по делу № 2 –1717/2017 29 мая 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Дубовской Е.Г.,

при секретаре Евстретьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бессмертной НР к ООО «Аквамарин» о расторжении договора купли-продажи, применении последствий расторжения договора и взыскании денежных средств

установил:

ФИО1, с учетом принятых уточнений по иску (л.д.80-83) обратилась в суд с иском к ООО «Аквамарин» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с его неоплатой, применении последствий расторжения договора и взыскании денежных средств в размере 909813 рублей.

В обосновании заявленных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 28974 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стоимость отчуждаемого земельного участка сторонами определена в размере 26598132 рублей. Договор купли-продажи прошел регистрацию в Управлении Росреестра. По условиям договора ответчик обязался в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно не позднее 15-го числа каждого месяца перечислять по 700000 рублей в счет оплаты по договору, а в последний месяц – 18898132 рублей. За указанный период денежные средства перечислены только в размере 1750 000 рублей. В оставшейся части денежные средства в установленный соглашением сроки не перечисляются, что и послужило основанием для обращения с иском в суд, поскольку право продавца на расторжение договора предусмотрено п.7.6 договора. Кроме того, условиями договора предусмотрена материальная ответственность стороны за нарушение условий договора, в частности определена ответственность за неоплату договора в срок в размере 0,1% за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости всего договора. Размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 4066868 рублей 37 копеек. Истцом в соответствии с условиями договора размер неустойки снижен до 10% от стоимости всего договора, то есть до 2659813 рублей. Учитывая, что в случае удовлетворения требований, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию уплаченные ответчиком по договору денежные средства в размере 1750000 рублей, то истец просит произвести взаимозачет обязательств и взыскать с ответчика денежные средства в размере 909813 рублей. 

Истец в судебное заседание не явился, его представитель поддержал доводы искового заявления, настаивая на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебном заседании суда исковые требования не признала, не отрицала факт нарушения срока исполнения обязательства по оплате по договору купли-продажи, вместе с тем полагала, что в данной случае возможен выдел части земельного участка площадью 1906 кв.м. соответствующей части произведенных выплат по договору. Так же в случае удовлетворения требований ходатайствовала о применении положений ст.333 ГК РФ и уменьшении размера взыскиваемой неустойки.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлась собственником земельного участка площадью 28974 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.36-37).

ДД.ММ.ГГГГ между Бессмертной Н.Р. и ООО «Аквамарин» заключен договор купли-продажи в простой письменной форме, согласно которому продавец ФИО1 продала ООО «Аквамарин» вышеуказанный земельный участок по цене 26598132 рублей, при стоимости 1 кв.м. равной 918 рублей (п.3.1 договора) (л.д.5-12,40-48). 

Согласно условиям договора (дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № к договору) указанную сумму покупатель уплачивает продавцу частями ежемесячно не позднее 15-го числа каждого месяца в размере по 700000 рублей в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, последний платеж в размере 18898132 рублей (л.д.49-50). 

Переход права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59-61).

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из существа договора купли-продажи земельного участка, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывая при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В договоре купли-продажи, заключенном между сторонами, определен порядок расчетов по договору, который ответчиком был нарушен. Так ООО «Аквамарин» произведены выплаты по договору всего на сумму 1750000 рублей, что ответчиком в судебном заседании оспорено не было:

- ДД.ММ.ГГГГ в размере 350000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ в размере 200000 рублей, 

- ДД.ММ.ГГГГ в размере 200000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ в размере 300000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ в размере 300000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ в размере 400000 рублей.

Учитывая приведенные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что со стороны покупателя ООО «Аквамарин» договор купли-продажи земельного участка не исполняется, поскольку ответчиком нарушаются как сроки оплаты, так и размер платежа, что свидетельствует о недобросовестности ответчика.

Истцом в адрес ответчика ООО «Аквамарин» ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением обязанности по его оплате (л.д.100-102), которое было получено ООО «Аквамарин» ДД.ММ.ГГГГ (л.д.103-104) и оставлено без внимания, что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. 

Поскольку, как было указано выше, неоплата покупателем по договору купли-продажи земельного участка является существенным нарушением условий договора, при котором вторая сторона - продавец в значительной степени лишается того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, а именно на получение денежных средств за проданный земельный участок, что является основанием для расторжения договора купли-продажи судом, а потому имеются основания для удовлетворения исковых требований в указанной части, при этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что со стороны продавца Бессмертной Н.Р. договор купли-продажи был исполнен в полном объеме, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок был передан покупателю ООО «Аквамарин» и он в настоящее время пользуется данным земельным участком.

В соответствии с положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным требованиям, вместе с тем, суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Поскольку истцом заявлены требования только о расторжении договора купли-продажи земельного участка, а в случае его удовлетворения стороны должны быть возвращены в первоначальное состояние, суд полагает возможным выйти за рамки заявленных требований. 

Учитывая изложенное, договор купли-продажи земельного участка площадью 28974 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между Бессмертной Н.Р. и ООО «Аквамарин» ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, а указанный земельный участок подлежит возвращению в собственность Бессмертной Н.Р., что является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО «Аквамарин» на земельный участок площадью 28974 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> и для регистрации права собственности Бессмертной Н.Р. на указанный выше земельный участок.

Оценивая доводы представителя ответчика о возможности выдела части земельного участка площадью 1906,32 кв.м., что соответствует оплаченной стоимости в размере 1750000 рублей и исключает возможность удовлетворения исковых требований, суд находит их не состоятельными по следующим основаниям.

Условиями договора предусмотрено право покупателя в случае просрочки платежа более чем на два месяца в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п.7.6 договора). Этим же пунктом предусмотрено, что в случае расторжения договора продавец возвращает покупателя денежные средства, перечисленные покупателем в счет оплаты стоимости земельного участка, которые могут быть зачтены продавцом в счет оплаты земельного участка, выделенного пропорционально оплаченным денежным средствам из земельного участка. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, выдел земельного участка пропорционально оплаченным денежным средствам является правом продавца, а не его обязанностью.

В судебном заседании представитель истца указал, что ввиду сложившихся между сторонами отношений, истец не желает производить работы по выделу части земельного участка пропорционально оплаченным денежным средствам, поскольку у ответчика имеется в том числе и обязанность по уплате неустойки за просрочку исполнения обязательства в соответствии с условиями договора.

Учитывая изложенное суд не находит оснований для рассмотрения доводов представителя ответчика о выделе части земельного участка в счет произведенным им платежей по договору.

Истцом так же заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с п.7.2 договора за неоплату договора в срок в размере 0,1% за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истцом произведен размер неустойки на сумму 4066868 рублей 37 копеек и в соответствии с условиями договора размер неустойки истцом снижен до 10% от стоимости всего договора, то есть до 2659813 рублей (л.д.81-83). Произведенный истцом расчет судом проверен и признан арифметически верным.

Согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу части 2 названной статьи отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Разрешая заявленный спор, суд, на основании объяснений сторон, анализа представленных письменных доказательств, приходит к выводу о том, что ответчиком не выполнены обязательства, предусмотренные заключенным с истцом договором, при этом обстоятельств, освобождающих ответчика от исполнения принятых обязательств, не имеется, доказательств вины истца или обстоятельств непреодолимой силы, препятствовавших исполнению своих обязательств в установленный договором срок, ответчик не представил. 

При таком положении заявленные истцом требований о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока исполнения обязательств, предусмотренной условиями договора, подлежат удовлетворению.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений ст.333 ГК РФ и снижении размера взыскиваемой истцом неустойки.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения № 263-0 от 21 декабря 2000 года, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Определяя размер неустойки, суд не находит оснований для её снижения, поскольку её расчет произведен в соответствии с условиями договора заключенного между сторонами, которые не оспорены в суде ответчиком. 

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд полагает возможным произвести взаимозачет обязательств сторон и удовлетворить требования истца о взыскании с ответчика денежных средств сумме 909813 рублей с учетом размера неустойки подлежащей взысканию с ответчика в размере 2659813 рублей и суммы выплат произведенных ответчиком по договору в размере 1750000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования Бессмертной НР к ООО «Аквамарин» о расторжении договора купли-продажи, применении последствий расторжения договора и взыскании денежных средств, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 28974 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между Бессмертной НР и ООО «Аквамарин» ДД.ММ.ГГГГ.

Возвратить в собственность Бессмертной НР земельный участок площадью 28974 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> в черте границ МО 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО «Аквамарин» на земельный участок площадью 28974 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и для регистрации права собственности Бессмертной НР на указанный земельный участок.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02 июня 2017 года.

Судья: