Дело № 2-1875/2024 УИД 69RS0036-01-2024-003379-37

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 июля 2024 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе 

председательствующего судьи Беляковой О.А.,

при секретаре Мазакиной Е.М.,

с участием представителя истца ООО «ТКЗ» ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» к Куриной НВ о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» (далее - ООО "ТКЗ") обратилось в суд к ФИО2 с иском о взыскании задолженности по договору долевого участия.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиком 28.12.2020 был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого истец (застройщик) взял на себя обязательство в установленный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию передать ответчику (участнику долевого строительства) в собственность квартиру со строительным номером 234. Истец свои обязательства по передаче объекта долевого строительства ответчику исполнил, однако ответчик в нарушение условий п. 2.5 договора не произвел доплату за превышение фактической площади объекта долевого участия над проектной площадью в сумме 47247 руб., на письменную претензию о необходимости осуществления доплаты ответчик не отреагировал, в связи с чем указанные денежные средства истец просит взыскать с ответчика. Кроме того, на сумму задолженности начислены проценты по статье 395 ГК РФ со дня, следующего за днем наступления у ответчика обязанности по внесению платы и до 03.05.2024 года в сумме 5988.30 руб. Также истец просит возместить за счет ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1797 руб., почтовые расходы в сумме 579.68 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 25000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО2 иска не признала в полном объеме, просила суд отказать в его удовлетворении, не отрицала факта превышения фактической площади переданного ответчику по договору долевого участия в строительстве объекта над проектной, а также невнесения ответчиком соответствующей доплаты за данное превышение площади. Истцом был нарушен предусмотренный договором срок передачи объекта долевого участия в собственность ответчику, в результате чего ответчик понес убытки, связанные с подорожанием строительно-отделочных материалов. Неустойка за просрочку передачи квартиры участнику долевого строительства подлежит зачету в счет данной доплаты. С исковыми требованиями о взыскании неустойки за несоблюдение застройщиком предусмотренных договором сроков в суд не обращалась, однако предложила истцу сделать такой зачет в ответ на полученную от него претензию.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения иска, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В ходе рассмотрения дела установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

28.12.2020 между истцом (застройщиком) и ответчиком (участником долевого строительства) был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома. 

Согласно условиям договора (глава 1 договора) застройщик взял на себя обязательство в установленный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, и после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию передать ответчику (участнику долевого строительства) квартиру № построенного дома. 

Предмет договора: квартира 

<

данные изъяты> проектной площадью 35.52 кв.м., жилой площадью 16.78 кв.м., с лоджией площадью 3.69 кв.м.

Согласно п. 2.2 цена договора составляет 1 900 000 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры, равного 50842.93 руб., в том числе площадь лоджии с коэффициентом 0.5.

Исходя из условий договора об оплате (п. 2.2.) цена объекта была рассчитана следующим образом: (35.52 кв.м.+ 3.69 кв.м/2) х 50842.93 руб. = 1 900 000 руб.. Указанная цена рассчитана в договоре долевого участия с учетом понижающего коэффициента для площади лоджии.

Не оспаривался истцом факт внесения ответчиком платы по договору в соответствии с п. 2.2 и 2.3 договора в размере 1 900 000 рублей.

Согласно п. 2.5 договора фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства может иметь отклонения от общей приведенной площади объекта (проектной). Окончательный расчет по договору производится после обмеров БТИ. В случае изменения площадей по уточненным обмерам БТИ, после приемки, разница компенсируется соответственно участником долевого строительства или застройщиком из расчета, указанного в п. 2.2, до подписания акта приема передачи объекта долевого строительства.

Таким образом, заключенным договором предусмотрена обязанность участника долевого строительства произвести доплату за превышение фактической площади объекта над проектной, указанной при заключении договора, до подписания акта приемки-передачи объекта.

Согласно разрешению от 22.03.2022 №-ru№ введен в эксплуатацию объект «Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> которому присвоен адрес: 

<

адрес>.

Жилое помещение – 

<

адрес> в 

<

адрес> – по акту приема-передачи передана застройщиком участнику долевого строительства ФИО2 11.05.2023 года, акт подписан обеими сторонами-участниками соответствующего договора долевого участия в строительстве. 

В ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчикав на указанную выше квартиру.

Установлено, что согласно техническому описанию 

<

адрес>, выполненному по результатам обмера указанного жилого помещения по завершении строительства многоквартирного дома, общая фактическая площадь жилого помещения составила 36.4 кв.м., фактическая площадь лоджии – 3.8 кв.м.

Таким образом, превышение фактической площади построенного по договору объекта над его проектной площадью составило 0.93 кв.м. и рассчитывается следующим образом: (36.4 кв.м+ 3.8 кв.м. х 0.5) - (35.52 кв.м.+ 3.69 кв.м х 0.5).

Ответчиком не отрицался факт наличия данного превышения фактической площади над проектной и факт неоплаты излишнего метража при передаче ему квартиры от застройщика. 

Исходя из размера превышения, размер разницы стоимости фактически построенной квартиры по сравнению с ценой по договору составляет 47283 руб. 93 коп. (0.93 кв.м. х 50842.93 руб.). 

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика задолженности суд считает необходимым руководствоваться вышеприведенным расчетом и на основании части 3 статьи 196 ГПК РФ взыскать доплату по договору от 28.12.2020 года № в сумме, указанной в исковом заявлении, равной 47247 руб., таким образом, иск подлежит в этой части удовлетворению.

Не влияет на вывод суда об обоснованности заявленных требований утверждение ответчика о нарушении истцом срока передачи объекта долевого строительства, поскольку в случае данного нарушения ответчик имеет возможность защищать нарушенные права в судебном порядке, взыскание настоящей задолженности его такого права не лишает.

Разрешая исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие уклонения от их возврата, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Факт невнесения средств в качестве доплаты по договору в установленный договором срок суд расценивает как их неправомерное использование вследствие уклонения от их возврата, поэтому на сумму задолженности подлежат начислению проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Согласно условиям п. 2.5 договора доплата вносится до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Данный акт подписан сторонами 11.05.2023 года, в связи с этим суд соглашается с доводами иска о том, что доплата по договору от 28.12.2020 года подлежала внесению не позднее указанной даты, в связи с этим с 12.05.2023 года начал свое течение срок для начисления процентов на сумму задолженности по ст. 395 ГК РФ.

Проценты начислены истцом за период с 12.05.2023 по 03.05.2024 года, их расчет, приведенный в иске, проверен судом, является верным, поэтому они подлежат взысканию с ответчика в полном объеме. 

Суд с учетом размера задолженности ответчика перед истцом, последствий нарушения ответчиком возложенных на него обязательств приходит к выводу о том, что размер предъявленных ко взысканию процентов является разумным, полностью соразмерным последствиям нарушения обязательства, поэтому исковые требования о взыскании указанных процентов также подлежат полному удовлетворению.

Разрешая ходатайство о возмещении судебных расходов, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы по смыслу приведенных выше положений процессуального закона должны быть объективно необходимыми для судебной защиты нарушенного права стороны.

В силу положений ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 12 постановления от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснил, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Судом установлено, что истцом понесены судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в сумме 1797 руб., расходы на оплату услуг почтовой связи при направлении копии иска ответчику на сумму 292.84 руб., а также судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб.

Факт несения данных судебных расходов подтвержден документально, представитель истца подготовила иск в суд, приняла участие в судебном заседании, иск полностью удовлетворен, ФИО2 является проигравшей стороной, поэтому судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1797 руб., и почтовых услуг на сумму 292.84 руб. подлежат полному возмещению в пользу истца за счет ответчика. 

Однако с учетом категории дела, его сложности и длительности нахождения в суде, ценности защищаемого в судебном порядке нарушенного права, объема оказанных в рамках заключенного договора услуг суд приходит к выводу о том, что судебные расходы на оплату услуг представителя по договору от 01.11.2023 года в сумме 25000 рублей являются чрезмерными и явно завышенными и подлежат уменьшению в соответствии с принципом разумности, установленным ст. 100 ГПК РФ, до 8000 рублей. Сумма, равная 8 000 рублей, напротив, по мнению суда, будет в полной мере отвечать принципу разумности и соразмерности, установленному ст. 100 ГПК РФ и не является при этом чрезмерной и завышенной.

Расходы в сумме 286.84 руб. на оплату услуг почтовой связи в связи с направлением ответчику претензии возмещению не подлежат, поскольку не являлись необходимыми, так как действующим законодательством обязательного досудебного (претензионного) порядка для урегулирования спора для данной категории дел не предусмотрено.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Куриной НВ (паспорт гражданина №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» (ИНН 

<

***>) 47 248 руб. задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома № 193 от 28.12.2020 года, 5 988 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 1797 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, 292 руб. 84 коп. в счет возмещения почтовых расходов, 8000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя, а всего 63 326 руб. 14 коп.

В удовлетворении требований ООО «ТКЗ» о возмещении судебных расходов по оплате почтовых услуг, а также услуг представителя в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Белякова 

Решение в окончательной форме изготовлено 12 июля 2024 года.

Судья О.А. Белякова