Дело №2-8214/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 08 ноября 2017 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кузьминой Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска к СОНТ «202» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности, встречному иску СОНТ «202» к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации о взыскании денежных средств

установил:

ДИЗО Окружной администрации г. Якутска обратился с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя тем, что при наличии правоотношений, связанных с арендой земельных участков, ответчик длительное время не вносит плату за аренду, в связи с чем, просит расторгнуть договор аренды земельного участка от ____.2013 г. №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____, а также взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 674859,24 руб., неустойку в сумме 1313053,34 руб., а также расторгнуть договор аренды земельного участка от ____.2013 г. №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером ___ расположенный по адресу: ____, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 152060,84 руб., неустойку в размере 1649,37 руб.

Представитель ответчика СОНТ «202» ФИО1 предъявил встречные исковые требования, мотивируя тем, что за 2013-2014 гг. ответчиком по указанным договорам аренды была уплачена сумма в размере 1030586,37 руб., при этом согласно расчету арендной платы за указанный период подлежала оплате сумма в размере 116426,39 руб., таким образом, с ОА г. Якутска подлежит взысканию в пользу СОНТ «202» 914159,98 руб. ОА г. Якутска нарушены условия договоров аренды, неоднократные обращения СОНТ «202» о предоставлении детализации расчета платы по аренде земельных участков были оставлены ОА г. Якутска без ответа, в связи с чем, СОНТ было вынуждено обратиться в надзорные органы. С ___ 2014 года ОА г.Якутска без ведома СОНТ начала оформлять земельные участки третьим лицам, не являющимся членами товарищества, которые не оплачивали членские взносы, включающие в себя также платежи за аренду участков, несмотря на это, товариществом вносилась оплата и за эти участки. Площадь земельных участков изменилась, они были разделены и переданы в собственность членам товарищества и иным лицам, однако истец начисляет плату из расчета первоначальной площади земельных участков. Плата за аренду исчислена органом местного самоуправления неверно, как для земель населенных пунктов, тогда как предоставленные земельные участки относятся к землям сельхозназначения, для которых арендная плата не может превышать ставку земельного налога. Земельный налог в свою очередь рассчитывается по ставке 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Просит взыскать с ОА г. Якутска в пользу СОНТ «202» 914159,98 руб. 

В ходе производства по делу истец ДИЗО ОА г. Якутска исковые требования уменьшил, в связи с обнаружением технической ошибки при осуществлении кадастрового учета, а именно неверным указанием категории земель, истцом был произведен перерасчет арендной платы. Задолженность по договору аренды земельного участка от ____.2013 г№ составляет 45753, 46 руб. в части платы за аренду, пени 38321,99 руб. По договору земельного участка от ____.2013 г. № образовалась переплата в сумме 128325, 44 руб. в части платы за аренду, переплата по пени 1649, 37 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уменьшенные исковые требования поддержала, просит удовлетворить. Пояснила, что расчет арендной платы производится на основании условий договора, в котором указана ставка, определенная решением Якутской городской думы, расчет производился без учета предоставленных в собственность гражданам земельных участков, лишь на ту площадь, которая продолжает оставаться в аренде у ответчика, расчет производился за каждый год отдельно, в связи с выявлением технической ошибки в указании категории земель произведен перерасчет. Настаивает на удовлетворении иска о расторжении договоров, поскольку арендатором не исполняются условия договора о периодическом внесении арендной платы, допускались значительные задержки, с ___ 2014 года плата за аренду не поступала. Требования по встречному иску не признала, пояснила, что расчет производился в соответствии с условиями договора, срок исковой давности оспаривания которого СОНТ 202 пропущен, просит в удовлетворении встречного иска отказать, расторгнуть договоры, взыскать задолженность по арендной плате и пени.

В судебном заседании представитель ответчика СОНТ «202» ФИО1, его представитель по устному ходатайству ФИО3 поддержали требования встречного иска, пояснили, что положения договора аренды об установлении ставки 2% при расчете арендных платежей ничтожны, так как противоречат требованиям федерального законодательства, а именно п.5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, которой установлена пониженная ставка налога и арендной платы для земель сельхозназначения. Переплата по арендным платежам подлежит возврату СОНТ «202» в порядке применения последствий ничтожной сделки. В связи с тем, что задолженности по арендным платежам не имеется, просят в удовлетворении иска ДИЗО ОА г. Якутска отказать, удовлетворить встречный иск.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ____ 2013 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и СОНТ «202» заключен договор аренды земельного участка №. В соответствии с п.___ договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ___, площадью ___ кв.м., находящийся по адресу: ____ под садоводство и огородничество. Срок действия договора установлен с ____ 2013 года по ____ 2018 года.

____ 2013 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и СОНТ «202» заключен договор аренды земельного участка №. В соответствии с п.___ договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ___, площадью ___ кв.м., находящийся по адресу: ____ под садоводство и огородничество. Срок действия договора установлен с ____ 2013 года по ____ 2018 года.

Пунктом ___ указанных договоров предусмотрено, что арендатор, являющийся юридическим лицом, вносит арендные платежи 4 раза в год, размер арендной платы и порядок ее расчета согласованы в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора.

Судом установлено, что арендатором не вносилась арендная плата с ___ 2014 года.

Доводы ответчика о том, что земельный участки были разделены в соответствии с проектом организации СОНТ и переданы в собственность членам Товарищества, а также иным лицам, не свидетельствуют о прекращении обязательств арендатора по внесению арендных платежей, что установлено также вступившими в законную силу судебными актами по гражданскому делу № по иску Садово-огороднического некоммерческого товарищества «202»: решением Якутского городского суда от ____.2017 г., апелляционным определением Верховного суда РС(Я) от ____.2017 г.

Поскольку статьей 11.4 Земельного кодекса предусмотрено, что при разделе земельного участка, предоставленного садово-огородническим некоммерческим товариществам, земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах, расчет арендной платы должен производится с учетом той площади земельного участка, которая остается в распоряжении Товарищества. Соответствующий расчет (без учета площади переданных в собственность земельных участков) истцом произведен и ответчиком не оспорен. 

Представленный истцом расчет задолженности и переплаты по арендным платежам суд находит правильным, соответствующим условиям договора и положениям закона о порядке определения размера арендной платы. Допущенные первоначально ошибки в расчете арендной платы истцом исправлены, ошибки возникли в связи с неправильным определением кадастровой стоимости земельных участков ввиду технической ошибки в сведениях о категории земель при осуществлении кадастрового учета. Указанная техническая ошибка исправлена, истцом в ходе производства по делу произведен перерасчет начислений по арендной плате.

Приложением № к договорам предусмотрено, что арендная плата определяется по ставке ___% от кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка с поправочным коэффициентом ___

Ставка и методика расчета могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства, регламентирующего порядок определения арендной платы(п.___ договора).

Также судом установлено, что при определении коэффициента (___%) для расчета арендных платежей арендодатель руководствовался Нормативным правовым актом Якутской городской Думы от 20.12.2012 N 101-НПА "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе "город Якутск", на 2013 год".

С ____ 2014 года ставка для расчета арендной платы истцом изменена на ___% в связи с принятием нормативного правового акта Якутской городской Думы от 20.11.2013 N 157-НПА "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе "город Якутск".

В силу п.4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Установленный в заключенных между сторонами договорах аренды порядок расчетов и размер арендной платы, вопреки доводам представителей СОНТ «202», положениям федерального закона не противоречит.

Ссылка ответчика на необходимость применения пониженной ставки (___%) равной ставке, применяемой при исчислении земельного налога, основана на неверном толковании норм материального права, поскольку такая пониженная ставка в соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса применяется к ограниченному кругу арендаторов и в отношении определенной категории земель, к которым земельные участки переданные ответчику не относятся. Являющиеся предметом договоров аренды земельные участки не ограничены в обороте и не зарезервированы для государственных и муниципальных нужд (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ), что следует из кадастровых выписок, таким образом, положения ст. 39.7 ЗК РФ к спорным отношениям не применимы.

При таких обстоятельствах, встречный иск о взыскании переплаты по арендным платежам, основанный на неверном расчете представителя СОНТ в указанном встречным истцом размере 914159,98 руб. удовлетворению не подлежит.

Кроме того, СОНТ «202» пропущен срок исковой давности по требованиям о возврате полученного по недействительной (оспоримой) сделке, который в соответствии с п.2 ст. 181 ГК РФ составляет один год с момента, когда истец узнал о нарушении своего права. При этом о нарушении права истец должен узнать при внесении спорных платежей в ___ 2014 года, так как порядок расчета арендной платы и ставка, применяемая при расчетах очевидно следует из приложения к договору аренды.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если такая сделка не посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц. Оспариваемые СОНТ условия договора права и обязанности иных лиц, не членов СОНТ, не регулируют и не затрагивают публичные интересы.

Таким образом, суд находит правильным расчет истца ДИЗО ОА г. Якутска, представленный в уточненном исковом заявлении, и, поскольку судом установлено и признается арендодателем наличие переплаты в связи с технической ошибкой при определении категории земель, излишне внесенные денежные средства в сумме 74221, 35 руб. подлежат взысканию в пользу СОНТ «202». При этом, при определении суммы подлежащей взысканию переплаты суд исходит из того, что из суммы переплаты по по договору земельного участка от ____.2013 г. № в размере 128325, 44 руб. и 1649,37 руб. подлежит вычету задолженность по договору от ____.2013 г. № в размере 45753, 46 руб., а также сумма неустойки, которую суд в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ определяет в размере 10000 руб.

При определении суммы неустойки суд принимает во внимание ходатайство арендатора, мотивированное тем, что при получении требований об исполнении обязательств арендатор неоднократно направлял в адрес арендодателя заявление с требованием представить детализацию расчета суммы платежей, что подтверждается представленными ответчиком документами, а также суд учитывает те обстоятельства, что в результате технической ошибки размер платы, предъявляемой арендатору был арендодателем завышен, что установлено в ходе производства по делу, таким образом, у арендатора имелись обоснованные претензии о неосновательно начисленных по одному из договоров платежей.

При таких обстоятельствах встречный иск СОНТ «202» к ДИЗО ОА г. Якутска подлежит удовлетворению в сумме 74221,35 руб., первоначальный иск ДИЗО о взыскании задолженности по арендной плате подлежит отказу.

Первоначальные требования о расторжении договоров аренды также удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.46 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Поскольку судом не установлено существенного ущерба, причиненного арендодателю в связи с несвоевременным исполнением арендатором своих обязательств, в настоящее время задолженность отсутствует, а также в связи с тем, что неисполнение арендатором обязательств по внесению платежей было вызвано обоснованными сомнениями в размере начисляемой платы, оснований для расторжения договоров аренды не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска к СОНТ «202» о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Встречный иск СОНТ «202» к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации удовлетворить частично.

Взыскать с Окружной администрации г. Якутска в пользу СОНТ «202» денежную сумму в размере 74221(семьдесят четыре тысячи двести двадцать один) рубль 35 копеек. 

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия).

Судья А.А. Кочкина