УИД 61OS0000-01-2024-001747-82

дело № 3а-72/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 4 апреля 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000534 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что он является пользователем земельного участка с кадастровым номером ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, он обратился в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 26 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000534 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает его права, поскольку влияет на размер выкупной стоимости земли.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 26 сентября 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровым номером ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 1 ноября 2023 г. в размере 3 215 615 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном по результатам судебной экспертизы, - 7 017 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области. 

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области. 

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Администрация Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление просила отказать в удовлетворении административного иска.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрации Пролетарского городского поселения просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 27 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости права на земельный участок с кадастровым номером ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА площадью 13 950 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – общественное использование объектов капитального строительства, местоположение ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, не зарегистрированы. Он относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. 

В пределах этого земельного участка расположено здание с кадастровым номером ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, назначение – нежилое, наименование – конноспортивный оздоровительный центр, собственником здания является ФИО1 

Упомянутый земельный участок находится в пользовании административного истца, договорные отношения на земельный участок с кадастровым номером ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не оформлены, однако согласно действующему законодательству, независимо от того, были ли оформлены должным образом договорные отношения, пользование землей, находящейся в муниципальной или государственной собственности является платным. Плата за землю исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

В случае выкупа земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость участка влияет на размер выкупной цены.

Изложенное свидетельствует о наличии у истца правовой заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости объекта. Наличие такой заинтересованности также подтверждено вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 5 июля 2024 г. по административному делу № 3а-401/2024 г. 

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г.: земельного участка с кадастровым номером ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме 10 758 379,50рублей.

26 апреля 2024 г. в ГБУ поступили заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 21 ноября 2023 г. № 011404/146-23 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 ноября 2024 г. в размере 3 215 615 рублей.

Решением Ростовского областного суда от 5 июля 2024 г. по административному делу № 3а-301/2024 уведомление ГБУ от 6 мая 2024 г. о возврате без рассмотрения заявления ФИО1 признано незаконным; на ГБУ возложена обязанность рассмотреть заявление ФИО1, поступившее 26 апреля 2024 г. 

По результатам рассмотрения этого заявления 26 сентября 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000534 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке. 

25 декабря 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статей 4, 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2, 3 пункта 2, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б» пункта 11, подп. «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете в анализе рынка недвижимости отсутствуют исследования, касающиеся влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок оцениваемого объекта; оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий; информация об использованы в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена оценщиком в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; не представлен расчет корректировки в размере 0,74 для объектов-аналогов №№ 1, 3; в описании расчета весовых коэффициентов отсутствует подтверждающий расчет веса и взвешенная стоимость объектов-аналогов; в приложении к отчету представлены копии листов объявлений о продаже объектов-аналогов в нечитаемом качестве, что не позволяет определить полноту и достоверность описанных в объявлении данных о характеристиках объектов-аналогов, а также проверить обоснованность примененных корректировок в расчетах итоговой стоимости.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

В заключении эксперта ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от 27 февраля 2025 г. № 163/2025 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 21 ноября 2023 г. № 011404/146-23 использовались неполные и недостоверные сведения, имеют место методологические, расчетные и иные ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – подп. 4 пункта 9 ФСО V, пунктов 11а, 11б, 11г, 22в, 22е ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 26 сентября 2024 г., экспертом подтверждены.

Эксперт также указал, что в отчете не приведены причины, по которым объект оценки не осмотрен, в том числе причины, препятствовавшие проведению осмотра, не указаны допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; неправильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований без обоснования схожести экономических характеристик; отсутствует интервал значений основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных о сопоставимых объектах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов; при проведении расчетов оценщик применил скидку на торг для земельных участков под индустриальную застройку, что противоречит виду разрешенного использования объекта оценки и его фактическому использованию; допущена методологическая ошибка при определении величины скидки на торг для объектов-аналогов №№ 1-3; отсутствуют корректировки на функциональное назначения, на инженерные коммуникации для объектов-аналогов №№ 1-3; отсутствует обоснование и расчет корректировки на местоположение.

По этому вопросу замечания, возражения на заключение судебного эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 1 ноября 2023 г. определена экспертом ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в заключении в размере 7 017 000 рублей.

ГБУ и Минимущество Ростовской области не согласились с выводами эксперта по вопросу о величине рыночной стоимости. Относительно возражений названных лиц экспертом ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА представлены дополнительные письменные пояснения.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. Критерии отбора использованных аналогов эксперт изложил в своем заключении. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 3 участка, один из которых находится, как и объект оценки, в Пролетарском районе Ростовской области, два – в схожих по социально-экономическим характеристикам соседних Сальском и Веселовском районах области. 

Характеристики аналогов максимально приближены к характеристикам оцениваемых земельных участков по основным параметрам. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

Разница в площади объекта оценки и объекта-аналога № 1 компенсирована введением поправочного коэффициента, обоснование и расчет величины которого содержатся в заключении эксперта. При этом экспертом обоснованно учтено, что аналог № 1 находится в непосредственной близости от объекта оценки (том 2 л.д. 159), имеет сходное с ним функциональное назначение. 

Вопреки возражениям ГБУ, законодательством об оценочной деятельности не установлены ограничения допустимой величины коэффициента вариации цен объектов, отбираемых в качестве аналогов. Основой подбора аналогов в соответствии с федеральными стандартами оценки является сопоставимость оцениваемым объектом по основным ценообразующим фактором. 

С учетом содержания описания и графического изображения местоположения аналогов № 1 и № 2 в объявлениях о их продаже эксперт обоснованно сделал вывод об отнесении данных участков к той же категории земель, что и объект оценки – «земли населенных пунктов».

Довод ГБУ о том, что оцениваемый объект имеет прямой выход к водоему, не подтвержден. От протекающего на определенном удалении от этого объекта канала его отделяет автотрасса и придорожная полоса по обе стороны от неё. Более того, материалы дела, на которые ссылалось ГБУ (том 2 л.д. 77, 87), не свидетельствуют о том, что названный канал незначительной ширины может рассматриваться в качестве объекта для целей рекреационной деятельности, организации отдыха. Вместе с тем, аналог № 3, предложенный к продаже как объект для строительства базы отдыха, охотничьих и рыбацких домов, находится непосредственно на берегу Манычского водохранилища, что повышает его инвестиционную привлекательность. Данные обстоятельства обоснованно приняты во внимание экспертом и послужили основанием для введения соответствующей поправки.

Основания для сомнений в обоснованности экспертного заключения судом не выявлены.

Суд также учитывает, что ГБУ или иные лица, участвующие в деле, несущие в условиях состязательного процесса бремя доказывания своих доводов и возражений, иные доказательства рыночной стоимости или сведения о наличии более схожих аналогов на рынке, которые могли бы быть положены в основу расчета, суду не предоставили. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ФИО1 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ФИО1 Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 26 сентября 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «ЦЭО «Минель» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 75 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ООО «АРКС» за ФИО1 на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислило 75 000 рублей (платежное поручение от 30 января 2025 г. № 13). Денежные средства должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000534.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА площадью 13 950 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – общественное использование объектов капитального строительства, местоположение ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2024 г. – 7 017 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 26 апреля 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «АРКС» за ФИО1 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-72/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева