Дело № 2-1721/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

15 августа 2017 года г.Тверь

Центральный районный суд города Твери в составе 

председательствующего судьи Булыгиной Н.В.

при секретаре Даниловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ТВС-Проект», ООО «РСК-Недвижимость» о признании договора управления недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «ТВС-Проект», ООО «РСК-Недвижимость» о признании договора недействительным.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены собственники помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также ООО «Стройтехнология».

В обоснование требований указано, что ФИО1 и ФИО2, являются собственниками следующих объектов недвижимости: квартиры № кадастровый №, расположенной на 7 этаже, находящейся в жилом доме 

<

адрес> - принадлежащая ФИО1 и квартиры №, кадастровый №, расположенной на 7 этаже жилого дома, находящейся в жилом доме 

<

адрес> - принадлежащая ФИО2

08.02.2017 г. ООО «РСК-недвижимость» было получено Разрешение на ввод в эксплуатацию «Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения - 1 очередь строительства» 3-я блок-секция.

После подписания передаточных актов на объекты недвижимого имущества, сотрудники ООО «РСК-недвижимость» проинформировали их о том, что управление жилым домом осуществляется управляющей организацией ООО «ТВС-Проект», на основании Договора № 1 на оказание услуг по управлению домом от 09.03.2017 г.

Данная организация выставляет счета на обслуживание и содержание жилого дома. В мае 2017 года в почтовых ящиках были обнаружены письма ООО «Контакт-Универсал», адресованные собственникам 3-й блок-секции. В указанных письмах сообщалось, что ООО «Контакт-Универсал» является управляющей компанией жилого дома 

<

адрес>. Также указано, что «Многоквартирный 

<

адрес> является единым объектом недвижимости, единым зданием, все блок-секции которого связаны между собой общими строительными конструкциями и общедомовыми коммуникациями.

По мнению ООО «Контакт-Универсал», так как 3-я блок-секция является составной частью жилого 

<

адрес>, следовательно со стороны ООО «РСК-недвижимость» и ООО «ТВС-Проект» имеет место нарушение ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, которая запрещает управлять жилым домом более чем одной управляющей организацией.

В связи с чем, истцы полагают, что договор № на оказание услуг по управлению домом от 09.03.2017 г., заключенный между ООО «РСК-недвижимость» и ООО «ТВС-Проект» нарушил права истцов как потребителей и собственников помещений.

В связи с данными обстоятельствами истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебное заседание ФИО1, ФИО2 не явились, сведения о надлежащем извещении в материалах дела имеются, просили рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Представитель ООО «РСК-Недвижимость» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в предыдущих судебных заседаниях, а также в возражениях на исковое заявление, приобщённых к материалам дела.

Представитель ООО «Контакт-Универсал» по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержал требования истцов, просил исковые требования удовлетворить.

Третьи лица – ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании требования истцом поддержали, просили их удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, сведения о надлежащем извещении в материалах дела имеется.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона обретают право собственности на общее имущество этого дома в долях, пропорционально общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. 

Судом установлено, что ООО «РСК-недвижимость» является застройщиком многоквартирного жилого дома 

<

адрес> входящего в жилой комплекс, состоящий из трех многоквартирных домов - 1-й, 2-й, 3-ей блок-секций 1-ой очереди строительства, построенные и введенные в эксплуатацию в 2007, 2012 и 2017 годах соответственно). Строительство и ввод в эксплуатацию каждого из перечисленных жилых домов велось в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Финансирование осуществлялось путем привлечения средств участников долевого строительства. 

Строительство многоквартирного дома 3-ей блок-секции осуществлялось на основании отдельного строительного проекта (шифр №) и финансировалось привлекаемыми по договорам долевого участия в строительстве физическими и юридическими лицами. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира №, в жилом 

<

адрес> 

<

адрес>, которая расположена на 7 этаже, кадастровый №, (3-я блок-секция). ФИО2 является собственником квартиры № в жилом доме 

<

адрес>, которая расположена на 7 этаже кадастровый №, (3-я блок-секция). 

В материалы дела представлено разрешение Департамента архитектуры и строительства Администрации г. Твери от 08.02.2017 г., согласно которому многоквартирный жилой дом - 3-я блок секция жилого комплекса по адресу Тверь, ул. Московская д. 1 введен в эксплуатацию 08.02.2017 года.

Пунктом 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ определено, что до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного Кодекса РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во исполнение требований указанной нормы закона 09.03.2017 года между ООО «РСК-недвижимость» и ООО «ТВС-Проект» (управляющая организация) в отношении указанного дома был заключен Договор № на оказание услуг по управлению многоквартирным домом. Данный договор исполняется сторонами. А именно ООО «ТВС-проект» осуществляет уборку мест общего пользования, заключило договоры на предоставление коммунальных услуг в интересах собственников помещений в доме, договор на вывоз твердых бытовых отходов. В свою очередь ООО «РСК-недвижимость» производит оплату услуг по управлению многоквартирным домом в части объектов, не переданных участникам долевого строительства.

02 мая 2017 г. ООО «Контакт-Универсал» исполняющей обязанности по договорам на управление 1-й и 2-й блок-секциями жилого дома 

<

адрес> обратилось к ООО «РСК-недвижимость» с предложением о предоставлении ООО «Контакт-Универсал» ключей от технических помещений, технической документации на третью блок-секцию и о подписании акта-приема передачи дома. Кроме того, ООО «Контакт-Универсал» обратилось к собственникам помещений в 3-ей блок-секции дома 

<

адрес> с предложением о содействии в ускорении процесса формирования полной базы данных и предоставлении необходимой документации для открытия лицевых счетов, мотивируя свое обращение тем, что дом является единым объектом недвижимости, единым зданием, все блок-секции которого связаны между собой общими строительными конструкциями и общими домовыми коммуникациями и на многоквартирный жилой дом 3-ей блок секции жилого комплекса по 

<

адрес> распространяется решение общего собрания собственников квартир 2-й блок-секции этого жилого дома о выборе управляющей организации (ООО «Контакт-Универсал»), поскольку дома 1-й, 2-й и 3-ей блок-секций, по мнению управляющей организации являются единым домом.

Однако, суд с таким утверждением согласиться не может, поскольку определение статуса объекта недвижимости производится не произвольно в зависимости от желания хозяйствующих субъектов, а в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества, в связи с чем правовое регулирование данного вопроса осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 года № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Согласно п.7 ст. 1 «О государственной регистрации недвижимости» только внесенные в Единый государственный реестр Недвижимости сведения о зданиях обладают юридическим свойством подтверждения существования такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Именно Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (п.2 статьи 1 Закона). В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения о виде объекта недвижимости (здание или иной вид), а также сведения о назначении здания (многоквартирный жилой дом, либо иное) (ст. 8 Закона).Пунктом 10 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ указано, что в понятие объекта капитального строительства входят: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из содержания выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости является зданием. Назначение здания: многоквартирный дом. Наименование: «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения - 1 очередь строительства» - 3-я блок-секция, кадастровый №.

Раздел «Характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении» Технического плана многоквартирного жилого дома от 30.01.2017, а так же Инструкция по эксплуатации многоквартирного жилого дома 

<

адрес> (1-я очередь, 3-я блок-секция) от 25.01.2017 г. содержит перечень общего имущества, в том числе лестницы, коридоры, санузлы для офисных помещений, тепловые узлы, электрощитовая, технический этаж, лифтовая шахта, машинное помещение лифта. Данные сведения об объекте недвижимости (3-я блок-секция) в Едином государственном реестре недвижимости никем не оспаривались и содержатся в реестре в настоящее время.

Согласно Справке №1 от Проектной организации ООО «Капитель» выбор сквозной нумерации помещений в жилых домах трех блок-секций жилого комплекса и единого почтового адреса по 

<

адрес> было предусмотрено проектантом в целях эффективной работы экстренных, почтовых служб, а также при оказании услуг такси и доставки грузов при поиске адресов помещений в многоквартирных домах расположенных в непосредственной близости друг от друга и не связано с образованием единого имущественного комплекса по данному адресу. 

В соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Пунктом 2 статьи 162 Жилищного Кодекса установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При этом, под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Таким образом, из определения договора управления и понятия многоквартирного дома следует вывод, что такой договор может быть заключен лишь в отношении конкретного вида объекта недвижимости -многоквартирного дома, характеризуемого входящим в его состав общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме 

Проанализировав в совокупности представленные суду документы, а именно, выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, Технический план от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из проекта №, Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес> (3-я блок-секция) от ДД.ММ.ГГГГ №, Инструкцию по эксплуатации МКД № по 

<

адрес> (1-я очередь, 3-я блок-секция) от ДД.ММ.ГГГГ, Кадастровый паспорт дома по адресу 

<

адрес> (1-я очередь 2-я блок-секции) от ДД.ММ.ГГГГ, №, Разрешение № 69-326 от 24.12.2007 г. на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома № с помещениями общественного назначения, 1-я очередь строительства 1- блок-секция, Разрешение № RU69320000-174 от 26.12.2012 г. на ввод объекта в эксплуатацию, договоры на обеспечение многоквартирного жилого дома коммунальными ресурсами, суд приходит к выводу, что многоквартирный дом (3-я блок-секция) имеет свой фундамент, несущие стены и крышу, данный многоквартирный дом имеет свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, разводка сетей внутри здания не входит в систему внутридомовых сетей жилых домов по адресу 

<

адрес> (1-я и 2-я блок-секции), дом по 

<

адрес> (3-я блок-секция) не имеет общих с многоквартирными домами по 

<

адрес> (1-я и 2-я блок-секции) лестничных площадок, помещений и инженерных сетей; в отношении указанного дома были заключены самостоятельные договоры с обслуживающими организациями коммунального комплекса и поставщиками соответствующих ресурсов (Договор энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ, Договор теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор холодного водоснабжения и водоотведения № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор поставки газа № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор № на техническое обслуживание и ремонт газопроводов, газового оборудования и сооружений электрохимзащиты (ЭХЗ) от ДД.ММ.ГГГГ,), доступ в места общего пользования многоквартирных домов по 

<

адрес> (1-я и 2-я блок-секции) для доступа в помещения дома по 

<

адрес> (3-я блок-секция) и его обслуживания не требуется.

Кроме того, суду представлено техническое заключение, которое выполнено ООО Строительная Проектная Мастерская «МОНОЛИТ» от 04 августа 2017 года. Из содержания заключения суду понятно, что согласно рабочему проекту «Архитектурно-строительные решения» и выполненными по факту строительно-монтажными работами устройству нулевого цикла фундаменты 3-й и 2-й блок-секций и по устройству кирпичной кладки наружные капитальные стены 3-й и 2-й блок секций являются самостоятельными и независимыми друг от друга элементами каждой из секций. Кроме того, плоские кровли 3-й и 2-й блок-секций являются также независимыми друг от друга с самостоятельными системами водоотведения талых и дождевых вод. В части энергообеспечения 3-я блок секция независима от 2-ой блок секции и является самостоятельным объектом капитального строительства с отдельными узлами учета электроэнергии, тепловой энергии, газа и воды. В заключении также делается вывод о том, что 3-я блок секция 1-ой очереди строительства жилого дома 

<

адрес> является самостоятельным независимым объектом капитального строительства. На основании изложенного, и вопреки доводам истцов, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований ФИО1, ФИО2 к ООО «ТВС-Проект», ООО «РСК-Недвижимость» о признании договора управления недействительным. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «ТВС-Проект», ООО «РСК-Недвижимость» о признании договора управления недействительным – о т к а з а т ь.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 августа 2017 года

Судья Н.В.Булыгина