07RS0001-02-2024-002933-74

Дело № 2-227/25

Решение

Именем Российской Федерации

22 января 2025 г. гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Тхагалижоковой А.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО6 к ООО «СПЕЦСТРОЙ» о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном, а также дополнительных соглашений, заключенных к ним, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации

Установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ООО «СПЕЦСТРОЙ» в котором просит:

признать договор беспроцентного займа от 04.10.2021г. и соглашение об отступном (вместе с приложением), а также дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., заключенные между ООО «СПЕЦСТРОЙ» и ФИО1 ФИО6, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации;

возложить на ООО «СПЕЦСТРОЙ» обязанность по предоставлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР документации, необходимой для государственной регистрации договора беспроцентного займа от 04.10.2021г., соглашения об отступном (вместе с приложением), дополнительного соглашения №1 от 04.04.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительного соглашения №1 от 04.04.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительного соглашения №2 от 30.11.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительного соглашения №2 от 30.11.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г.

В обоснование своих требований указано, что между ФИО1 ( Займодавец) и ООО «СПЕЦСТРОЙ» ( Заемщик) 04.10.2021 г. заключен договор беспроцентного займа и соглашение об отступном (вместе с приложением), а также дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение № 2 от 30.11.2022 г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г. и дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., по условиям которых Заемщик обязуется передать Займодавцу в счет погашения задолженности 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> в срок до 31.08.2023г.

Согласно условиям изложенным в договоре беспроцентного займа от 04.10.2021г., соглашении об отступном (вместе с приложением), а также дополнительных соглашения, предметом договора является 1-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 9А, общей площадью 57,9 кв.м., расположенная на 4 этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> Строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома осуществляется ООО «СПЕЦСТРОЙ» на основании разрешения от 28.06.2019г. №, выданного местной администрацией г.о. Нальчик.

При этом Истцом исполнено, а Ответчиком принято исполнение обязательства по внесению денежных средств, в счет оплаты стоимости строящейся квартиры, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 04.10.2021г. на общую сумму 2 663 400 руб.

Однако до настоящего времени Ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа договора беспроцентного займа от 04.10.2021г. и соглашения об отступном (вместе с приложением), а также дополнительного соглашения №1 от 04.04.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительного соглашения №1 от 04.04.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительного соглашения №2 от 30.11.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г. и дополнительного соглашения №2 от 30.11.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г. J следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1., 1.2., 2.1., 2.2. договора беспроцентного займа от 04.10.2021г. и пунктов 1.1., 2.1., З.1.- 3.4. соглашений об отступном, а также положений дополнительных соглашений. Кроме того, положениями пункта 1.1. договора беспроцентного займа от 04.10.2021г. предусмотрено, что внесение денежных средств должно быть произведено в силу условий договора и задолго до фактической передачи квартиры в собственность.

При этом ответчик соответствует понятию застройщик, в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, следовательно, договор беспроцентного займа от 04.10.2021 г. и соглашения об отступном (вместе с приложением), а также дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г. и дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., по своим условиям, включенным в их содержание, позволяют квалифицировать их как договор участия в долевом строительстве. 

Протокольным определением от 02.07.2024 года к участию в дела в качестве третьего лица привлечен ФИО2

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель ФИО3 не явились, просили рассмотреть дело без своего участия.

Представитель ответчика ООО «Спецстрой» в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по КБР в судебное заседание не явился.

Третье лицо - ФИО2 в судебное заседание не явился, представлены письменные возражения на иск.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик, ООО «Спецстрой» осуществляет строительство 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, вид разрешенного использования-жилая застройка, по адресу: 

<

адрес>

Строительство объекта не завершено, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также не выдано. 

Между истцом ФИО1 (Займодавец) и ответчиком ООО «Спецстрой» (Заемщик) был заключен Договор беспроцентного займа от 04.10.2021 года на сумму 2 663 400 руб. Срок займа установлен до мая 2022 года.

В тот же день, между сторонами было заключено Соглашение об отступном к Договору займа от 04.10.2021 года, в соответствии с условиями которого Заемщик передает Займодавцу, в счет погашения задолженности имущество в виде однокомнатной квартиры №, площадью 57,9 м2, расположенной на 4-ом этаже в блоке А, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

адрес> Вышеуказанная квартира № в споре и под арестом не состоит. Завершение строительства - декабрь 2021 год, ввод объекта в эксплуатацию - май 2022 года. (п. 3.1. Соглашения).

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 2 663400 рублей (п. 3.3. Соглашения).

Заемщик обязан передать Имущество Займодавцу по двустороннему акту приема-передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения).

Обязательство Займодавца перед Заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда Заемщик передаст Займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

Далее между сторонами, заключены: дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г.

ФИО1 04.10.2021 г. внес в кассу ООО «Спецстрой» сумму 1 145 000 руб., 31.05.2021 г. внесла в кассу сумму 2 663400 руб., что подтверждается соответствующими квитанциями к приходному кассовому ордеру № 97.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 г.).

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 43 постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу перечисленных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, для правильного разрешения настоящего спора, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из установленных судом обстоятельств следует, что ответчик ООО «Спецстрой» является застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, стороны одномоментно заключили и договор, именуемый договором займа, и соглашение к нему, по которому встречным обязательством ответчика является предоставление истцу квартиры в возводимом ответчиком многоквартирном жилом доме. При этом истцом ответчику внесена сумма, равная стоимости строительства квартиры, сторонами согласованы параметры строящейся квартиры, а также сроки передачи квартиры истцу.

С учетом разъяснений, данных в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года) (с изменениями и дополнениями) требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства могут быть удовлетворены при установлении, что имущество, в отношении которого заявлено требование, существует в натуре и было передано покупателю. В предмет доказывания по настоящему делу входят обстоятельства создания объекта незавершенного строительства (получение права на земельный участок, разрешения на строительство и др.).

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что указанный многоквартирный дом практически построен, степень готовности построенного объекта составляет более 95% и готовится к введению в эксплуатацию.

В силу изложенного, руководствуясь положениями статей 1, 10, 421, 703, 729 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 4, 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд приходит к выводу, что иск ФИО1 о признании договора беспроцентного денежного займа и соглашения к договору займа, договором участия в долевом строительстве, является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Исходя из пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Институт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество направлен на защиту прав лица, которому данное имущество передано, и которое не может реализовать свое право распоряжения данным имущество ввиду уклонения другой стороны сделки от его регистрации.

Право ФИО1 на спорное жилое помещение обусловлено внесением денежной суммы и его права являются первичными и приоритетными в силу закона.

В этой связи, суд считает необходимым отметить, что ФИО2 привлечен к участию в деле как лицо, претендующие, том числе и на спорный объект недвижимости, на основании договора инвестирования строительства от 01.06.2018 г. № 1-Н, заключенного с застройщиком ООО «Спецстрой», в соответствии с условиями которого, полученная от реализации объекта чистая прибыль, за вычетом всех затрат, распределяется между сторонами следующим образом: 40% площади, принадлежит застройщику, 60% - инвестору.

В настоящее время в Арбитражном суде КБР рассматриваются дела по спору между ФИО2 и ООО «Спецстрой», вытекающих из договора инвестирования строительства от 01.06.2018 г. № 1-Н, а также в производстве Нальчикского городского суда находится дело по иску ФИО2 к ООО «Спецстрой» и группе физических лиц ( 89 человек) включая ФИО1, о признании недействительными соглашений об отступном к договорам займа заключенных между ООО «Спецстрой» и физическими лицами в отношении квартир в спорном доме.

По смыслу абз. 1 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется объектом недвижимости.

Кроме того, ФИО2, как индивидуальным предпринимателем, договор инвестирования строительства от 01.06.2018 г. № 1-Н, заключался с целью извлечения прибыли, а не в целях удовлетворения его личных потребностей по улучшению жилищных условий, тогда как решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и приоритетной защите подлежат законные интересы дольщиков, граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, поскольку участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта, полагающего нарушенным принадлежащее ему право, в выборе способа его защиты; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляют выбор защиты нарушенного права по своему усмотрению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО6 удовлетворить:

признать договор беспроцентного займа от 04.10.2021г. и соглашение об отступном (вместе с приложением), а также дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №1 от 04.04.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., заключенные между ООО «СПЕЦСТРОЙ» и ФИО1 ФИО6, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации;

возложить на ООО «СПЕЦСТРОЙ» обязанность по предоставлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР документации, необходимой для государственной регистрации договора беспроцентного займа от 04.10.2021г., соглашения об отступном (вместе с приложением), дополнительного соглашения №1 от 04.04.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительного соглашения №1 от 04.04.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительного соглашения №2 от 30.11.2022г. к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г., дополнительного соглашения №2 от 30.11.2022г. к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от 04.10.2021г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Нальчикский городской суд, в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 27 января 2025 года.

Судья Безроков Б.Т.