УИД 77RS0018-02-2024-012838-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2025 года город Москва 

Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи Голяниной Ю.А. при секретаре Павловой К.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1546/2025 по иску ФИО1 к ООО СЗ «Озёрная 44» о признании абзаца первого пункта договора недействительным, взыскании стоимости расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных издержек,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит признать абзац первый пункта 4.4 договора недействительным, взыскать с ответчика ООО СЗ «Озёрная 44» стоимость расходов на устранение недостатков в размере 689 933,42 руб., излишне уплаченные денежные средства в размере 132 430,70 руб., неустойку, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф, расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 50 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 65 000 руб., расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2 500 руб., почтовые расходы в размере 615,08 руб., ссылаясь на то, что 26.02.2023 года между истцом и ответчиком был подписан Договор участия в долевом строительстве № Мичуринский парк-2.6(кв)-2/8/11(2) (АК), в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – жилое помещение, квартиру № 347, расположенную по адресу: ***. В нарушение условий договора квартира была передана со значительными строительными недостатками. 

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Озёрная 44» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

С учетом изложенного, а также положений ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Как установлено судом и следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, что 26.02.2023 между истцом и ответчиком был подписан Договор участия в долевом строительстве № Мичуринский парк-2.6(кв)-2/8/11(2) (АК), в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – жилое помещение, квартиру № 347, расположенную по адресу: ***. В нарушение условий договора квартира была передана со значительными строительными недостатками. 

Для установления размера и стоимости недостатков истец обратился к эксперту ФИО2 для проведения строительно-технической экспертизы. 

Согласно заключению № Р1-2207-2024, стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков, в жилом помещении составляет 689 933,42 рублей.  

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы, в связи с чем, определением суда от 04.12.2024 назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО «ЦБСЭ № 1» № 881-СТЭ в квартире, расположенной по адресу: *** имеются недостатки. Причиной возникновения недостатков является нарушение застройщиком технических регламентов, сводов правил при производстве работ.

Стоимость устранения недостатков составляет 384 329,33 руб. 

В соответствии с ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценивая заключение эксперта АНО «ЦБСЭ № 1» № 881-СТЭ, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено экспертом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы понятны. Обстоятельств, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в исходе дела, не установлено.

Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет взыскания стоимости строительных недостатков подлежат удовлетворению в размере 384 329,33 руб., поскольку судом установлено несоответствие переданной ответчиком квартиры строительным нормам и правилам, а также условиям договора, что в соответствии с положениями ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ дает истцу право требовать взыскание денежных средств в счет стоимости строительных недостатков.  

Суд не находит оснований для взыскания неустойки за период с 01.01.2025 по день фактического исполнения обязательств, поскольку требование о взыскании неустойки на будущее время удовлетворению не подлежат, кроме того, период с 01.01.2025 входит в мораторий, установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326.

В силу ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца о возмещении расходов на устранение недостатков была направлена ответчику 29.07.2024, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций. 

При таком положении оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа у суда не имеется.

Суд также полагает необходимым признать недействительным абзац первый пункта 4.4 Договора участия в долевом строительстве № Мичуринский парк-2.6(кв)-2/8/11(2) (АК) от 26.02.2023 года, в соответствии с которым, цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит. 

В соответствии с п. 3.2 Договора ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства общей площадью 32,6 кв.м. В соответствии с передаточным актом от 20.04.2024 года общая площадь квартиры составляет 32,2 кв.м. 

В силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Истцу была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит требованиям Закона «О защите прав потребителей». Условия, указанные в п. 4.4 Договора, фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, следовательно, являются ничтожными. 

Кроме того, ответчик обязан возместить истцу убытки, понесенные в связи с уменьшением площади квартиры, в размере 132 430,70 руб. Судом принимается расчет истца, поскольку является арифметически верным. 

В соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ, п.13 Постановления Пленума ВС РФ Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 21 января 2016 г. «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 50 000 руб., расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2 500 руб., почтовые расходы в размере 615,08 руб. 

 На основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из характера заявленного спора, учитывая объем работы представителя по подготовке иска, сложность и длительность рассмотрения дела, его объем, принимая во внимание количество проведенных с участием представителя истца судебных заседаний, руководствуясь принципом разумности, суд считает заявленные расходы на оплату услуг представителя подлежащими удовлетворению в части, полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 25 000 руб.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москва подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 108 руб.

Как установлено п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, с учетом изменений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 г. N 925 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326" в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Таким образом, в силу вышеуказанного Постановления Правительства РФ, суд считает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда по настоящему гражданскому делу до 31 декабря 2025 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.  

Признать недействительным абзац первый пункта 4.4 Договора участия в долевом строительстве № Мичуринский парк-2.6(кв)-2/8/11(2) (АК) от 26.02.2023 года, заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ «Озёрная 44». 

Взыскать с ООО «СЗ «Озёрная 44» в пользу ФИО1 стоимость расходов на устранение недостатков в размере 384 329,33 руб., излишне уплаченные денежные средства в размере 132 430,70 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 25 000 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 50 000 руб., расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2 500 руб., почтовые расходы в размере 615,08 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Озёрная 44» в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере 12 108 руб. 

Предоставить ООО «СЗ «Озёрная 44» отсрочку исполнения решения суда в части финансовых санкций до 31 декабря 2025 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Никулинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.           

Решение изготовлено в окончательной форме 15.08.2025.

Судья