Дело № 2-1701/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Армавир 25 мая 2018 года 

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Нечепуренко А.В.,

при секретаре Кучерук Н.Ю., 

с участием:

представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Центральное», действующей на основании доверенности ФИО1, 

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности ФИО3, 

третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центральное» к ФИО2 о взыскании задолженности платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центральное» (далее по тексту - ООО «Центральное») обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика сумму задолженности платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома в размере 54264 руб. 66 коп., а также пени в размере 11211 руб. 07 коп., понесенные по делу судебные расходы в размере 2164 руб. 27 коп. Свои требования мотивирует тем, что ФИО2 является собственником нежилого помещения общей площадью 134,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...> в многоквартирном доме. Указанный многоквартирный дом находится на техническом обслуживании ООО «Центральное». Между собственниками помещений многоквартирного дома 

<

...> и ООО «Центральное» заключен договор управления многоквартирным домом. Ответчик не заключил договор на управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, однако, отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения ст. 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер. При отсутствии заключенного договора на управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирным доме у ответчика в силу бремени содержания нежилого помещения возникают фактические правоотношения по возмездному оказанию услуг с исполнителем согласно нормам главы 39 ГК РФ. Ответчик не производит оплату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, согласно установленной для данного многоквартирного дома размера платы, в результате чего у ответчика за период с 01.06.2015 по 31.01.2018 образовалась задолженность в сумме 54264 руб. 66 коп. за нежилое помещение, размещенное в многоквартирном доме по ул. 

<

...>. Добровольно погасить задолженность ответчик отказывается. Требование о погашении задолженности до настоящего времени ответчиком не исполнено, в связи с чем, истец вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

Представитель истца ООО «Центральное», действующая на основании доверенности ФИО1, в судебном заседании уточнила исковые требования в части размера пени, просила взыскать с ответчика пени в общей сумме 8447 руб. 03 коп., в остальной части исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и его представитель, действующий на основании доверенности ФИО3, исковые требования ООО «Центральное» не признали, считая их незаконными и необоснованными, пояснив, что расчет исковых требований произведен исходя из ежемесячной платы в размере 1701,34 руб. в месяц, которая в свою очередь определяется из тарифа 12,26 руб. за 1 кв.м. х134,6 кв.м. общей площади принадлежащего ему нежилого помещения. Указанный тариф рассчитан из приложенного к исковому заявлению минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Аналогичный перечень имеется в проекте договора на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по указанному адресу. Принадлежащее ему нежилое помещение площадью 134,6 кв.м. находится в отдельном строении литер «А1», представляющим собой 3-х этажную пристройку к основному зданию многоэтажного жилого дома литер «А». Содержание и обслуживание осуществляют исключительно собственники нежилых помещений, находящихся в строении литер «А1». Им самостоятельно производится обслуживание всех элементов общего пользования указанной пристройки, подвалов, а также внутренних коммуникаций общего пользования, уборка территории расположенной вокруг данного строения, содержание газонов, расчистка снега и другие работы. Им было осуществлено технологическое подключение непосредственно к электроустановкам сетевой организации АО «НЭСК-электросети», а подключения к ВРУ -0,4 кВ жилого дома по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...> он не имеет. Тем не менее, ответчик включил в перечень услуг и работ работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования в многоквартирном доме, которые тарифицируются в размере 0,26 руб. в месяц за 1 кв.м. Принадлежащее ему нежилое помещение имеет автономный источник отопления и не имеет подключения к общедомовой сети теплоснабжения. В 2011 году ресурсоснабжающей организацией был перекрыт ввод горячей воды в принадлежащее ему помещение и опломбирован счетчик горячей воды СГВ-15 номер 

<

...>. Спорное имущество сдается им в аренду, так арендатором был заключен договор с МП г.Армавира «Армавиргортранс» и оплачиваются услуги по вызову мусора. В обоснование своих исковых требований сторона истца ссылается на решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Армавир, ул. 

<

...>. Однако данное решение является ничтожным, поскольку как следует из протокола №2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...> от 23.05.2015 на общем собрании присутствовало 62 собственника, обладающих 2038,2 кв.м. суммарной площади (2038,2 голосов), что составляет 32,69% голосов при необходимости для кворума 50%+1 голос. Вместе с тем, он согласен оплачивать работы истца по указанному в перечне работ и услуг под пунктами 1,3,4,5,6,8,12 в размере 30%, 17 в части работ по дератизации и дезинсекции, 20,21,22,24,25 в размере 50%. По сумме указанных работ тариф составит 3,44 рублей за 1 кв.м., задолженность составит 14845 руб. 03 коп. за период с июня 2015 года по январь 2018 года. 

Третье лицо ФИО4, являющаяся председателем общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Армавир, ул.

<

...>, исковые требования ООО «Центральное» поддержала в полном объеме и пояснила, что ФИО2 как собственник нежилого помещения обязан производить оплату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поскольку на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение о способе управления многоквартирным домом управляющей организацией, заключении договора управления многоквартирным домом и утверждении его условий, в том числе порядка оплаты за услуги управляющей компании. На собрании присутствовали более половины собственников помещений, в связи с чем, имелся необходимый кворум для принятия решений. По результатам проведения собрания, составлен протокол общего собрания, в который в последующем инициативной группой были внесены уточнения в связи с выявлением несущественных неточностей (технических ошибок) в протоколе. 

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что истец ООО «Центральное» на основании договора на управление многоквартирным домом №

<

...> от 01.06.2015, заключенного в соответствии с решением общего собрания собственников помещений (жилых, нежилых) многоквартирного дома от 23.05.2015, оказывает услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома по адресу: г.Армавир, ул.

<

...>.

Ответчик ФИО2 является собственником нежилых помещений, часть литер «А» (магазин), общей площадью 134,6 кв.метров, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г.Армавир, ул.

<

...>, на основании договора купли – продажи от 13.03.1998, решения Армавирского городского суда от 21.01.2005 (дело №2-842/2005), свидетельства о государственной регистрации права №

<

...>, выданного 17.03.2005.

Как следует из содержания искового заявления ООО «Центральное» и объяснений представителя истца в судебном заседании, ответчику ФИО2 неоднократно направлялся договор на управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, однако данный договор ответчиком не был подписан. Несмотря на отсутствие подписанного между сторонами договора, ответчик не освобождается от оплаты за услуги и работы, производимые истцом, в связи с чем, ответчику ежемесячно выставлялись счета на оплату за содержание нежилых помещений, которые не были им оплачены. За период с 11.08.2015 по 24.02.2018 возникла задолженность в размере 54264 рубля 66 копеек, которая до настоящего времени ответчиком не оплачена. 

В ходе судебного разбирательства по данному делу истцом ответчику передан для подписания договор на управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, однако, ответчиком указанный договор не подписан и направлен в адрес истца протокол разногласий к договору.

Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч.1 ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч.2 ст.39 ЖК РФ).

Согласно ч.1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 

- взнос на капитальный ремонт;

- плату за коммунальные услуги.

Часть 10 ст. 155 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

На основании ч.1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. 

В соответствии с ч. 3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что 23 мая 2015 года состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Армавир, ул.

<

...>, на котором принято решение о выборе способа управления - управляющая организация, утвержден состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, текст договора управления с приложениями №№1-8, а также принято решение о заключении договора управления в многоквартирном доме по адресу: г.Армавир, ул.

<

...> с ООО «Центральное» путем подписания сторонами, от лица собственников помещений в многоквартирном доме уполномочена ФИО4, что подтверждено протоколом №2 от 23 мая 2015 года внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Армавир, ул.

<

...>. 

Согласно п. 4.2.2 указанного договора от 01.06.2015 собственники обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество путем внесения соразмерной платы.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что порядок определения цены договора, размера за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, утвержден на общем собрании собственников помещений от 23.05.2015 №2 (приложение №6). 

Согласно п.8.2. договора размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определен с учетом предложений управляющей организации и требований законодательства и устанавливается на срок не менее чем один год (приложение №3). Цена настоящего договора составляет общую стоимость работ и (или) услуг, указанных в приложении №3 (п.8.3 договора). 

Согласно п. 8.4 цена договора подлежит оплате каждым собственником (нанимателем, арендатором) помещения ежемесячно равными частями, исходя из его доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. При этом размер платы каждого собственника (нанимателя, арендатора) помещения, вносимой по настоящему договору определяется как произведение общей площади принадлежащего ему помещения и рассчитанной на 1м? стоимости работ, указанных в приложении №3, которая составляет 12,64 рубля за 1 кв. метр общей площади.

Таким образом, размер задолженности ответчика перед истцом рассчитан исходя из общей площади принадлежащих ФИО2 нежилых помещений (134,6 кв. метров) и стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (12,64 рублей) и за период с июня 2015 года по январь 2018 года составляет 54264,66 рублей.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол №2 от 23 мая 2015 года), на котором принято решение, в том числе об утверждении тарифа на оплату работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в сумме 12,64 рубля, является ничтожным, в связи с чем, требования истца о взыскании задолженности, основанные на решении общего собрания, являющимся ничтожным, являются незаконными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. 

В соответствии с ч.ч.3,4 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. 

Согласно ч.2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. 

В соответствии с ч.ч.1,4 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско- правового сообщества.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: дата, время и место проведения собрания; сведения о лицах принявших участие в собрании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

Согласно ч.1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Статьей 181.5 ГК РФ предусмотрено, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, в том числе, в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 106 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», возражение ответчика в том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным. По смыслу ст. 56 ГПК РФ суд по своей инициативе выносит на обсуждение сторон вопрос о неприменении решения собрания в силу его ничтожности. 

Как следует из смысла закона, положения ст.181.5 ГК РФ, устанавливающие основания отнесения решений собраний, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для участников соответствующего гражданско-правового сообщества, к категории ничтожных, признаны обеспечивать защиту прав и законных интересов как самих участников данного гражданско- правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятие указанных решений также может порождать правовые последствия, на которые эти решения направлены.

Из материалов дела следует, что в качестве основания подписания представителем собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...> договора на управление многоквартирным домом №

<

...> от 01.06.2015 явилось решение собственников от 23.05.2015. Так из протокола №2 внеочередного общего собрания собственников помещений от 23.05.2015 следует, что оно проведено в форме очного голосования; место проведения ул. 

<

...> во дворе. Суммарная общая площадь всех жилых помещений и площадь всех нежилых помещений, не являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, принадлежащих 119 собственникам, составляет 3984,4 кв.метров, в том числе: площадь нежилых помещений -107,5 кв.м., принадлежащих двум собственникам, общая площадь 3876,9 кв.метров, принадлежащих 117 собственникам. В голосовании приняли участие 62 собственника, суммарной площадью 2038,2 кв.метров, что составляет 51,16%.

Вместе с тем, согласно техническому паспорту домовладения №

<

...> по ул.

<

...>, составленному по состоянию на 25.05.2013, площадь здания составляет 7051,3 кв. метров, общая площадь жилых помещений составляет 3929,9 кв.метров, общая площадь нежилых помещений 2303,5 кв.метров, площадь мест общего пользования 817,9 кв. метров. Таким образом, суммарная общая площадь всех жилых и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме составляет 6233,4 кв.метров. 

Суд, проверяя наличие кворума, путем совершения простых арифметических действий, а именно соотношения суммарной площади принявших участие собственников помещений к суммарной общей площади всех жилых и нежилых помещений (2038,20х100/6233,40=32,69%) приходит к выводу о неправильности расчета при подсчете кворума и наличии оснований для выводов о ничтожности протокола общего собрания от 23.05.2015.

Суд критически относится к представленному представителем истца протоколу счетной комиссии от 23.05.2015 (приложение к протоколу №2 от 23.05.2015 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №

<

...> по ул.

<

...>), и признает его недостоверным, поскольку сведения, указанные в нем, отличаются от протокола общего собрания от 23.05.2015, который ранее также был представлен истцом. Кроме того, суд не принимает во внимание представленный третьим лицом акт №1 от 19.05.2018 инициативной группы о внесении изменений в протокол №2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...> от 23.05.2015, поскольку действующим жилищным законодательством не предусмотрено внесение каких-либо уточнений инициативной группой в решение, принятое на общем собрании собственников, данный акт выполнен по истечению длительного периода, с целью устранения недостатков, выявленных в ходе судебного разбирательства. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что решение общего собрания собственников многоквартирного дома от 23.05.2015, на основании которого утвержден размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома и заключен договор на управление многоквартирным домом №

<

...> от 01.06.2015, согласно которому ООО «Центральное» осуществляет управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не может быть применено в обоснование заявленной истцом задолженности ответчика ФИО2 по оплате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома в силу его ничтожности, в связи с чем, основания для ее взыскания с ответчика ФИО2 в пользу истца отсутствуют.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Центральное» к ФИО2 о взыскании с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центральное» суммы задолженности платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома в размере 54 264,66 рублей; пени в размере 8 447,03 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 164,27 рублей.

Решение в окончательной форме составлено 29 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Армавирский городской суд. 

Судья подпись Нечепуренко А.В. Решение обжалуется, не вступило в законную силу