Дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст-ца Северская 16 мая 2018 г.

Северский райсуд Краснодарского края в составе судьи Макаренко В.В.,

с участием представителя истца-ответчика ФИО1, представителя ответчика-истца ФИО2, при секретаре Шандале Р.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АКБ «ФОРА-БАНК» к ФИО3 о выселении, по встречному иску ФИО3 к АКБ «ФОРА-БАНК», ООО «Строительная компания «Кубань» о признании соглашения об отступном недействительным, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска представитель АКБ «ФОРА-БАНК» указал, что является собственником квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес>, в которой проживает ФИО3 В адрес ответчика истцом направлены уведомление, требование об освобождении квартиры, в свою очередь для узаконения проживания в спорной квартире ФИО3 предложил заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа либо договор аренды на срок 3 месяца с размером арендной платы в размере 25000руб. ежемесячно для получения ипотечного кредита в банке и осуществлении выкупа квартиры. До настоящего времени ответчик не урегулировал вопрос законного проживания, отказывается выселяться из квартиры, в связи с чем истец просит выселить его.

Представитель АКБ «ФОРА-БАНК» в судебном заседании просил иск удовлетворить по доводам, изложенных в иске.

Представитель ФИО3 иск АКБ «ФОРА-БАНК» не признал, предъявил встречный иск к АКБ «ФОРА-БАНК», ООО «Строительная компания «Кубань» с требованием о признании соглашения об отступном недействительным, признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что 09.12.2014г. был заключен договор купли-продажи квартиры между ООО «Строительная компания «Кубань»» и ФИО3, по которому ООО «СК «Кубань» обязалась передать ФИО3 квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес>, с рассрочкой платежа на 60мес. с ежемесячной выплатой по 58737,5руб. сроком до 09.11.2019г., стоимость квартиры по договору составила 3524250руб. Регистрация права собственности на квартиру осуществляется после полной выплаты цены квартиры продавцу. ФИО3 по акту приема-передачи была передана спорная квартира, он заселился в нее, производил добросовестно исполнение своих обязанностей по договору - осуществлял ежемесячные платежи, платил коммунальные услуги, произвел ремонт в квартире на сумму 2360000руб., в связи с чем неотделимые улучшения в квартире составили более чем вполовину стоимости спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СК «Кубань» и АКБ «ФОРА-БАНК» было заключено соглашение об отступном №, по которому Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности АКБ «ФОРА-БАНК» на спорную квартиру, в связи с чем ему было предложено один из вариантов: освободить квартиру, выкупить ее, заключить договор аренды. ФИО3 считает, что его права нарушены договором об отступном, поскольку ООО «СК «Кубань» не уведомило его о совершенной сделке, заключив которую, продолжало получать от ФИО3 денежные средства, квартира из фактического обладания ФИО3 не выбывала.

Представитель АКБ «ФОРА-БАНК» встречный иск ФИО3 не признал, поскольку право собственности на спорную квартиру несмотря на наличие договора купли-продажи от ООО «СК «Кубань» к ФИО3 не перешло, так как государственная регистрация квартиры не была произведена. При совершении сделки в отношении спорной квартиры ФИО3 не проявил разумную осмотрительность и осторожность, мог получить соответствующие сведения о том, что приобретаемая квартира находится в залоге у АКБ «ФОРА-БАНК». Кроме того, факт обременения в договоре купли-продажи квартиры не отражен, подтверждение согласия залогодержателя на момент подписания договора на отчуждение спорной квартиры ФИО3 не представлено. При отсутствии этих данных в договоре он не считается заключенным. При подписании соглашения об отступном № от ДД.ММ.ГГГГ. и акта приема-передачи квартир к соглашению об отступном фактической передачи спорной квартиры АКБ «ФОРА-БАНК» не происходило, ключи переданы от другой квартиры.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания «Кубань», представитель третьего лица Управления Росрееестра, прокурор в судебное заседание при надлежащем уведомлении без объяснения причин не явились, причина неявки суду неизвестна, в связи с чем суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, изучив представленные доказательства, находит встречный иск ФИО3 подлежащим удовлетворению, а иск АКБ «ФОРА-БАНК» не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО «Строительная компания «Кубань» и ФИО3 09.12.2014г. заключен договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес>

Согласно п.1.2 договора квартира принадлежит ООО «Строительная компания «Кубань» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 29.09.2014г.

В соответствии с п.п.2.1., 2.2 договора цена квартиры составляет 3524250руб., покупатель производит предварительную оплату за квартиру путем перечисления на расчетный счет продавца в следующем порядке: ежемесячно по 58737,5руб. в течение 60мес., но не позднее 09.12.2019г.

ФИО3 осуществлял оплату за спорное имущество своевременно в размере, установленном договором.

ФИО3 квартира передана на основании акта приема-передачи от 09.12.2014г. 

Условия договора от 09.12.2014г. предполагали, что при передаче квартиры и ключей ФИО3 принимает на себя обязательства несения расходов по содержанию квартиры, в том числе капитальный, текущий ремонты, коммунальные, жилищные платежи и др. Согласно представленным доказательствам ФИО3 надлежащим образом исполняет обязательства собственника жилого помещения.

Судом также установлено, что при подписании соглашения об отступном № от ДД.ММ.ГГГГ. и акта приема-передачи к соглашению об отступном фактической передачи спорной квартиры АКБ «ФОРА-БАНК» не происходило, ключи переданы от другой квартиры, соответственно АКБ «ФОРА-БАНК» не принимал фактически квартиру, что является существенным нарушением основополагающих норм гражданского законодательства. 

Согласно ст.433 ГК РФ, если для заключения договора требуется передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. В силу ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) вещь, а покупатель обязуется принять и оплатить товар. Ст.549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Сторонами сделки по договору купли-продажи от 09.12.2014г. достигнуты соглашения по всем существенным условиям, в том числе и о порядке регистрации права собственности на спорную квартиру. 

Согласно ст.491 ГК РФ продавец имеет право сохранить право собственности на переданный покупателю товар до оплаты товара. 

Исходя из изложенного, следует, что при передаче квартиры ООО «СК «Кубань» ФИО3 осуществлена фактическая передача имущества, а при подписании соглашения об отступном фактической передачи имущества истцу от ООО «СК «Кубань» не произошло, в том числе АКБ «ФОРА-БАНК» не был произведен осмотр квартиры, ключи не переданы, квартира не принята. Следовательно, АКБ «ФОРА-БАНК» не убедился в существовании данного объекта, поэтому возникшие риски несет АКБ «ФОРА-БАНК», соответственно он не убедился о наличии интересов иных лиц, что не является проявлением должной осмотрительности со стороны АКБ «ФОРА-БАНК».

В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

С момента заключения договора купли-продажи квартиры от 09.12.2014г. между сторонами возникли взаимные права и обязанности, а договор считается заключенным с учетом установленных договором условий о рассрочке платежа. 

В связи с возникшим у ФИО3 обязательством им был осуществлен ремонт в квартире на сумму 2360000руб., что составляет большую часть стоимости квартиры. Данный ремонт является неотделимым улучшением. ФИО3 выразил свою волю в отношении данных улучшений через сохранение прав на квартиру без осуществления ему выплат за данные улучшения. 

Исходя из изложенного, действия ФИО3 свидетельствуют о его добросовестном отношении к заключенной сделке. 

В соответствии со ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Под заинтересованными лицами понимаются лица, имеющие материально-правовой интерес в признании сделки недействительной в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Существенными условиями о предмете считаются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Стороны при заключении соглашения об отступном № должны были учитывать права и законные интересы сторон и иных лиц, должны были действовать разумно и добросовестно.

В соответствии со ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, объяснения сторон, суд приходит к выводу, что стороны по соглашению об отступном № обязаны вернуть все в первоначальное состояние, а именно право собственности на спорную квартиру возвращается ООО «СК «Кубань» вместе с долговыми обязательствами по договору кредитной линии, а АКБ «ФОРА-БАНК» в свою очередь лишается прав на квартиру, но имеет право требовать погашения задолженности по договору кредитной линии. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск АКБ «ФОРА-БАНК» к ФИО3 о выселении оставить без удовлетворения. 

Встречный иск ФИО3 к АКБ «ФОРА-БАНК», ООО «Строительная компания «Кубань» о признании соглашения об отступном недействительным, признании права собственности на квартиру удовлетворить. 

Признать соглашение об отступном, заключенное ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Строительная компания «Кубань» и АКБ «ФОРА-БАНК», недействительным в части передачи в собственность АКБ «ФОРА-БАНК» квартиры № в доме 

<

адрес> право собственности АКБ «ФОРА-БАНК» на указанную квартиру прекратить.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с обременением в виде ипотеки в силу закона. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский райсуд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 22.05.2018г. 

Судья 

Северского райсуда В.В. Макаренко