Дело № 3а-184/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 4 октября 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Безуглой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Хабаровский судостроительный завод» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Хабаровский судостроительный завод» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 753 598 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 марта 2020 года в размере 674 470 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 18 марта 2020 года в размере 1 717 374 482 рублей 20 копеек. Ранее решением Хабаровского краевого суда от 16 марта 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 491 415 627 рублей 91 копейки, однако кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 1 717 374 482 рубля 20 копеек рассчитана до вступления в законную силу решения суда и внесена в Единый государственный реестра недвижимости 18 марта 2020 года с датой применения 18 марта 2020 года. Отчетом об оценке ООО «Центр развития инвестиций» от 4 августа 2021 года № 21-01.1714 его рыночная стоимость по состоянию на 18 марта 2020 года определена в размере 674 470 000 рублей. Пересмотр ставшей архивной кадастровой стоимости необходим административному истцу для оплаты земельного налога в установленном законом размере. 

Определением судьи от 17 августа 2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в качестве заинтересованного лица – администрация г. Хабаровска

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации г. Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1, ФИО2 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснили, что земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 24 декабря 2020 года в связи с разделением на 10 земельных участков, правообладателем которых продолжает оставаться АО «Хабаровский судостроительный завод». 

Из письменного отзыва представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3 следует, что учреждение не имеет заинтересованности в спорах по установлению размера кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 1 717 374 482 рубля 20 копеек по заявлению о государственном кадастровом учете, поданному в орган регистрации прав в связи с уточнением площади указанного земельного участка, новое значение которой составило 753 598 кв.м.

В письменном отзыве представитель администрации г. Хабаровска ФИО4 указала, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю ФИО5 указала, что Управление не имеет самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела и правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

Вступившим в законную силу решением Хабаровского краевого суда от 16 марта 2020 года установлено, что АО «Хабаровский судостроительный завод» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 753 5999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктами 1, 5 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 октября 2019 г. правообладателем земельного участка с кадастровым номером № является ОАО «Хабаровский судостроительный завод».

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.07.2021 г. содержатся сведения о том, что из земельного участка с кадастровым номером № образованы объекты недвижимости с кадастровыми номерами №. Земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 24 декабря 2020 года.

Из представленных административным истцом выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что вновь образованные из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:946 объекты недвижимости по состоянию на 24 декабря 2020 года принадлежали на праве собственности АО «Хабаровский судостроительный завод».

Таким образом, АО «Хабаровский судостроительный завод», являясь в спорный период налогоплательщиком и собственником земельного участка с кадастровым номером №, налоговой базой в отношении которого при исчислении земельного налога является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости, которая в данном случае является архивной.

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 18 марта 2020 года, составляет 1 717 374 482 рубля 20 копеек, определена по состоянию на 18 марта 2020 года и утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по хабаровскому краю определения кадастровой стоимости земельных участков от 18 марта 2020 года.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиками ООО «Центр развития инвестиций» ФИО6, имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельностью «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», с 10 сентября 2013 года являющейся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков», а также ФИО7, имеющим квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», с 20 декабря 2013 года являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков», о чем 4 августа 2021 года подготовлен отчет № 21-01.1714.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2020 года составляла 674 470 000 рублей.

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение города Хабаровска, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

При составлении указанного отчета об оценке земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок расположен в Индустриальном районе города Хабаровска, который имеет развитую инженерную инфраструктуру (наличие электрических сетей и инженерных коммуникаций), вблизи транспортных магистралей с выходом на трассы; оцениваемый земельный участок расположен в территориальной зоне П-2 – производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур города, относится к 9-ой группе видов разрешенного использования, утвержденных Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики № 42 от 21 сентября 2018 года «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Вид разрешенного использования: под фактически возведенные строения промышленной зоны, фактическое использование: согласно разрешенному использованию.

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщиком произведен анализ рынка земельных участков города Хабаровска за период времени, достаточно приближенный к дате предложения или дате совершения сделки с объектами-аналогами, источниками информации послужили предложения, опубликованные в открытых изданиях региональных СМИ, в том числе в журнале «Вся недвижимость Хабаровска», интернет-ресурсах «Фарпост», «Барахла.нет», а также архивной базе оценщика.

Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 4 объектов-аналогов.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м общей площади как наиболее универсальная и являющаяся базовой единицей площади в международной системе мер и весов. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Различия в объектах-аналогах были устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете. 

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2020 года определена оценщиком в размере 674 470 000 рублей.

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщиков ФИО6, ФИО7 застрахована.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск акционерного общества «Хабаровский судостроительный завод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 753 598 кв.м +/- 304 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости на период с 18 марта 2020 года до даты снятия объекта недвижимости с кадастрового учета 24 декабря 2020 года в размере 674 470 000 рублей.

Дата обращения акционерного общества «Хабаровский судостроительный завод» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 12 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда