Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 января 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи: Родиной Т.А.,

при секретаре: Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-49/2018 по административному исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива «Ударник» о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя СПК «Ударник» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Ударник» обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил восстановить пропущенный срок на обращение в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 06 июня 2011 года в размере 1 840 488 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация Сызранского района, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, ТУ Росимущества в Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, администрация Сызранского района, министерство имущественных отношений Самарской области и Правительство Самарской области представили письменный отзыв. 

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанное здание принадлежит на праве собственности СПК «Ударник», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 17 апреля 2014 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 06 июня 2011 года в размере 14 379 551,69 руб.

В силу положений статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2003 года № 98-ГД, а также с учётом включения спорного объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907 (в редакции приказа от 6 сентября 2017 года №1413), административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, и считая свои права нарушенными, СПК «Ударник», с пропуском срока, обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований кооператив представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 03 октября 2017 года оценщиком ООО «Региональный Центр Экспертизы» - ФИО1, являющимся членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков».

Указанным отчётом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 06 июня 2011 года в размере 1 840 488 рублей.

Исследовав отчёт об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Объектом оценки является нежилое здание, наилучшим и наиболее эффективным использованием которого является его текущее использование – в качестве нежилого здания-правления СПК «Ударник».

Исследование объекта недвижимости производилось затратным, доходным и сравнительным подходами. 

В рамках расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщик проанализировал каждый сравнимый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога. Поправка на цену предложения составила 10%, также была внесена корректировка на назначение участка – 25%. 

Данные об объектах-аналогах получены оценщиком из Интернет-сайта «www.avito.ru». В результате калибровки были использованы 3 объекта-аналога, наиболее близкие по своим ценообразующим параметрам к объекту оценки.

Оценщик рассчитал стоимость участка в рамках сравнительного подхода в размере 331 196 рублей 30 копеек. 

В рамках оценки стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщиком был применен метод сравнения продаж. Было подобрано 4 объекта-аналога, к которым были применены следующие корректировки: скидка на торг 20%, поправка на площадь объекта (для аналога №1 составила 2%, для аналогов № 3 и 4 –3%), поправка на красную линию была применены для аналогов №1 и 2, составила -21% и поправка на местоположение -35%. Таким образом, стоимость нежилого здания в рамках сравнительного подхода составила 1 847 966 рублей. Удельный весовой показатель этого подхода составил 0,47.

В рамках затратного подхода оценщик определил полную восстановительную стоимость объекта оценки, прибыль предпринимателя и три вида износа – физический, экономический и функциональный. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта капитального строительства в рамках затратного подхода составила – 1 921 568 рублей, а стоимость единого объекта недвижимости составила 2 252 765 рублей. Удельный весовой показатель этого подхода составил 0,06.

В рамках доходного подхода оценщик применил метод капитализации доходов. Оценка производилась на основании потенциально возможных доходов от эксплуатации аналогичного строения, аналогичного назначения, на основании информации, представленной в свободных источниках. Для расчета арендной ставки было использовано 4 объекта-аналога, расположенных в г. Сызрань. В качестве корректировок цен сопоставимых объектов были применены корректировки на торг 21,9%, местоположение объекта -35%, на назначение аналога № 3 -15,3%, поправка на размер для объекта № 1 и -2%, на красную линию для всех объектов -21%, состояние объекта -19%. 

В рамках доходного подхода величина рыночной стоимости объекта оценки определена оценщиком в размере 2 485 051 рубль 77 копеек. Для доходного подхода был присвоен удельный весовой коэффициент 0,47.

В ходе согласования полученных результатов оценщиком была определена итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания, составляющая 1 840 488 рублей.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчёту об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости по состоянию на 06 июня 2011 года в размере 1 840 488 руб.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 15 ноября 2017 года, датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 19 октября 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Сельскохозяйственного производственного кооператива «Ударник» удовлетворить.

Восстановить Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ударник» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 1 840 488 рублей.

Датой обращения СПК «Ударник» в суд считать 15 ноября 2017 года. Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 19 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.01.2018г.

Судья: Т.А.Родина