Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000762-18

26 ноября 2025 года Производство № 3а-650/2025

Мотивированный текст решения составлен 09 декабря 2025 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С.,

при ведении протокола секретарем Романычевой О. В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», ФИО2,

при участии в судебном заседании представителя ФИО1 – ФИО3,

У С Т А Н О В И Л :

по договору аренды земельного участка от 16 сентября 2022 года № Т-153/0625 (далее – договор аренды) Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) предоставило ФИО1 и ФИО4 в аренду земельный участок, имеющий кадастровый номер 

<

№> (далее также – земельный участок), арендная плата за пользование которого рассчитывается Министерством по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость названного объекта (листы 15-27 материалов дела).

При начислении арендной платы Министерством применяется Постановление Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 82-ПП).

Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 16 февраля 2023 года № АОКС-66/2023/000347 (далее – акт № 347) кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 13414412,70 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 01 марта 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2023 года (лист 14 материалов дела).

Оценщиком ООО «Консалтинг Групп» РСГ подготовлен отчет от 20 октября 2025 года № 878-25/З об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 7166000 руб. (листы 30-192 материалов дела).

ФИО1 обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просил пересмотреть определенную актом № 347 кадастровую стоимость земельного участка и установить ее равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы (листы 5-8 материалов дела).

В досудебном порядке ФИО1 с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

В ходе рассмотрения административного дела Министерство представило изложенные в письменном виде возражения против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие предоставленного Министерством, заключившим с ФИО1 и ФИО4 договор аренды, согласия на пересмотр оспариваемой кадастровой стоимости, тогда как согласно абзацу седьмому пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) арендатор вправе оспорить указанную стоимость, только при наличии согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре либо в иной письменной форме (листы 210-211 материалов дела).

При этом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки», определившее оспариваемую ФИО1 кадастровую стоимость земельного участка, представило отзыв, в котором сообщило об отсутствии у него возражений против признания отчета достоверным доказательством, равно как и против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Извещение всех лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

В ходе судебного разбирательства по делу представитель административного истца поддержал заявленные требования.

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Постановлением № 82-ПП утвержден применяемый с 01 января 2021 года Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Законом № 237-ФЗ.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 01 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 01 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ). 

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления № 28 разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из абзаца шестого пункта 6 Постановления № 28, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Определенная актом № 347 кадастровая стоимость земельного участка была определена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, определенной актом № 347, признано судом доказанным, поскольку ФИО1 является арендатором данного объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, и по условиям договора аренды обязано вносить арендную плату, размер которой зависит от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка.

Судом отклонены как ошибочные возражения Министерства относительно отсутствия его письменного согласия на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка ввиду того, что абзац седьмой пункта 6 Постановления № 28, на который ссылалось Министерство, применяется при оспаривании кадастровой стоимости имущества, находящегося не в публичной собственности, а в собственности граждан и (или) юридических лиц, притом что для оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в абзаце шестом пункта 6 Постановления № 28 даны вышеприведенные разъяснения, являющиеся специальными, которые не требуют согласия собственника на оспаривание кадастровой стоимости.

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ООО «Консалтинг Групп» РСГ являющимся на дату подготовки отчета членом саморегулируемой организации ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 18 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал названный документ относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке принадлежащего ФИО1 земельного участка сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, в отношении которых оценщиком получена необходимая и достаточная информация, ставить под сомнение достоверность которой оснований не имеется. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки. По результатам исследования отчета суд не выявил в нем явных нарушений законодательства об оценочной деятельности.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств по внесению арендной платы, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2022 года отчетом.

Между тем, по результатам рассмотрения административного дела суд также пришел к выводу о необоснованном предъявлении ФИО1 административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка к Министерству, которое не утверждало пересмотренную настоящим решением кадастровую стоимость, тогда как в силу части 4 статьи 38 КАС РФ и правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (в данном случае ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по Свердловской области).

В связи с этим административный иск ФИО1 признан подлежащим частичному удовлетворению ввиду необходимости отказа в удовлетворении той части изложенных в нем требований, которые предъявлены к Министерству.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.

В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Материалами дела подтверждается несение ФИО1 судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. за рассмотрение данного административного иска (платежное поручение от 30 октября 2025 года № 320947).

Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126 и абзаца первого части 2 статьи 246 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ и пункта 30 Постановления № 28. 

Рассмотрев вопрос о распределении указанных судебных расходов по данному делу, суд пришел к следующим выводам.

Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел. 

Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Однако следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.

В рассматриваемом случае кратности превышения пересмотренной судом в ходе рассмотрения данного административного дела кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью установлено не было.

Так, соотношение установленной данным решением новой величины кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей его рыночной стоимости, и оспоренной ФИО1 при обращении в суд кадастровой стоимости земельного участка, определенной актом № 347, составило – 46,6%.

Следовательно, оспоренная кадастровая стоимость менее чем в два раза (менее чем на 50 %) превышала установленную судом по итогам рассмотрения данного дела рыночную стоимость земельного участка.

Приняв во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что обстоятельства рассмотренного административного спора свидетельствуют о том, что пересмотр оспоренной кадастровой стоимости в данном случае подлежит признанию реализацией административным истцом своего права на приведение названной стоимости в соответствие с рыночной стоимостью арендуемого ФИО1 земельного участка, однако не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ФИО1 при определении по итогам государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка.

Отсутствие существенности (кратности) превышения оспоренной ФИО1 кадастровой стоимости над установленной по итогам рассмотрения дела рыночной стоимостью земельного участка обусловило вывод суда о необходимости отнесения судебных расходов по данному делу, в частности, подтвержденных расходов по уплате государственной пошлины на административного истца. 

При этом оснований для отступления от общего правила распределения судебных расходов по данной категории административных дел ФИО1 не приведено, а судом не установлено (с учетом наличия у административного истца статуса индивидуального предпринимателя и возможности использования земельного участка исключительно в коммерческих целях).

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер 

<

№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 7166 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 01 ноября 2025 года.

В удовлетворении административных исковых требований к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. отнести на административного истца ФИО1.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М. С. Рудаков