УИД: 18RS0027-01-2024-002386-18

Дело № 2-92/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 января 2025 года пос. Ува Удмуртской Республики

Увинский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Лобанова Е.В.,

при секретаре судебного заседания Шишкиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Г к Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики» (далее – Администрация) и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики» (далее – УИЗО) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов,

У С Т А Н О В И Л :

Г обратился в суд с иском (уточненным в ходе судебного разбирательства) о возложении на Администрацию и УИЗО обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** расположенному по адресу: ***, без проведения торгов сроком на 3 года, мотивируя требования следующим.

На основании договора купли-продажи от 03.08.2021 года истец приобрел объект незавершенного строительства с кадастровым номером *** площадью застройки 87,7 кв.м, степень готовности 15%, расположенный по адресу: ***. Для строительства объекта индивидуального жилищного строительства выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 28.05.2021 года.

Согласно соглашению о переуступке права аренды земельного участка от 03.08.2021 года истцу передано право аренды земельного участка с кадастровым номером *** по договору аренды №49ф земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 07.11.2019 года. Срок аренды установлен в п.2.1 договора – 3 года, с 07.11.2019 года по 06.11.2022 года.

В связи с окончанием строительства жилого дома истец просил Администрацию предоставить ему земельный участок под жилым домом в аренду сроком на 49 лет.

18.06.2024 года УИЗО отказало истцу в предоставлении земельного участка, поскольку положения подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) уже реализованы предыдущим собственником.

Согласно техническому плану здания от 18.09.2024 года жилой дом по адресу: ***, имеет площадь 152,3 кв.м и построен в 2024 году.

В целях реализации права на жилой дом истцом поданы документы на государственную регистрацию, которая была приостановлена в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.

Договор аренды №49ф земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 07.11.2019 года не расторгался, земельный участок не изымался, с публичных торгов не продавался, иным лицам в аренду не передавался. Действия по изъятию земельного участка ответчиками не производились.

С учетом положений ЗК РФ истец, как собственник здания, расположенного на спорном земельном участке, имеет исключительное право на предоставление ему в аренду земельного участка для эксплуатации и обслуживания данного здания. 

В судебном заседании истец Г не участвовал, о месте и времени его проведения был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без своего участия.

В судебном заседании представители ответчиков Администрации и УИЗО не участвовали, о месте и времени его проведения извещались надлежащим образом. Согласно ранее представленному отзыву ответчик Администрация не возражает против удовлетворения иска Г

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд рассмотрел дело без участия неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 03.08.2021 года Г является собственником объекта незавершенного строительства (жилого дома) с кадастровым номером *** площадью застройки 87,7 кв.м, степень готовности 15%, расположенный по адресу: ***, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.08.2021 года. 

Для строительства указанного объекта индивидуального жилищного строительства предыдущему арендатору земельного участка выдано уведомление от 28.05.2021 года №18-ru18521000-79-2021 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 28.05.2021 года.

В соответствии с частью 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации право на осуществление строительства объекта индивидуального жилищного строительства сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.

Согласно соглашению о переуступке права аренды земельного участка от 03.08.2021 года Г передано право аренды земельного участка с кадастровым номером *** по договору аренды №49ф земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 07.11.2019 года. Срок аренды земельного участка с 07.11.2019 года по 06.11.2022 года. На земельном участке размещен незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером *** площадью застройки 87,7 кв.м, степень готовности 15%, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, ***.

Из технического плана здания, подготовленного кадастровым инженером К, следует, что в 2024 году на вышеуказанном земельном участке в результате преобразования объекта незавершенного строительства образовано здание (жилой дом) площадью 152,3 кв.м.

По окончании строительства жилого дома Г обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду сроком на 49 лет.

Администрация в своем письме от 18.06.2024 года №3670/01-19 отказала Г в предоставлении земельного участка, мотивировав свой отказ тем, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства реализовано предусмотренное статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ право на однократное предоставление земельного участка в аренду.

Вышеуказанные обстоятельства послужили поводом для обращения Г в суд с настоящим иском.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 ЗК РФ. 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. 

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2). 

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11). 

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. 

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. 

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. 

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства и последующей эксплуатации и обслуживания данного объекта. 

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Г, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. 

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером *** не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Г имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. 

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2022 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. 

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40). 

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2). 

Истец приобрел объект незавершенного строительства для улучшения своих жилищных условий. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить надлежащим образом строительство жилого дома и провести в отношении него необходимые регистрационные действия.

С учетом установленных по делу обстоятельств имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований и возложения на Администрацию и/или УИЗО обязанности заключить с Г договор аренды земельного участка с кадастровым номером 18:21:010007:87 без проведения торгов сроком на 3 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Г (паспорт ***) к Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики» (ИНН 

<

***>) и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики» (ИНН 

<

***>) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального образования «Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики» и(или) Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики» заключить с Г договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, без проведения торгов на срок 3 года.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Увинский районный суд Удмуртской Республики.

Дата изготовления решения в окончательной форме 24.01.2025 года.

Судья Е.В. Лобанов