуть указанный договор купли-продажи и возвратить ей квартиру с земельным участком. Претензии ответчикам были вручены, однако ни денежных средств за проданную квартиру, ни ответа на требование о расторжении договора купли-продажи до настоящего времени не получено. 

В связи с вышеизложенным, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, под кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости в виде двухкомнатной квартиры в двухквартирном жилом доме, усадебного типа со всеми надворными постройками, общеполезной площадью, 

<

данные изъяты> кв.м., находящимися по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Черняк Н.А. и Финогеновым М.С., действующим только в собственных интересах, Финогеновым С.А., Финогеновой О.Н, действующими как в собственных интересах, так и в интересах на то время своих несовершеннолетних детей ФИО14 ФИО2. Признать право собственности за Черняк Н.А. на земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, под кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости в виде двухкомнатной квартиры в двухквартирном жилом доме, усадебного типа со всеми надворными постройками, общеполезной площадью, 

<

данные изъяты> кв.м., находящимися по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание поступили заявления о признании иска от ответчиков Финогенова С.А. и Финогеновой О.Н.. Им понятны положения статей 35, 39, 173 ГК РФ.

В судебное заседание не явились ответчики Финогенов С.А., Финогенова О.Н., действующая также в интересах несовершеннолетнего ФИО2, Финогенов М.С., Финогенова Н.С., о времени, дате и месте судебного заседания надлежащим образом уведомлены, что подтверждается материалами дела, просят рассмотреть дело без их участия. Представители третьих лиц: ГУ УПФ РФ Амурской области, Управления Росреестра Амурской области, о судебном заседании извещены надлежащим образом, сведениями об уважительности причин неявки суд не располагает. 

Выслушав мнение участников процесса, не возражавших на рассмотрении дела при указанной явке, в силу ст. 167 ГПК РФ, суд определил: рассмотреть настоящее дело в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании истец Черняк Н.А., поддержала заявленные требования по изложенным в иске доводам. В настоящее время нарушаются её права, она не может продать дом другим покупателям, так как не является собственником дома и земли. 

Дополнительно Черняк Н.А суду пояснила, что семья ФИО12 проживала и продолжает проживает в 

<

адрес>, то есть через стенку со спорной квартирой. Они хотели купить её квартиру, чтобы расширить площадь своей квартиры. Их квартира относится к муниципальной собственности Восточной сельской администрации, квартира не приватизирована. Все члены семьи, в том числе несовершеннолетний сын ФИО2 имеют регистрацию в квартире, в которой продолжают проживать.

Представитель истца ФИО9 поддержал позицию истца, настаивает на удовлетворении исковых требований по изложенным в иске основаниям, считает, что права ребенка ФИО2 не нарушаются, поскольку он обеспечен жилым помещением, проживает и зарегистрирован по прежнему адресу, по месту жительства своих родителей, в 

<

адрес>. В спорное жилое помещение семья не переезжала, средства материнского капитала не использовала. 

Представитель органа опеки и попечительства администрации 

<

адрес>, ФИО11, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, свою позицию по заявленному иску не выразила, считает, что права несовершеннолетнего ФИО2, не нарушаются.

Выслушав участников процесса, суд принимает признание ответчиками Финогеновым С.А. и Финогеновой О.Н., заявленного Черняк Н.А. иска, и считает, что признание ими исковых требований, не противоречит закону, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, в то числе интересов несовершеннолетнего ребенка, а значит, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению. Ответчикам известны и понятны нормы ст. 173 ГПК РФ, о последствиях признания иска. Письменные заявления ответчиков приобщены в материалы дела. 

Как установлено судом и следует из материалов дела Черняк Н.А., на основании заключенного с отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района договора от ДД.ММ.ГГГГ, была передана безвозмездно в собственность двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

На основании свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес>, выданного ДД.ММ.ГГГГ, Черняк Н.А. являлась собственником квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, а согласно свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес> выданного ДД.ММ.ГГГГ, - земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно технического паспорта, выданного Октябрьским отделением Амурского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ, объект по адресу: 

<

адрес> является квартирой площадью 

<

данные изъяты> кв.м с двумя жилыми комнатами.

Из кадастрового паспорта квартиры по 

<

адрес> следует, что она является жилой, 

<

данные изъяты> года постройки, площадь жилого помещения составляет 

<

данные изъяты> кв.м. 

Согласно выписке из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, находится в собственности Черняк Н.А.. 

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом: Черняк Ниной Анатольевной и покупателями: 

Финогеновым М.С., действующим только в собственных интересах, Финогеновым С.А., Финогеновой О.Н, действующими как в собственных интересах, так и в интересах, на то время своих несовершеннолетних детей- Финогеновой Н.С., ФИО2, был заключён договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём объектом недвижимости в виде двухкомнатной квартиры в двухквартирном жилом доме, находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям договора купли-продажи, общая стоимость объектов недвижимости (квартиры и земельного участка) определена сторонами в сумме 

<

данные изъяты>, которую покупатели обязались оплатить в рассрочку, за счет средств материнского капитала, а также дополнительных собственных средств двумя платежами в следующем порядке: 

<

данные изъяты> будут перечислены за проданную квартиру ГУ – Отделением Пенсионного Фонда РФ по Амурской области на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № №, выданный ДД.ММ.ГГГГ на имя Финогеновой О.Н. на основании решения ГУ – Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации в 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ на счет №, открытого на имя Черняк Н.А. в дополнительном офисе № 

<

данные изъяты> в течение двух месяцев со дня подачи заявления о перечислении денежных средств. Оставшаяся сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена покупателями продавцу наличными деньгами за проданный земельный участок за счет собственных средств покупателей, во время подписания настоящего договора купли-продажи. 

В п. 7 договора купли-продажи указано, что передача недвижимости фактически совершена, претензий у сторон друг к другу нет, а также предусмотрено, что с момента передачи указанной недвижимости «Покупателям» и до её полной оплаты, недвижимость признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателями обязательства по оплате. 

В соответствии с положениями ст. 314 ГК РФ, ответчикам ДД.ММ.ГГГГ, заказными письмами с уведомлениями были направлены претензии с требованием выплатить истцу в семидневный срок с момента получения (отказа в получении) претензии сумму 

<

данные изъяты> рублей либо в тридцатидневный срок с этой же даты в добровольном порядке расторгнуть указанный договор купли-продажи и возвратить истцу квартиру с земельным участком.

На претензию Черняк Н.А. ответчики ФИО12 не ответили, денежные средства за жилое помещение и земельный участок не перечислили. 

Согласно справки от руководителя клиентской службы на правах отдела в 

<

адрес> ГУ УПФ РФ в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Финогенова О.Н. за распоряжением средствами материнского (семейного) капитала на покупку жилья в Пенсионный фонд РФ не обращалась. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что правообладателями по 

<

данные изъяты> доли в праве на жилое помещение – квартиру, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, являются Финогенов М.С., Финогенова Н.С., Финогенов С.А., Финогенова О.Н., ФИО2, с обременением объектов недвижимости в виде ипотеки. Лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости является Черняк Н.А. 

В соответствии с п. 5 с.1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10. Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Пленум) если в резолютивной части судебного акта будет решен вопрос об отсутствии права собственности, то такое решение будет являться основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право (п. 53 Пленума).

Согласно п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010г., если в резолютивной части судебного акта решается вопрос о, возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (пункт 53 Пленума), в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело без участия государственного регистратора. 

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ, предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п.1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара и кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Согласно п.2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года, судам разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности и покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной из стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома в рассрочку, при этом неоплата полученного по договору имущества в срок является существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора и является основанием, предусмотренным ст. 450 ГК РФ для расторжения договора и возврата товара продавцу, поскольку неполучение оплаты за проданное недвижимое имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалами дела не подтверждается, что продавец Черняк Н.А. в соответствии со ст. ст. 488,489 ГК РФ, получила от Покупателей какие-либо денежные средства. 

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора, следует, что общая стоимость объектов недвижимости (квартиры и земельного участка) определена сторонами в сумме 

<

данные изъяты>, которая будет перечислена за проданную квартиру ГУ – Отделением Пенсионного Фонда РФ по Амурской области на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № №, выданный ДД.ММ.ГГГГ на имя Финогеновой О.Н. на основании решения ГУ – Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации в 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ на счет №, открытого на имя Черняк Н.А. в дополнительном офисе № 

<

данные изъяты> в течение двух месяцев со дня подачи заявления о перечислении денежных средств. Оставшаяся сумма 

<

данные изъяты> рублей оплачена покупателями продавцу наличными деньгами за проданный земельный участок за счет собственных средств покупателей, во время подписания настоящего договора купли-продажи. 

Как следует из материалов дела, продавец Черняк Н.А. выполнила условия договора передала в собственность покупателям, которые зарегистрировали право собственности, а покупатели – ответчики Финогенов М.С., Финогенова Н.С., Финогенов С.А., Финогенова О.Н., ФИО2, свои обязательства по договору не исполнили, до настоящего времени ответчики не выплатила истцу денежные средства 

<

данные изъяты>, обусловленные договором. Финогенова О.Н. не обращалась за распоряжением материнским капиталом в ГУ УПФ РФ. Данное обстоятельство в судебном заседании стороной ответчика не опровергнуто, доказательств оплаты полностью договора купли-продажи ответчиками суду не предоставлено.

В связи с чем, требования Черняк Нины Анатольевны к Финогенову Сергею Александровичу, Финогеновой Оксане Николаевне, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО2, Финогенову Максиму Сергеевичу, Финогеновой Наталье Сергеевне о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность Черняк Н.А. подлежат удовлетворению. Права несовершеннолетнего ФИО2 не нарушаются, поскольку, он зарегистрирован, продолжает жить по месту жительства своих родителей: Финогенова С.А. и Финогеновой О.Н., средства материнского капитала родителями не использованы. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Черняк Нины Анатольевны к Финогенову Сергею Александровичу, Финогеновой Оксане Николаевне, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО2, Финогенову Максиму Сергеевичу, Финогеновой Наталье Сергеевне о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность истца, удовлетворить в полном объеме. 

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № с расположенным на нём объектом недвижимости, двухкомнатной квартирой общеполезной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящимися по адресу: 

<

адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Черняк Ниной Анатольевной и Финогеновым Максимом Сергеевичем, действующим только в собственных интересах, Финогеновым Сергеем Александровичем, Финогеновой Оксаны Николаевны, действующих как в собственных интересах, так и в интересах на то время своих несовершеннолетних детей Финогеновой Натальи Сергеевны, ФИО2.

Признать права собственности за Черняк Ниной Анатольевной на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № с расположенным на нём объектом недвижимости, двухкомнатной квартирой общеполезной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящимися по адресу: 

<

адрес>.

Принятое решение является основанием для внесения государственным регистратором записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в гражданскую коллегию Амурского областного суда через Октябрьский районный суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Крицкая И.А.

Мотивированное решение будет принято ДД.ММ.ГГГГ.