Дело № 2-756/2024

61RS0045-01-2024-000748-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 августа 2024 года с. Покровское

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Карачиной А.А., 

при секретаре Бутове В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Неклиновского района Ростовской области о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по требованию одной стороны,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Администрации Неклиновского района Ростовской области о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по требованию одной стороны.

В обоснование иска указано, что ... между ФИО1 и СПК-колхозом «Россия» был заключен договор купли-продажи ... общей площадью 53,9 кв. м. в жилом доме по адресу: .... При этом, ввиду ликвидации колхоза, зарегистрировать указанный договор в установленном законом порядке не получилось.

Истец просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенного ... между истцом и СПК-колхозом «Россия», и перехода права собственности истца на указанную квартиру.

Определением Неклиновского районного суда от ... к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Троицкого сельского поселения.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме, указав, что с 2009 года владеет квартирой, там находятся ее вещи, периодически она в ней проживает, когда не живет в доме детей. В течение более десяти лет мер к регистрации права не предпринимала. Так как к колхозу требования о правах на квартиру заявлял П.С.А., который был зарегистрирован в квартире, но не проживал. 

Ответчики Администрация Неклиновского района и Администрация Троицкого сельского поселения Неклиновского района Ростовской области в суд явку своих представителей не обеспечили, извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области, уведомленное надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, представило письменные возражения по существу требований, согласно которым Управление Росреестра по Ростовской области возражает против удовлетворения требований иска, указывая на отсутствие государственной регистрации права СПК-колхоза «Россия» на спорное имущество, а как следствие — неисполнимость требований истца. Согласно сведениям ЕГРН спорное помещение является бесхозяйным имуществом, о чем 05.03.2024 года в ЕГРН запись о государственной регистрации по заявлению Администрации Троицкого сельского поселения Неклиновского района. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав пояснения истца, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

При ликвидации продавца — юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Кодекса (данная глава утратила силу с ... в связи с принятием Федерального закона от ... N 23-ФЗ; указанным Законом с этого же срока введен в действие Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от ... N 21-ФЗ, в главе 22 которого установлены особенности производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, надлежащим способом защиты права в случае ликвидации стороны по сделке является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, обязательным условием для применения положений пункта 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю, кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца).

Поскольку правомочность требований о регистрации сделки после ликвидации продавца обусловливается лишь фактом невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, следовательно, регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, включая обязательность представления всех необходимых документов.

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

Удовлетворение в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требований о государственной регистрации перехода права означает установление и проверку судом наличия права у продавца имущества и наличия законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю (проверку действительности сделки).

В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из положений ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 36 постановления от ... ..., доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, если собственник согласен на его передачу. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, то право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 1 статьи 223 ГК РФ).

Проверка юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав, осуществляется органом, осуществляющим эту регистрацию (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

Уведомление об отказе в государственной регистрации прав от ... за номером ... указывает на то, что одним из оснований для отказа в регистрации является отсутствие в едином государственном реестре недвижимости актуальных сведений о праве собственности на данный объект.

Согласно сведениям ЕГРН, помещение с кадастровым номером ... является бесхозяйным имуществом.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом.

В ЕГРН отсутствуют сведения об осуществлении государственной регистрации права собственности за СПК колхозом «Россия» в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ....

Переход права собственности на объект недвижимого имущества означает одновременное прекращение права собственности продавца и регистрацию права приобретателя. Прекратить право продавца с последующей регистрацией права приобретателя можно только при наличии у продавца права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вступившим в законную силу решением Неклиновского районного суда ... от ... по делу ..., оставленным без изменения определениями Ростовского областного суда от ... и Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ..., установлено отсутствие законных оснований для признания за истицей права собственности на спорную квартиру как возникшего из договора от ....

При вынесении указанного решения суд руководствовался положениями ст.ст. 8.1, 131, 209, 218, 223, 433, 551 ГК РФ, ФЗ РФ от ... № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», учитывал разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ ... и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ... от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из непредставления истицей доказательств, подтверждающих тот факт, что СПК-колхоз «Россия» являлся собственником спорной квартиры, поскольку право собственности СПК-колхоза «Россия» на указанную квартиру в установленном законом порядке зарегистрировано не было. Суд признал довод ФИО1 относительно возникновения права собственности продавца на спорную квартиру на основании решения Неклиновского районного суда ... от ... необоснованным, в связи с нетождественностью объектов, указанных в данном решении, предмету договора купли-продажи от ...; документ, который истица считает правоустанавливающим в отношении спорного имущества (вышеуказанное решение), вынесен после вступления в силу Закона о регистрации прав (вступил в силу ...); иных доказательств наличия у СПК-колхоза «Россия» права собственности на спорный объект недвижимости ФИО1 в материалы дела в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено; истицей не представлено доказательств внесения записи о праве собственности СПК-колхоза «Россия» на спорную недвижимость в ЕГРП, доказательств, подтверждающих возникновение спорного права, доказательств того, что право на спорное имущество возникло у продавца — СПК-колхоза «Россия» до вступления в законную силу Закона о регистрации прав (вступил в силу ...). Поскольку сделка купли-продажи между СПК-колхозом «Россия» и ФИО1 была совершена после вступления в силу Закона № 122-ФЗ, возникновение (переход) права собственности у СПК-колхоза «Россия» подлежало государственной регистрации, и в отсутствие такой регистрации последний не получил статуса собственника спорных объектов недвижимости, в связи с чем не располагал полномочиями по их продаже.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

С учетом изложенного, поскольку в ЕГРН отсутствуют записи о правах продавца, с учетом выводов, изложенных во вступившем в законную силу решении Неклиновского районного суда ... от ... по делу ... которые в настоящем споре имеют преюдициальное значение, доводов искового заявления, заявленные исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на объект недвижимого имущества с кадастровым номером ... не подлежат удовлетворению.

В силу вышеизложенного доводы истца о том, что 2009 года она владеет и пользуется спорной квартирой правового значения в настоящем споре не имеют. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации Неклиновского района Ростовской области о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по требованию одной стороны отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: 

Решение в окончательной форме изготовлено 13 августа 2024 года.