УИД №

Производство №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Рязань 25 сентября 2020 года

Советский районный суд г.Рязани в составе председательствующего судьи Дроздковой Т.А., 

при секретаре Антоновой Е.М., 

с участием представителя Министерства строительного комплекса Рязанской области ФИО1, действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах ФИО2 к администрации г.Рязани о признании права собственности на самовольную постройку, 

У С Т А Н О В И Л:

Министерство строительного комплекса Рязанской области обратилось в суд с вышеуказанным иском в интересах ФИО2 к администрации г.Рязани о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование заявленных исковых требований указало, что на основании инвестиционного договора от 30.06.2003г., заключенного между Управлением Госнаркоконтроля по Рязанской области и ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория», а с 2006 года - ООО «Грибоедова-N», осуществлялось строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе истца ФИО2, на основании заключенного с ним договора об участии в долевом строительстве. В соответствии с пунктом 4.2.1 инвестиционного договора от 30.06.2003г. с учетом пункта 14.1, изложенного в договоре о передаче прав и обязательств от 14.11.2006г., ООО «Грибоедова - N» приняло на себя обязательство обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в части строительства многоквартирного дома 

<

данные изъяты>. Однако, до настоящего времени указанный многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, хотя строительные работы завершены. Изначально указанный срок передачи помещений по договорам об участии в долевом строительстве - 2008 год неоднократно ООО «Грибоедова-N» переносился. Очередной срок ввода дома в эксплуатацию после переноса срока планировался во II квартале 2010 года, однако строительство дома было приостановлено в 2011 году в связи с отсутствием средств у застройщика на его завершение. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома ООО «Грибоедова-N» не выдавалось. Вместе с тем, строительство указанного дома осуществлялось на основании права постоянного и бессрочного пользования на земельный участок и разрешения на строительство, которые постановлением Главы администрации города Рязани № от дд.мм.гггг. были оформлены на Управление Госнаркоконтроля по Рязанской области (в дальнейшем Управление ФСКН России по Рязанской области, которое было упразднено на основании Указа Президента РФ № 156 от 05.04.2016г.). Впоследствии постановлением Главы администрации города Рязани № от 10.11.2010г. было признано утратившим силу постановление Главы администрации города Рязани от дд.мм.гггг. № и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на основании обращения УФСКН России по Рязанской области. Указанное постановление было обжаловано ООО «Грибоедова-N» в Арбитражном суде Рязанской области. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.03.2015г., постановление Главы администрации города Рязани № от 10.11.2010г. было отменено. Таким образом, решение Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг., удовлетворившее заявленные требования ООО «Грибоедова-N», фактически вернуло право постоянного бессрочного пользования земельным участком Управлению ФСКН России по Рязанской области. огласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по Рязанской области № от 15.09.2016г., право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером № было повторно зарегистрировано за Управлением ФСКН России по Рязанской области. Однако срок действия разрешения на строительство совершенными юридически значимыми действиями восстановлен не был. азрешение на строительство в форме постановления администрацией города Рязани было выдано 24.03.2004г. в период действия Градостроительного кодекса РФ 1998 года, который предусматривал, что разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года, может быть продлено на основании заявления заказчика (ст.62 ГрК РФ). Учитывая отсутствие заявления застройщика, разрешение на строительство утратило силу в марте 2007 года. С указанного периода строительство объекта осуществлялось в отсутствие указанного разрешения. Данный факт был отражен во вступившем в законную силу решении Советского районного суда от дд.мм.гггг. по делу №. ООО «Грибоедова - N» обращалось в администрацию города Рязани за получением разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке статьи 55 ГрК РФ. Информационным письмом администрации города Рязани от дд.мм.гггг. № в выдаче разрешения на строительство было отказано в связи с тем, что застройщиком многоквартирного дома по ул.

<

данные изъяты> является правообладатель земельного участка - Управление ФСКН России по Рязанской области, которому указанный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования. В то же время, учитывая, что разрешение на строительство, выданное Управлению ФСКН по Рязанской области дд.мм.гггг., прекратило свое действие, указанный орган в отсутствие разрешения на строительство не вправе обращаться в администрацию города Рязани с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке статьи 55 ГРК РФ. Таким образом, отсутствие разрешения на строительство и у Управления ФСКН России, и у ООО «Грибоедова-N» лишает возможности ввести в эксплуатацию многоквартирный дом 

<

данные изъяты> Другая необходимая техническая документация, в частности, технический план на данный дом, техническое описание, подтверждающие факт создания многоквартирного жилого дома, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен данный жилой дом, имеются. Нарушений требований градостроительных норм при постройке дома, в том числе по допустимым отклонениям от предельных параметров разрешенного строительства и других строительных норм и правил, требований технических регламентов и проектной документации, в том числе требований энергетической эффективности и требований оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов проведенным экспертным исследованием № от 05.10.2016г., подготовленным ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов», о техническом состоянии строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, назначение: жилое, не установлено. Согласно данному заключению, дальнейшая эксплуатация указанного многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие нарушения границ земельного участка при строительстве многоквартирного дома подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в составе технического плана здания, исполнительной съемкой жилого дома, подземных инженерных сетей, благоустройства, зарегистрированной в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Рязани дд.мм.гггг..

Истцом полностью выполнены свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве нежилого помещения путем уплаты предусмотренных договором денежных средств. Право истца на объект долевого строительства возникло на основании договора долевого участия в долевом строительстве нежилого помещения от дд.мм.гггг., заключенного между ООО «Грибоедова - N» и ФИО2 в отношении нежилого помещения 

<

данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, общей проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м. В связи с чем, Министерство строительного комплекса Рязанской области просит суд признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение 

<

данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Представитель Министерства строительного комплекса Рязанской области ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по указанным выше основаниям. 

Истец ФИО2, ответчик администрация г.Рязани, третьи лица ООО «Грибоедова - N», УМВД России по Рязанской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явились. 

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц.

Суд, выслушав пояснения представителя Министерства строительного комплекса Рязанской области, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 30.06.2003г. между территориальным органом налоговой полиции в лице начальника управления Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области ФИО4 (застройщик) и ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория» в лице генерального директора ФИО5 (инвестор) был заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилых домов по адресу: 

<

адрес> с последующей передачей в собственность застройщику 

<

данные изъяты> кв.м общей жилой площади.

Согласно п.п.4.1, 4.2. контракта, застройщик обязался предоставить для строительства объекта земельный участок, на который имеет право аренды, а инвестор обязался обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме.

Также установлено, что строительство многоквартирного жилого дома 

<

данные изъяты> осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером №, переданном Управлению Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области в постоянное (бессрочное) пользование постановлением администрации г.Рязани № от дд.мм.гггг. для строительства данного жилого дома.

Данным постановлением Управлению Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области выдано разрешение на строительство указанного многоквартирного жилого дома в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.

Дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от 01.12.2003г. в связи с ликвидацией Управления Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области в силу Указа Президента РФ от 11.03.2003г., все права и обязанности по инвестиционному контракту перешли к Управлению государственного комитета РФ по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ по Рязанской области. В дальнейшем Управление Госнаркоконтроля по Рязанской области было переименовано в Управление ФСКН России по Рязанской области и упразднено Указом Президента РФ от 05.04.2016г. с передачей функций системе МВД РФ в срок до дд.мм.гггг..

14.11.2006г. ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория» произвело с согласия застройщика Управления ФСКН по Рязанской области частичную уступку прав и обязанностей по инвестиционному договору от 30.06.2003г. ООО «Грибоедова-N», а именно в части своих обязательств по строительству жилого дома по адресу: 

<

адрес>, о чем заключило с ООО «Грибоедова-N» договор о передаче прав и обязанностей от 14.11.2006г. с определением срока ввода объекта в эксплуатацию в первом квартале 2009 года (п.4 договора от дд.мм.гггг.).

С целью привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома между ООО «Грибоедова-N» и гражданами были заключены договоры об участии в долевом строительстве помещения, по условиям которых ООО «Грибоедова-N» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект, передать объект долевого строительства в виде определенного договором помещения участникам, а участники, в свою очередь, обязались уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, оформить на него право собственности.

дд.мм.гггг. между ООО «Грибоедова-N» (заказчик) и ФИО2 (гражданин) был заключен договор долевого участия в долевом строительстве нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>. Объектом долевого строительства являлось нежилое помещение 

<

данные изъяты>, общей (проектной) площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное в подвале дома. Цена договора составила 100 000 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора).

Цена договора долевого участии в долевом строительстве сумме 100 000 рублей оплачена ФИО2 полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №. 

В настоящее время спорное нежилое помещение находится в фактическом пользовании истца, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных платежей, справкой МП «КВЦ». 

Согласно техническому описанию здания, подготовленному 28.03.2016г. кадастровым инженером ФИО6, общая площадь нежимого помещения №, расположенного в подвале, составляет 

<

данные изъяты> кв.м. 

Судом также установлено, что срок действия разрешения на строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, предусмотренный действовавшей на тот период ст.62 Градостроительного Кодекса РФ - не более чем три года, по заявлению заказчика - застройщика, не продлевался, в связи с чем разрешение на строительство указанного жилого дома утратило силу в марте 2007 года.

С указанного периода строительство объекта осуществлялось в отсутствие указанного разрешения.

Вместе с тем, предоставленное застройщику право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором осуществлялось строительство вышеуказанного дома, и зарегистрированное в установленном порядке, в настоящее время сохранено.

Так, в связи с обращением застройщика в администрацию г.Рязани с заявлением об отказе от права на земельный участок, ответчиком было принято постановление № от 10.11.2010г. «О признании утратившим силу постановления Главы администрации г.Рязани от 24.03.2004г. № и прекращении права постоянного (бессрочного) пользования», которое, в свою очередь, отменено вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Рязанской области от 25.03.2015г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.09.2016г. земельный участок с кадастровым номером № по 

<

адрес> вновь зарегистрирован за Управлением ФСКН по Рязанской области на праве постоянного бессрочного пользования.

В судебном заседании также установлено, что многоквартирный жилой дом № (адрес строительный) по 

<

адрес> фактически построен, все строительные работы завершены.

Согласно акту осмотра местонахождения объекта адресации, составленному Рязанским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от дд.мм.гггг., данный дом имеет следующую привязку: 

<

адрес>

Факт создания и отнесения построенного объекта к объектам капитального строительства подтверждается: техническим описанием здания от дд.мм.гггг., подготовленным ООО «Рязанское Агентство Инвентаризации и Проектирования», изготовленным на его основании 15.04.2016г. техническим планом здания, исполнительной съемкой здания. 

Так, согласно указанному техническому описанию и плану, по данным на дд.мм.гггг.: построенное здание по 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> года постройки, включает в себя 

<

данные изъяты> этажей, техэтаж, подвал, высота этажей 

<

данные изъяты> м, площадь здания 

<

данные изъяты> кв.м., количество квартир - 

<

данные изъяты> нежилых помещений-

<

данные изъяты>, дом с индивидуальным отоплением, лифтом, оснащен инженерными коммуникациями, имеется электричество, водопровод, канализация.

По заявлению ООО «Грибоедова-N» администрацией г.Рязани выданы технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на территории муниципального образования - городской округ город Рязань.

Отсутствие нарушения границ земельного участка при строительстве многоквартирного дома, в том числе прав смежных землепользователей подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в составе технического плана здания, исполнительной съемкой жилого дома, подземных инженерных сетей, благоустройства, зарегистрированной в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Рязани дд.мм.гггг..

Согласно ч.2 ст.55 Градостроительного Кодекса, для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ).

Судом установлено, что построенный многоквартирный дом 

<

данные изъяты> в эксплуатацию не введен.

В выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию генеральному директору ООО «Грибоедова-N» ФИО5 администрацией г.Рязани информационным письмом от 27.05.2016г. было отказано со ссылкой на то, что полномочий действовать от имени застройщика им не представлено.

Застройщик в лице УФСКН России по Рязанской области в администрацию г.Рязани по данному вопросу не обращался, вместе с тем, по смыслу вышеприведенных норм отсутствие разрешения на строительство лишает возможности ввести в эксплуатацию указанный жилой дом, в связи с чем данный дом, по сути, относится к самовольной постройке.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв.Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014г.), п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» для признания права собственности на самовольную постройку необходимо установить, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д., а также допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как отмечено выше, изначально разрешение на строительство вышеуказанного дома у застройщика в лице Управления Федеральной службы налоговой полиции по Рязанской области имелось.

Таким образом, оно имело право возводить данный дом на вышеуказанном земельном участке, предназначенном, согласно градостроительному плану для размещения, в том числе жилых зданий разных типов, многоэтажных зданий смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного и обслуживающего значения.

Судом также установлено, что на дату выдачи разрешения на строительство в форме постановления в 2004 году проектная документация была изготовлена на стадии эскизного проектирования для строительства 10-ти этажного односекционного дома, государственная экспертиза проектной документации не осуществлялась.

По обращению Управления ФСКН по Рязанской области заявителю был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, утвержденный постановлением администрации города Рязани от 10.06.2016г. №.

Предельная высота зданий, строений, сооружений с учетом разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденного постановлением администрации города Рязани № от дд.мм.гггг., установлена в 

<

данные изъяты> метра. Этажность построенного дома составляет 

<

данные изъяты> этажей. 

Согласно заключению строительно-технической экспертизы многоквартирного жилого дома лит.А по адресу: 

<

адрес>, проведенной ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» (далее ООО «Центр ИСК и М») 01.10-05.10.2016г., общая высота здания 

<

данные изъяты> кв.м, что не нарушает параметры высотности, установленные разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденного постановлением администрации города Рязани № от дд.мм.гггг., и соответственно, градостроительные нормы.

Согласно тому же заключению о техническом состоянии строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, данный дом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Дальнейшая эксплуатация указанного многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Необходимые меры к легализации данной самовольной постройки застройщиком и подрядчиком ООО «Грибоедова-N», как было отмечено выше, предпринимались, однако ввиду отсутствия своевременно продленного разрешения на строительство указанного дома при указанных выше обстоятельствах эти меры к положительному результату не привели, что объективно препятствует реализации прав участников долевого строительства на регистрацию права собственности в установленном законом порядке.

Судом также установлено, что Управление ФСКН по Рязанской области дд.мм.гггг. обратилось в администрацию города Рязани дд.мм.гггг. с заявлением о присвоении адреса зданию, по результатам рассмотрения которого администрация города Рязани приняла решение об отказе Управлению ФСКН России по Рязанской области в присвоении адреса в связи с отсутствием документа, необходимого для присвоения объекту адресации адреса на основании п.п. «б» п. 40 Постановления Правительства РФ от 19.11.2014 г. №1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов».

Решением Советского районного суда г.Рязани от дд.мм.гггг., вступившего в законную силу дд.мм.гггг., на администрацию 

<

адрес> возложена обязанность присвоить зданию (многоквартирному дому) адрес: 

<

адрес>, установив нумерацию жилых помещений (квартир) с № по №, нумерацию нежилых помещений с № 

<

данные изъяты> по №

<

данные изъяты> 

Таким образом, учитывая, что ФИО2 в полном объеме выполнены обязательства по договору об участии в долевом строительстве нежилого помещения, многоквартирный жилой дом построен с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, и на земельном участке, на котором допускалось такое строительство, дальнейшая эксплуатация дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает, что заявленное истцом требование о признании права собственности на нежилое помещение 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Иск Министерства строительного комплекса Рязанской области, действующего в интересах ФИО2, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья