Дело № 2-857 / 2017 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Саранск 18 июля 2017г.

Пролетарский районный суд г.Саранска Республики Мордовия

в составе: судьи Л.В.Косовой, при секретаре О,ФИО1,

с участием :

истца ФИО2,

представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности от 26.04.2017г.,

представителя ответчика ПАО «Саранский ДСК», ФИО4 действующего на основании доверенности 05.04.2017г.,,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ПАО «Саранский ДСК» о признании пунктов договора ничтожными,уменьшении покупной цены квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома, компенсации морального вреда.

Установил :

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ПАО «Саранский ДСК» о признании пунктов договора ничтожными, уменьшении покупной цены квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома, компенсации морального вреда, указав, что 25.07.2016г. между ПАО «Саранский ДСК» с одной стороны и ФИО2 с другой стороны, был заключен Договор№ участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является квартира по адресу: 

<

адрес> общей проектной стоимостью 37,1 кв.м. и передана ФИО2 на праве собственности по передаточному акту от 31.03.2017г.

В данной квартире были выявлены недостатки: отклонения от ж/б плиты пола от горизонтали, отклонение от вертикали несущей стены, раковины на ж/б панели, отклонение плоскости потолка от горизонтали, отклонение от вертикали санкабины, отклонение ветканала, отклонение коробки дверного блока и другие.

В связи с чем, ФИО2 был вынужден обратиться в ООО»Каплан» с целью выявления строительных дефектов и недостатков, причин возникновения и стоимости их устранения, по акту экспертного исследования№ от 27.04.2017г. выявлены множественные строительные недостатки и дефекты, что не соответствуют строительным нормам, правилам и другим требованиям нормативных материалов, необходимых для ремонта квартиры на сумму 60425рублей.За услуги эксперта оплачено 21000рублей. 04.05.2017г. ответчиком была получена досудебная претензия, но на сегодняшний день не исполнена.

Согласно п.9.2 Договора,в отдельных случаях элементы работ,укаханных в п.1.5 могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ.Данные несоответствия в случае если они не препятствуют использованию Объекта долевого строительства по целевому назначению(проживанию),недостатками(дефектами) по смыслу настоящего договора Сторонами не признаются.

П.9.3 Требования СНиП и ГОСТ, а именно:

1.Свод правил СП63.13330.2012. ; СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения»,

2.Свод правил СП 30.13330.2012

«СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий»,

3.Свод правил СП 54.13330.2011

«СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»,

4.Свод правил СП 70.13330.2012

СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции»,

5.Свод правил СП 60.13330.2012

«СНиП 41-01-2003 Отопление,вентиляция и кондиционирование воздуха»,

6.Свод правил СП 29.13330.2011

«СНиП 2.03.13-88.Полы»,

7.Свод правил СП.73.13330.2012

«СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы»,

8.Строительные нормы и правила СНиП 3.04.01-87

«Изоляционные и отделочные покрытия»,

9.Свод правил СП 73.13330.2012

«СНиП 41-02-2003 Тепловые сети»,

10.Межгосударственный стандарт ГОСТ 30971-2012

«Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам.Общие технические условия»,

Не влияющие на коструктивные особенности Объекта долевого строительства,и не делающие его пригодным для проживания,проводятся в соответствии чистовой отделкой участником долевого строительства.

9.4. При обнаружении недостатков Объекта долевого строительства Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок,установленный соглашением Сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.

Согласно ч.1 статьи 16 Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 « О защите прав потребителей» условия договора,ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами,установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей,признаются недействительными.

В соответствии с ч.1 статьи 7 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства,качество которого соответствует условиям договора,требованиям технических ргламентов,проектной документации и градостроительных регламентов,а также иным обязательным требованиям. 

В соответствии с п.1,2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 статьи 19 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 « О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу(изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В соответствии со статьями 477 Гражданского кодекса Российской Федерации,4,13,15,17,18,19,22,23 Закона РФ от 07.02.1992г.№2300-1 « О защите прав потребителей»,п.32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г.№17 № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» просит признать не соответствующим законодательству п.9.2,9.3,9.4 Договора № участия в долевом строительстве от 25.07.2016г. Соразмерно уменьшить стоимость покупной цены квартиры№ по адресу :г

<

адрес> на сумму недостатков в размере 60425рублей в пользу ФИО2 Взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения стоимости покупной цены указанной квартиры на сумму недостатков в размере 60425рублей, компенсацию морального вреда в размере 40000рублей,штраф в размере 50% от присужденной судом суммы,стоимость экспертного исследования в размере 21000рублей,судебные расходы представителя 15000рублей, сули нотариуса в размере 1060рублей..

Истец ФИО2 и его представитель ФИО5 в судебном заседании поддержали исковые требования по тем же основаниям, дополнительно пояснили,что истец обращался с претензиями к ответчику в том числе 24.03.2017г. об устранении недостатков ( на кухне сделать стяжку в комнате перепад 5-6см., стена на кухне перепад 4 см., над входной дверью перепад стены 3-4 см., нет патронов комната и кухня и ванна, нет фильтра, отрегулировать балконную дверь,окно,убрать строительный мусор, нет ручек на балконной раме,нет звонка, на кухне подоконник имеет царапины), далее претензии оформлены 27.04.2017г., 11.05.2017г.( все претензии получены ДСК)

В судебном заседании представитель ответчика ПАО « ДСК» ФИО4 просила в иске отказать.

Исследовав материалы дела, суд считает, исковые требования истца, следует оставить без удовлетворения.

Из материалов дела следует,что25.07.2016г. между ПАО «Саранский ДСК» с одной стороны и ФИО2 с другой стороны, был заключен Договор№№ участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является квартира по адресу: 

<

адрес>6 общей проектной стоимостью 37,1 кв.м. и передана ФИО2 на праве собственности по передаточному акту от 31.03.2017г. В данной квартире были выявлены недостатки: отклонения от ж/б плиты пола от горизонтали, отклонение от вертикали несущей стены, раковины на ж/б панели, отклонение плоскости потолка от горизонтали, отклонение от вертикали санкабины, отклонение ветканала, отклонение коробки дверного блока и другие. В связи с чем, ФИО2 был вынужден обратиться в ООО»Каплан» с целью выявления строительных дефектов и недостатков, причин возникновения и стоимости их устранения, по акту экспертного исследования№ от 27.04.2017г. выявлены множественные строительные недостатки и дефекты, что не соответствуют строительным нормам, правилам и другим требованиям нормативных материалов, необходимых для ремонта квартиры на сумму 60425рублей.За услуги эксперта оплачено 21000рублей. 

Истец обратился с претензиями к ответчику в том числе 24.03.2017г. ответчик получил претензию 24.03.2017г.№,где указывал на недостатки : ( на кухне сделать стяжку в комнате перепад 5-6см., стена на кухне перепад 4 см., над входной дверью перепад стены 3-4 см., нет патронов комната и кухня и ванна, нет фильтра, отрегулировать балконную дверь, окно, убрать строительный мусор, нет ручек на балконной раме, нет звонка, на кухне подоконник имеет царапины). Кроме того, истец предъявил претензию 27.04.2017г.(ДСК получено 27.04.2017,№),где просил провести независимую экспертизу об установлении стоимости устранения недостатков за счет ответчика и просил согласовать с ним дату осмотра для проведения экспертизы, снизить стоимость покупной цены на сумму устранения выявленных недостатков. Истец вновь 11.05.2017г. обратился к ответчику с претензией( ДСК получена 11.05.2017г.),где просил соразмерно уменьшить стоимость покупной цены квартиры на сумму недостатков в размере 60425рублей и возместить стоимость расходов в размере 21000рублей за производство экспертизы в ООО «Каплан» от 27.04.2017г.№.

ПАО «Саранский ДСК» представил ответы на претензии исх.№ от 04.05.2017г. на претензию от 27.04.2017г. ( истцом ответ получен 10.05.2017г.) и 18.05.2017г.№ на претензию 11.05.2017г.(ответ истцом получен 22.05.2017г.),где ПАО «Саранский ДСК» просит обеспечить доступ в квартиру для проведения исследования работниками ПАО для выявленных дефектов и дальнейшего согласования сроков их устранения и вновь 29.06.2017г. № ПАО «Саранский ДСК» просит обеспечить доступ в квартиру, так как все сообщения в том числе на претензию от 24.03.2017г. остались без ответа. 

Допрошенный судом свидетель ФИО6, пояснил, что по заданию ПАО «Саранский ДСК» он в июне 2017г.звонил ФИО2 и просил обеспечить доступ в его квартиру, но результата о согласовании дня не достигнуто.

Истец ФИО2 пояснил,что неоднократно звонили ему на мобильный телефон, и он перезванивал, но не был определен день для доступа в его квартиру, для устранения и выявления дефектов в квартире, что подтверждается детализацией звонков с его мобильного телефона.

В силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 5.1 договора застройщик обязан построить объект в соответствии с проектной документацией и прошедший все необходимые экспертизы утвержденной проектной документацией.

Пунктом 9.2 указанного договора предусмотрено, что в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4 могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами) по смыслу настоящего договора сторонами не признаются. 

Из содержания пункта 9.3 данного договора участия в долевом строительстве следует, что дефекты и недостатки объекта долевого строительства, не соответствующие требованиям перечисленным в данном пункте договора СНиП и ГОСТ, а именно: СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции; СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий; СНиП 2.08.01.-89 Жилые здания; СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции; СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия; СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы; СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование; СНиП 41-02-2003 Тепловые сети, не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства, и не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участником долевого строительства. 

В пункте 9.4 договора указано, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 1 части 2 статьи 7 Федерального закона предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, в договоре могут содержаться условия о качестве объекта строительства, а также о видах требований, которые может предъявить участник долевого строительства застройщику в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Проанализировав условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о буквальном толковании условий договора, суд, с учетом положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, приходит к выводу о том, что, заключая договор, стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе о качестве строящейся квартиры, а также по виду требования, которое может предъявить участник долевого строительства застройщику. С условиями указанного договора истец был ознакомлен и согласен, о чем свидетельствует его подпись в договоре. 

Администрацией городского округа Саранск выдано разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию данного жилого дома, о чем указано в договоре и подтверждается передаточным актом. 

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Суд произвел анализ договора участия в долевом строительстве, принимая во внимание все условия договора, а также наличие разрешения на строительство многоквартирного жилого дома,и на ввод его в эксплуатацию, приходит к выводу о том, что заключенный сторонами договор в части оспариваемых его условий соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом к таким видам договоров.

Внесение в пункты 9.2 и 9.3 разъяснения о том, что не все дефекты и недостатки объекта долевого строительства являются основанием для привлечения застройщика к ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 7 Федерального закона, по факту повторяют содержание данной нормы закона.

Таким образом, судом не установлены основания для применения к рассматриваемым правоотношениям положений части 4 статьи 7 Федерального закона, предусматривающих ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах требования истца о признании пунктов 9.2, 9.3, 9.4 № участия в долевом строительстве от 25.07.2016г. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор участия в долевом строительстве от 25.07.2016г., заключенный между истцом и ответчиком, был направлен на удовлетворение личных нужд истца, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей.

В рамках гарантийного срока, истец обратился к ответчику с претензией, указав, что при осмотре квартиры был выявлены недостатки указанные в претензии от 24.03.2017г. и передаточный акт истец подписывает 31.03.2017г. и вновь истец обратился с претензиями 27.04.2017г. и 18.05.2017г.,где просил уменьшить покупную цену квартиры на сумму выявленных недостатков в размере 60425рублей,что подтверждается заключением эксперта № от 27.04.2017г. Хотя ПАО «Саранский ДСК» неоднократно просили предоставить доступ в квартиру,чтобы выяснить какие недостатки необходимо устранить,а истец не пытался обеспечить доступ ответчика в квартиру,что те устранили выявленные недостатки. 

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом суду не представлены доказательства, что данные недостатки указанные экспертом ООО «Каплан» за № от 27.04.2017г. делают непригодной проживания истца в данной квартире.

Однако, из положений пункта 1 части 2 статьи 7 Федерального закона, а также пунктов 9.3, 9.4 договора, следует, что только недостатки, которые делают непригодным объект долевого участия для предусмотренного договором использования, являются основанием для предъявления требования о безвозмездном устранении недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.

Суд приходит к выводу,что исковые требования истца об уменьшении покупной цены квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес> компенсации морального вреда,штрафа оставить без удовлетворения.

Согласно статье 98,100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования истца о взыскании судебных расходов за проведение экспертизы в размере 21000рублей по квитанции 27.04.2017г. и судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15000рублей от 27.04.2017г.,и услуг нотариуса в размере 1060рублей следует оставить без удовлетворения, так как они являются производными от основных указанных требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Пролетарский районный суд г.Саранска Республики Мордовия, 

решил:

Исковые требования ФИО2 к ПАО «Саранский ДСК» о признании ничтожными пунктов 9,2, 9,3,9,4 договора № участия в долевом строительстве от 25.07.2016г., уменьшении покупной цены квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес> компенсации морального вреда,штрафа и судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Пролетарский районный суд г.Саранска Республики Мордовия.

Судья