Дело № 2- 103/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 октября 2018 г. п. Сокольское

Сокольский районный суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Садчиковой Е.В.,

С участием заместителя прокурора Сокольского района Нижегородской области Некрасова А.Ф.,

представителя истца-ответчика Администрации г.о. Сокольский Нижегородской области ФИО1, действующей на основании доверенности со специально оговоренными полномочиями,

Ответчика-истца ФИО2,

Третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора- ФИО3 и ФИО4,

При секретаре судебного заседания Кошелевой А.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сокольского городского суда Нижегородской области материалы гражданского дела по иску Администрации г.о. Сокольский Нижегородской области к ФИО2 об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение и обязании его выплатить, о прекращении права собственности ответчика на квартиру; 

и по встречному иску ФИО2 к Администрации г.о. Сокольский Нижегородской области об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, включая стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома и убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г.о. Сокольский Нижегородской области обратилась в суд с настоящим иском, указав в его обоснование следующее. ФИО2 является собственником квартиры № *** в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: ***, который распоряжением администрации Сокольского муниципального района Нижегородской области от 05.12.2011 года № 1018 признан аварийным и подлежащим сносу. В отношении собственников жилых помещений указанного многоквартирного жилого дома была инициирована процедура переселения, но собственник ФИО2 отказалась от предложенного ей жилого помещения, в силу чего администрацией было принято решение о начале процедуры изъятия земельного участка с выплатой ответчику выкупной стоимости объекта оценки, которая была определена по отчету оценщика ООО «

<

данные изъяты>» в 324.000 руб. Ответчику 19.09.2017 было предложено заключить соглашение о выплате предложенной цены либо дать свое согласие на переселение в ранее предлагавшееся жилое помещение. 22.09.2017 ФИО2 ответила отказом на оба предложения, отказавшись от подписания соглашения о выкупе жилого помещения и от заключения договора мены жилья. 06.10.2017 в адрес ФИО2 выдвинуто требование о сносе жилого помещения, признанного аварийным, в течение месяца, которое исполнено не было.

Согласно выписке из ЕГРП права на земельный участок по адресу: *** ни за кем не зарегистрированы, в отношении земельного участка осуществлен кадастровый учет.

12.04.2018 от ФИО2 поступило собственное предложение об определении выкупной цены жилого помещения, доли в праве на общее имущество жилого дома с оценкой вероятных убытков собственника жилого помещения, с учетом доли в праве на земельный участок, в общей сумме 547.968 руб., которую истец полагает завышенной и настаивает на собственной оценке только стоимости изымаемого жилого помещения. Просит определить размер возмещения за названную квартиру в 324.000 руб., обязав администрацию г.о. Сокольский выплатить ФИО2 указанную сумму и прекратить право собственности ответчика на жилое помещение, признав за г.о. Сокольский право собственности на квартиру по адресу: ***

При рассмотрении дела представитель истца поддержала предъявленные требования, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске. Подтвердила, что муниципалитетом инициирована процедура изъятия земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** м.кв., датой присвоения кадастрового номера 02.10.2007 г. и кадастровой стоимостью 476.523 руб. 29 коп., право собственности на который не зарегистрировано и на котором расположен многоквартирный жилой дом, признанный аварийным в установленном законом порядке и включенный в программу переселения граждан из аварийного жилья.

При рассмотрении дела ответчик ФИО2 предъявила в суд встречное исковое требование, в котором, не оспаривая факт признания многоквартирного жилого дома по адресу: *** аварийным и подлежащим сносу, подтвердила, что отказалась от заключения договора мены на другое жилье, не осуществила снос принадлежащего ей жилого помещения и готова уступить администрации г.о. Сокольский права на указанное жилое помещение и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома по цене, установленной оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» по стоимости квартиры в 352.200 руб., доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в жилом многоквартирном доме- 174.168 руб., убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием- 21.600 руб. Просила установить выкупную цену по предоставленной ею оценке в общей сумме 547.968 руб., с предложенным истцом вариантом возмещения не согласилась.

Привлеченные к участию в деле третьи лица ФИО3, ФИО5 и ФИО4 поддержали позицию ФИО2

Представитель ответчика-истца ФИО2- ФИО6, действующая на основании доверенности, не признала требования истца в части предложенной выкупной цены, указав, что для разрешения спора необходимо назначить по делу судебно-товароведческую экспертизу, на разрешение эксперта поставить вопрос о рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости вместе с определением стоимости совместно отчуждаемой доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома и установлением размера убытков в порядке, регламентированном ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Представитель истца-ответчика ФИО1 и третьи лица не возражали против производства экспертизы. 

По возвращению дела после проведения судебной экспертизы ФИО2 подала заявление об изменении в порядке ст. 39 ГПК РФ заявленных требований, согласилась с выводами судебного эксперта о порядке расчета выкупной цены и ее размером в 490.000 руб. Свою позицию поддержала в судебном заседании.

Представитель истца-ответчика Администрации г.о. Сокольский ФИО1 собственные требования поддержала, с иском ФИО2 выразила свое несогласие, полагала завышенной выкупную цену объекта недвижимости, определенную экспертом. Указала, что явно несоразмерен установленный экспертом объем возмещения затрат на оплату услуг агентства по подбору нового жилья- 70.000 руб. и стоимость услуг агента по оформлению права собственности на новую квартиру- 20.000 руб., поскольку экспертом были приняты во внимание только аналоги г. Н.Новгорода, тогда как на территории п. Сокольского ведут деятельность другие агентства и риелторы, стоимость услуг которых существенно ниже. Просила ФИО2 отказать в иске, удовлетворив требования Администрации г.о. Сокольский. 

Прокурор, участвующий в деле, полагал требования сторон об определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение подлежащими удовлетворению в сумме по заключению судебного эксперта, с последующими дополнениями.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Администрации г.о. Сокольский и ФИО2 подлежащими удовлетворению в части.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Многоквартирный дом, в котором ФИО2 принадлежит на праве собственности жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, дом включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (т. 1 л.д. 15 распоряжение главы Администрации г.о. Сокольский от 20.07.2017).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Поскольку администрацией городского округа было заявлено требование о переходе права собственности на помещение- квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Согласно положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены, рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следует принять во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями ст. 36- 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, и стоимость не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывается в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Судом установлено, что в многоквартирном жилом доме № ***, общей площадью *** м.кв. находится в собственности ФИО2 Технические характеристики жилого дома и расположенной в нем квартиры подтверждаются сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости из Росреестра (л.д. 84-85).

Распоряжением администрации Сокольского муниципального района Нижегородской области от 05.12.2011 № 1018 вышеуказанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, основанием для чего послужило его обследование межведомственной комиссией 02.12.2011, назначенной главой местного самоуправления района. В отношении указанного жилого дома администрацией г.о. Сокольский проведена процедура переселения жителей квартир ***, тогда как собственник квартиры № *** ФИО2 от переселения в другое жилое помещение отказалась, вследствие чего была инициирована процедура изъятия земельного участка с расположенным на нем многоквартирным жилым домом с выплатой собственнику жилья ФИО2 выкупной стоимости.

Как установлено судом из согласованных объяснений сторон, основанных на положениях ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, предметом спора является определение стоимости изымаемого имущества ФИО2, в состав которого входит принадлежащая ей квартира в многоквартирном жилом доме и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, в отношении которого был осуществлен государственный кадастровый учет после введения в действие ЖК РФ, с кадастровым номером ***, площадью *** м.кв., датой присвоения кадастрового номера 02.10.2007 г. и кадастровой стоимостью 476.523 руб. 29 коп., а также убытков собственника в связи с изъятием доли в праве на земельный участок и изъятием квартиры.

Сторона истца- ответчика Администрации г.о. Сокольский заявила суду об обоснованности своих требований, сославшись в подтверждение своих доводов на отчет оценщика ООО «

<

данные изъяты>», тогда как сторона ФИО2 представила собственное заключение ООО «

<

данные изъяты>». Учитывая, что разрешение настоящего спора влияет на права граждан, связанных по своей сути с выселением из занимаемого жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, на реализацию их права на благоприятные условия проживания и обеспечение новым жильем, по делу была назначена судебная экспертиза для разрешения спорных вопросов, касающихся выкупной цены. 

Согласно заключению эксперта ***» № ***, осуществившему в ходе экспертных исследований непосредственное изучение объекта оценки, стоимость объекта оценки определена в 398.000 руб. с учетом пропорциональности земельного участка доле в праве собственности ФИО2 на жилое помещение. При подборе аналогов для оценки были выбраны квартиры в схожих малоэтажных жилых домах, расположенных на земельных участках. Одновременно с этим, эксперт оценил убытки, связанные с предстоящим переездом в 3.900 руб., стоимость услуг агентства по подбору жилья- 70.000 руб., рассчитанных по аналогам агентств в г. Н.Новгороде, и стоимость услуг агента по оформлению права собственности на новое жилье- 20.000 руб., рассчитанных по аналогам риелторских агентств в г. Н.Новгороде. При поступлении возражений со стороны представителя Администрации г.о. Сокольский, судебный эксперт уточнил свое заключение в части расходов на оплату услуг по подбору нового жилья и оформлению его в собственность, указав, что принимал во внимание стоимость риелторских услуг в агентствах г. Н.Новгорода, и не учел существующий риелторский сегмент рынка в Сокольском районе. Указал, что общая усредненная стоимость услуг по подбору нового жилья и оформлению его в собственность составила 50.000 руб. с учетом стоимости данных услуг г. Н.Новгорода и п. Сокольское по трем аналогам.

Обсудив возражения сторон относительно выводов судебного эксперта, суд отмечает, что эксперт ФИО7 при проведении экспертизы была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, включена в состав коллегии специалистов-оценщиков, имеет документы о соответствующей подготовке и переподготовке, повышении квалификации и стаж работы в оценочной деятельности 17 лет. У суда нет оснований сомневаться в компетентности и квалификации судебного эксперта. Суд отмечает, что выбрав аналоги недвижимости (стр. 50 заключения) в кирпичных домах, эксперт применил соответствующий уменьшающий коэффициент на степень износа объекта оценки, корректировку на площадь и состояние жилья, пропорционально уменьшив стоимость объекта оценки, в силу чего возражения в данной части представителя Администрации г.о. Сокольский не принимаются. При этом, возражения Администрации г.о. Сокольский в части завышенного характера стоимости услуг по подбору жилья и оформлению прав на него, судом изучался, и вывод судебного эксперта, принявшего в том числе во внимание стоимость названных услуг в двух организациях, осуществляющих деятельность по сделкам с недвижимостью в Сокольском районе, обоснован и сомнений у суда не вызывает.

Довод представителя ответчика-истца ФИО2- ФИО8 об отклонении цены изымаемого объекта, установленной экспертом проверялся судом, но отклоняется, т.к. согласно предъявленного заявления об изменении исковых требований ФИО2 согласилась с расчетом судебного эксперта и просила взыскать сумму по заключению судебной экспертизы.

При выплате собственнику жилого помещения выкупной цены изымаемого у него жилого помещения с компенсацией всех убытков, связанных с изъятием жилого помещения, производится переход права собственности от ФИО2 к Администрации г.о. Сокольский на названное жилье с прекращением зарегистрированного за ФИО2 права собственности на квартиру.

Обобщая вышеизложенное, суд находит встречные требования сторон обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Сторонами по делу произведены расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела, которые распределяются между ними согласно правил ст. 94, 98 ГПК РФ и относятся на сторону, их понесшую. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации г.о. Сокольский Нижегородской области к ФИО2 об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение и обязании его выплатить, о прекращении права собственности ответчика на квартиру; и по встречному иску ФИО2 к Администрации г.о. Сокольский Нижегородской области об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, включая стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома и убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за жилое помещение, подлежащее изъятию, расположенное по адресу: *** общей площадью *** м.кв. с кадастровым номером ***, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду- в сумме 450.000 руб.

Обязать Администрацию г.о. Сокольский Нижегородской области выплатить ФИО2 размер возвещения за изымаемое жилое помещение в сумме 450.000 (четыреста пятьдесят тысяч) руб.

По уплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение прекратить право собственности ФИО2, *** г. рождения, уроженки *** на жилое помещение- квартиру № *** жилого многоквартирного дома № ***, общей площадью *** м.кв., с кадастровым номером ***.

Признать за Администрацией г.о. Сокольский Нижегородской области право собственности на жилое помещение- квартиру № *** жилого многоквартирного дома № ***, общей площадью *** м.кв., с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано сторонами в Нижегородский областной суд в месячный срок от даты принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Сокольский районный суд Нижегородской области.

Решение составлено в окончательной форме 09 октября 2018 года.

Председательствующий Е.В. Садчикова