Дело № 2а-747/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 мая 2017 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Сломовой И.В.

при секретаре Банниковой Е.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности, в обоснование заявленных требований указал следующее.

По договору купли-продажи от ... г. заключенного между административным истцом и ЗАО «Аксайский стекольный завод» в лице конкурсного управляющего ФИО2 в собственность ФИО1 перешло нежилое помещение – общежитие, Литер А, А1, А2, А3, общей площадью 321,6 кв.м. Стоимость данного объекта по договору купли-продажи составляет ... руб. Указанный объект был передан административному истцу согласно акту приема-передачи от ... г..

Все объекты, указанные в договоре купли-продажи были зарегистрированы за ФИО1 

Впоследствии административному истцу стало известно, что один из объектов, приобретенных по договору купли-продажи, а именно общежитие Литер А, А1, А2, А3, общей площадью 321,6 кв.м – не зарегистрирован за ним на праве собственности.

... г. представителем ФИО1 было подано заявление на государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный объект.

... г. административным ответчиком было отказано в государственной регистрации в связи с тем, что ЗАО «Аксайский стекольный завод» не представлено заявление о государственной регистрации ранее возникшего права и перехода к покупателю права собственности на общежитие.

Вместе с тем, ... г. ЗАО «Аксайский стекольный завод» ликвидирован по определению суда о завершении конкурсного производства.

Административный истец полагает, что отказом в государственной регистрации административным ответчиком нарушены его права на владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом.

Просил признать решение от ... г. № ... об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, общежитие Литер А, А1, А2, А3, общей площадью 321,6 кв.м, ... незаконным. Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение, общежитие Литер А, А1, А2, А3, общей площадью 321,6 кв.м, ... на имя ФИО1 

ФИО1 надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности от ... г. и ордера № ... от ... г., в судебном заседании поддержала заявленные требования, настаивала на удовлетворении, дала пояснения аналогичные содержанию иска.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 63), явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ранее был представлены возражения не исковое заявление, в которых просило в удовлетворении заявленных требований отказать.

Суд с учетом мнения представителя административного истца счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц в порядке ст. 150 КАС РФ.

Суд, выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент подачи заявления) предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из пунктов 1 и 2 статьи 6 названного Федерального закона следует, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со статьями 16, 17, 18 указанного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, по требованию судебного пристава-исполнителя, а также на основании документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество. Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ... г. между ЗАО «Аксайский стекольный завод» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи имущества. Согласно приложению № ... к договору продавец обязался передать в собственность покупателя в том числе имущество – общежитие Литер А, А1, А2, А3 (л.д. 44-50).

... г. сторонами подписан Акт приема-передачи к Договору купли-продажи недвижимого имущества от ... г. (л.д. 51-58).

ЗАО «Аксайский стекольный завод» определением Арбитражного суда о завершении конкурсного производства от ... г. было ликвидировано.

... г. в Управление обратился ФИО1 в лице представителя с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – общежитие с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... В качестве документа-основания для государственной регистрации права собственности заявителем был представлен договор купли-продажи от ... г.. 

В совершении указанных действий регистрирующим органом административному истцу отказано (л.д. 27).

Основанием к отказу послужило отсутствие заявления ЗАО «Аксайский стекольный завод» о государственной регистрации ранее возникшего права и перехода права к покупателю на общежитие.

В соответствии с пунктом 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Пунктом 3 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

При рассмотрении данного спора установлено, что основанием для отказа в регистрации права собственности покупателя является не отсутствие продавца как такового, а отсутствие зарегистрированного у продавца права собственности на спорное имущество.

В силу закона без государственной регистрации права собственности ЗАО «Аксайский стекольный завод» не обладало правом распоряжения спорным объектом недвижимости.

Сам по себе факт передачи спорного имущества и исполнение договора купли-продажи не создает у ФИО1 титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения установленного законом порядка такой передачи.

Так, в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В свою очередь, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 62 вышеназванного Постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем установлено, что ликвидация продавца не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Из приведенных разъяснений следует, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда, а решение об обязании произвести регистрацию перехода права собственности принимается судом с учетом обстоятельств, связанных с передачей объекта недвижимости во владение покупателя.

Данные о наличии вступившего в законную силу решения суда об удовлетворении иска о государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности в материалах дела отсутствуют. 

Таким образом, при обращении в регистрирующий орган ФИО1 не представил документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество, которые соответствовали бы требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали бы информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Отсутствие продавца не являлось в данном случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю. В связи с этим отказ в регистрации за ФИО1 права собственности на указанные объекты недвижимости является правомерным.

Поскольку совокупность обстоятельств, которые свидетельствовали бы о наличии оснований для признания незаконным оспариваемого отказа, не установлена, то оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 10 мая 2017 года.

Судья: И.В. Сломова