Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июня 2019 года

24 июня 2019 года мотивированное решение 

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Неграмотнова А.А., при секретаре Наследниковой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Областная управляющая компания» об обязании заключить договор управления многоквартирным домом в соответствии с представленным проектом, установлении даты начисления за жилое помещение и коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГ и по встречному иску ООО «Областная управляющая компания» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальные услуги, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес> на основании договора № от ДД.ММ.ГГ уступки прав по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГ и Определения Арбитражного суда Московской области по делу № от ДД.ММ.ГГ, принятого в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «Риндайл». 

Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ. Именно с указанной даты истец полагает, что должна нести расходы по содержанию своего жилого помещения и оплачивать коммунальные услуги в соответствии со ст. 153 ЖК РФ, поскольку до настоящего времени квартира ему не передавалась по акту приема-передачи застройщиком. Новый застройщик ООО «Эскиз С. Проект» также не передавал истцу квартиру.

Управление многоквартирным домом осуществляет ООО «Областная управляющая компания», договор на управление с которой истцом не заключен. Ответчик открыл лицевой счет на квартиру истца с ДД.ММ.ГГ года и начисляет ей плату за жилое помещение и коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГ. На сайте управляющей компании имеется типовой договор управления многоквартирным домом, срок действия которого установлен с указанной даты.

Истец полагает начисление платежей за квартиру незаконным до регистрации ее права собственности, полагает, что ответчик обязан заключить с ней договор на управление многоквартирным домом с ДД.ММ.ГГ.

Истец просит обязать ООО «Областная управляющая компания» заключить с истцом договор управления многоквартирным домом в соответствии с проектом, но с даты регистрации права собственности истца на квартиру, т.е. с ДД.ММ.ГГ, установить, что плата за содержание жилого помещения и коммунальные услуги должна начисляться с указанной даты.

ООО «Областная управляющая компания» обратилось с встречным иском о взыскании с ФИО1 в свою пользу задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам в размере 176329,40 рублей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, из которых задолженность по оплате жилого помещения составляет 154824,68 рублей и пени 21504,72 рублей.

В судебном заседании истец настаивала на удовлетворении иска, возражала против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в отзыве, указала, что по условиям договора долевого участия на строительство дома, истец обязана нести расходы по содержанию многоквартирного дома с момента ввода его в эксплуатацию, т.е. с ДД.ММ.ГГ. Истцу начислены только расходы по тарифам, установленным органом местного самоуправления за содержание жилого помещения и мест общего пользования, коммунальные услуги не начислялись. Настаивала на удовлетворении встречного иска.

Представители третьих лиц ООО «Эскиз С. Проект», ГУ «Государственная жилищная инспекция» в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит иск ФИО1 не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, а встречный иск подлежит частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ ФИО1 заключила с ООО «ФИО2.» договор № уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ, заключенному между ООО «ФИО2.» и ООО «Риндайл», в соответствии с п. 1.1. которого ООО "Риндайл" приняло на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом в составе жилого комплекса, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с характеристиками по условиям договора, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с п.1.6. договора срок окончания строительства жилого дома до ДД.ММ.ГГ, а срок передачи объекта долевого строительства в течение 

<

...> дней со дня ввода в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГ между Администрацией г.о. Люберцы, ООО «Риндайл», ООО «Эскиз С. Проект» заключено дополнительное соглашение № к Инвестиционному контракту, по которому ООО «Эскиз С. Проект» обязано завершить строительство многоквартирного дома с учетом увеличения этажности до 19 этажей.

Министерством строительного комплекса Московской области от ДД.ММ.ГГ выдано разрешение на ввод многоэтажного жилого дома в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

Решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГ ООО «Риндайл» признано несостоятельным (банкротом) и в отношение него введена процедура конкурсного производства.

Квартира истцу по договору долевого участия в многоквартирном доме застройщиком и ООО «Эскиз С. Проект» не передавалась.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу № от ДД.ММ.ГГ, принятого в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «Риндайл» за истцом признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес>. 

Указанным судебным актом установлено, что у ООО «Эскиз С. Проект» не имелось обязанности по передачи квартиры истцу, т.к. указанное лицо приобрело права только в части инвестирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ. С ДД.ММ.ГГ управление многоквартирным домом осуществляет ООО «Областная управляющая компания» на основании договора на оказание услуг по управлению многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГ, заключенному между управляющей компанией и ООО «Эскиз С. Проект». Управляющая компания имеет лицензию на управление многоквартирными домами с ДД.ММ.ГГ. Решением общего собрания многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ управлять многоквартирным домом избрано ООО «Областная управляющая компания». Указанное решение не оспорено, не признано недействительным.

Управляющей компанией выставляются счета на оплату жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГ, т.е. после ввода дома в эксплуатацию. 

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: … 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Согласно п. 4.2.3 договора участия в долевом строительстве в течение 30 дней с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства оплатить застройщику за 4 месяца вперед денежную сумму, компенсирующую расходы по техническому обслуживанию многоквартирного дома, эксплуатационные и коммунальные услуги, приходящиеся на долю участника долевого строительства пропорционально общей площади объекта долевого строительства, со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно п.4.2.4 договора с момента передачи многоквартирного жилого дома, в котором расположен объект долевого строительства, в управление и\или на баланс эксплуатирующей организации обязуется нести все расходы по его эксплуатации на основании действующих расценок, подписать с жилищной организацией, принявшей на баланс или во временное управление многоквартирный дом, соглашение о долевом участии в содержании и ремонте многоквартирного дома, его техническом обслуживании и придомовой территории. До момента оформления права собственности на объект долевого строительства обязуется осуществлять предварительную оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома, эксплуатационные и коммунальные услуги, исходя из среднегородских расчетных ставок на расчетный счет жилищной организации, принявший многоквартирный жилой дом на баланс или во временное управление. 

Указанный пункты договора не содержат обязанности ФИО1 по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги до передачи объекта долевого строительства, а предусматривает обязанность последней нести расходы компенсации расходов по техническому и коммунальному доли в общем имуществе жилого дома с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до передачи квартиры участнику, в сумме, соразмерно площади квартиры по сравнению с общей суммарной площадью всех жилых и нежилых помещений в жилом доме.

Положения ст. 153 ЖК РФ к п.4.2.3, 4.2.4 договора применению не подлежат, поскольку указанным пунктом не предусматривается обязанность участника долевого строительства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а предусмотрена обязанность участника компенсировать застройщику его расходов по техническому и коммунальному обслуживанию доли в общем имуществе жилого дома, с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до передачи квартиры, которые являются необходимыми и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг, и т.о. данное условие договора не противоречит положениям ЖК РФ и не нарушает прав истца как потребителя.

Судом установлено, что управление многоквартирным домом осуществляет ООО «Областная управляющая компания» с ДД.ММ.ГГ. Дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ Квартира не передавалась истцу по акту приема-передачи в связи с банкротством застройщика и отсутствием у лица, достраивавшего многоквартирный дом в передаче квартиры участнику, что установлено судебным актом арбитражного суда Московской области о признании права собственности истца на спорную квартиру.

При этом дата регистрации права собственности на квартиру не имеет правового значения для определения момента оплаты.

В соответствии с положениями статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. 

Часть 3 ст. 30 ЖК РФ предусматривает, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Истец не оплачивал компенсационные расходы с момента ввода дома в эксплуатацию до настоящего времени. Оплату не производит, сумма задолженности с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 154824,68 рублей и пени 21504,72 рублей, согласно расчету, представленному истцом.

В соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. 

В силу статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

В силу ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что Договор управления многоквартирным домом между истцом и ответчиком не заключен между тем, истец фактически осуществляет услуги по управлению многоквартирным домом, несет затраты по содержанию многоквартирного дома и коммунальным услугам.

Отсутствие договора между истцом и ответчиком, не освобождает последнего от бремени содержания своего имущества. Как видно из счетов на оплату, ответчик с момента ввода дома в эксплуатацию до регистрации права собственности начислял истцу только услуги по содержанию и отоплению, потребление электроэнергии на общедомовые нужды, по тарифам, установленным органом местного самоуправления и пропорционально его доли в собственности в многоквартирном доме. 

Таким образом, условия договора, определяющие обязанность по возмещению расходов по содержанию вновь создаваемого недвижимого имущества в период с момента ввода его в эксплуатацию до передачи участнику, не противоречат действующему законодательству и не ущемляют права потребителя, а являются необходимыми и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг.

В соответствии со ст. 420, 421 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Суд приходит к выводу о том, что условия договора, в части компенсационной оплаты до передачи квартиры или оформлению права собственности не противоречит ЖК РФ.

В связи с указанным, оснований для установления начального периода для оплаты жилого помещения с даты государственной регистрации права собственности истца на квартиру, а также обязанности заключить с истцом договор управления многоквартирным домом в редакции, которая должна устанавливать начало его действия с ДД.ММ.ГГ, не имеется.

Между тем встречный иск в части задолженности с указанного периода подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Истцом заявлено о взыскании пени за указанный период в сумме 21504,72 рублей, вместе с тем с учетом фактических обстоятельств дела, неопределенности начального момента оплаты, суд полагает необходимым применить к заявленным требованиям положения ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика в пользу истца пени в сумме 2000 рублей. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исходя из вышеизложенного, с ответчика подлежит взысканию уплаченная истцом государственная пошлина в размере 2220 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Областная управляющая компания» об обязании заключить договор управления многоквартирным домом в соответствии с представленным проектом, установлении даты начисления за жилое помещение и коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГ – отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Областная управляющая компания» задолженность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 154824,68 рублей, пени 2000 рублей, расходы по госпошлине 2220 рублей.

В удовлетворении иска в части, превышающей взысканный размер пени – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд в месячный срок через Люберецкий городской суд Московской области со дня составления его в окончательной форме.

Судья: А.А. Неграмотнов