Дело № 2- 2634/2023 (24RS0040-01-2022-001826-48) 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 ноября 2023 года г.Норильск

Норильский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Ивановой Т.В., при секретарях Ивановой А.В., Ахмадовой З.Н., 

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, 

представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимости не заключенным, возложении обязанности возвратить жилое помещение, взыскании упущенной выгоды, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО6 через представителя Мартину Т.М. обратился в суд с иском к ФИО5 В обоснование заявленных требований представитель истца указала, что между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) 07 июля 2021 года был заключен договор купли-продажи нежилого здания № 1, с кадастровым номером 24:55:0403005:2487, общей площадью 1435,2 кв.м., площадью застройки 1460,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, площадью 2000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. Сторонами при заключении договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с п.2.1 договора стоимость приобретенного нежилого здания определена в размере 29 000 000 рублей и оплачена покупателем в полном размере в соответствии с графиком платежей (приложение № 1 к договору), что подтверждается собственноручными записями ответчика в графике платежей о получении наличными денежных средств в сумме 9 000 000 рублей, платежным поручением № 208 от 08.07.2021 на сумму 10 000 000 рублей, платежным поручением № 22 от 17.01.2021г. на сумму 10 000 000 рублей. В соответствии с п.3 договора недвижимое имущество передано истцу по акту приема-передачи в день подписания договора. Обязательство продавца передать имущество покупателю считается исполненным после передачи имущества и подписания сторонами акта приема-передачи (п.3.2.3 договора). С момента передачи имущества и принятия истец пользуется приобретенным имуществом, содержит его, за свой счет производит ремонт, осуществляет оплату электроэнергии и отопления путем перечисления денежных средств ответчику. С момента окончательного расчёта по договору купли-продажи здания № 1 и до настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данный объект, так как ответчик уклоняется от явки для регистрации сделки. Расчет между сторонами произведен полностью, и фактически договор исполнен обеими сторонами. Невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца в отношении приобретенного недвижимого имущества. Ответчику было направлено требование о явке 02.03.2022г. в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на приобретенное нежилое здание. Ответчик на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю не явился. Кроме того, направил истцу уведомление о том, что договор купли-продажи от 07.07.2021г. расторгнут в одностороннем порядке. Отказ ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение и уведомление о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке является существенным нарушением ответчиком условий договора купли-продажи от 07.07.2021г. и права истца. 

С учетом изменения исковых требований 20 сентября 2023 года просит принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к ФИО6 на нежилое здание с кадастровым номером 24:55:0403005:2487, общей площадью 1435,2 кв.м., площадью застройки 1460,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, площадью 2000 кв.м., по адресу

<

адрес>, на основании заключенного договора купли-продажи здания № от 07 июля 2021 года. 

ФИО5 обратился с встречными исковыми требованиями к ФИО6, в обоснование которых указал, что в пункте 2.2. договора стороны определили, что расчеты будут производиться наличными денежными средствами, никакой иной порядок расчетов не предусмотрен договором № от 07.07.2021г. 9 000 000 рублей выплачено истцом наличными денежными средствами, что ответчик не отрицает, однако 20 000 000 рублей перечислены истцом на банковский счет индивидуального предпринимателя ФИО5 (платежное поручение № от 08.07.2021г. с назначением платежа «оплата по договору беспроцентного займа», № от 17.01.2022г. с назначением платежа «полный расчет по договору купли-продажи»), чем ФИО7 нарушил одно из существенных условий договора купли-продажи № от 07.07.2021г. о порядке расчетов по договору. 07.03.2022г. ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением истцом существенного условия путем изменения в одностороннем порядке содержания договора в части установленного сторонами порядка расчетов. Кроме того, снятие наличных денежных средств с банковских счетов индивидуальных предпринимателей ограничено, а также грозит блокировкой расчетного счета предпринимателя. Считает, что истец своими действиями в одностороннем порядке изменил существенное условие договора, чем причинил ответчику материальный ущерб в виде дополнительных расходов по уплате налогов (двойное налогообложение в размере 1 740 000 рублей), расходов на уплату банковских комиссий при снятии денежных средств с расчетного счета индивидуального предпринимателя. Поскольку договор купли-продажи № от 07.07.2021г. расторгнут, соответственно в период с даты передачи недвижимого имущества в распоряжение истца по первоначальному иску по настоящее время истец использует переданное ему имущество, чем лишает ответчика возможности использовать его. Сумма арендной платы за период использования недвижимого имущества (упущенная выгода) в размере 20 274 639,84 рубля, причитающейся к уплате ответчиком по встречному иску в пользу истца по встречному иску, подлежит зачету в соответствии со ст.410 ГК РФ. 

С учетом уточнения оснований иска в заявлении от 19 октября 2022г. (т.1 л.д. 136-137), в котором представитель ответчика (истца по встречному иску) указала, что соглашение по существенным условиям договора до настоящего времени между сторонами не достигнуто, и уточнения исковых требований в заявлении от 20 сентября 2023 года просит признать договор купли-продажи № от 07.07.2021г. нежилого здания с кадастровым номером 24:55:0403005:2487, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не заключенным; обязать ФИО6 возвратить ФИО5 здание с кадастровым номером 24:55:0403005:2487 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу; взыскать с ФИО6 в пользу ФИО5 упущенную выгоду в виде арендной платы за использование нежилого здания, начисленной за период с 07.07.2021 по 30.09.2022г. в сумме 14 810 432 рубля. 

Представителем ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 представлены письменные пояснения ответчика по обстоятельствам спора, в которых она указывает, что договор купли-продажи нежилого здания № от 07 июля 2021 года является незаключенным в связи с недостижением сторонами ряда существенных условий. Не достигнуто соглашение о предмете договора, а именно из спорного договора следует, что продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое здание, расположенное на земельном участке 24:55:0403005:1292, равном 2000 кв.м.и расположенное по адресу: 

<

адрес>. Однако на момент заключения договора 07.07.2021г. указанного в договоре земельного участка не существовало самостоятельно, он был 06.06.2019 г. объединен с земельным участком 24:55:0403005:2482 в единый земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403005:2515. 16.09.2014г. впервые был образован земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, расположенный по адресу: 

<

адрес>; 09.12.2015г. земельный участок с кадастровым номером 24:55: 0403005:1292 передан в аренду ФИО5; 05.05.2016 на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:1292 зарегистрирован объект незавершённого строительства и ему присвоен кадастровый №; 02.03.2017 земельному участку с № и объекту незавершенного строительства с № присвоен адрес 

<

адрес>Н. 08.11.2017 указанный объект незавершённого строительства введен в эксплуатацию. 18.06.2018 в связи с вводом объекта в эксплуатацию кадастровый номер № изменен на 24:55:0403005:2487. 06.06.2019 земельный участок 24:55:0403005:1292 объединен с земельным участком 24:55:0403005:2482 в единый земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403005:2515 в связи со строительством нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, одновременно занимающего площадь двух участков. 09.09.2020 г. согласно договору № земельный участок № передан в собственность ФИО5 17.09.2021г. объекту незавершённого строительства по адресу 

<

адрес>, одновременно занимающему площадь двух земельных участков, объединенных в один земельный участок 24:55:0403005:2515, присвоен кадастровый №, и зарегистрировано право собственности за ФИО5 Следовательно, на момент составления спорного договора 07.07.2021г. и до окончания срока его действия 01.03.2023г. спорный объект недвижимости не мог быть отчужден в пользу истца по первоначальному иску вместе с земельным участком с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, так как фактически на указанном земельном участке находится объект незаверенного строительства с кадастровым номером 24:55:0403005:2568 (занимает примерно 20 кв.м. участка земли), и он входит в состав земельного участка с кадастровым номером 24:55:0403005:2515. На момент согласования спорного договора 07.07.2021 и до окончания срока его действия 01.03.2023 спорный объект недвижимости 24:55:0403005:2487 располагался на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:2515, что подтверждается выписками из ЕГРН от 18.02.2022 и от 27.04.2023г. В связи с тем, что сторонами не достигнуто в полной мере соглашение об объекте (предмете) договора купли-продажи, как того требует ст.552 ГК РФ и ст.554 ГК РФ, такой договор является не заключенным. Между ФИО5 и ФИО6 не достигнуто соглашение о порядке и сроках оплаты выкупной стоимости спорного объекта недвижимости. В данном случае применима норма п.1 ст.489 ГК РФ, согласно которой договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Приложение № поименовано как график платежей, однако он содержит сведения лишь о том, что покупатель обязуется передать продавцу денежные средства в размере 1 миллион рублей 07.07.2021, и 10 миллионов рублей 08.07.2021г., срок передачи еще 18 миллионов рублей стороны не согласовали. Два подписанных экземпляра договора, хранящихся у сторон спора, не идентичны друг другу. Экземпляр ФИО6 имеет приписки и записи от руки, не согласованные и не отраженные в экземпляре ФИО5о, которые он не подтверждает. Перечисления, произведённые ФИО6 платёжными поручениями № от 08.07.2021г. и № от 17.01.2022г. не являются исполнением договора купли-продажи спорного объекта, так как в назначении платежа для перевода указаны иные основания (несуществующие заем и договор с индивидуальным предпринимателем), по которым денежные средства могут быть истребованы плательщиком любой момент как неосновательное обогащение. ФИО8 не признает и не принимает переведённые денежные средства на счет ИП от ИП ФИО6 как фактическое исполнение по спорному договору купли-продажи от 07.07.2021г. 

Между ФИО5 и ФИО6 не достигнуто соглашение о порядке и сроках перехода права собственности на спорный объект от продавца к покупателю, так как спорный договор не содержит условий о порядке перехода права собственности от продавца к покупателю и порядке прекращения у последнего права собственности на спорный объект недвижимости, что также является основанием для признания договора незаключенным. Кроме того, в п.7.1 договора содержится условие о сроках его действия с момента заключения и до 01.03.2022г., что явно свидетельствует о том, что его условия не отвечают обязательным условиям и требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества. Между ФИО8 и ФИО7 не достигнуто соглашение о фактической передаче спорного объекта ФИО6 в рамках этого договора. 07.07.20221 ФИО8 не передавал ФИО7 спорное нежилое здание, в актах приема-передачи, подписанных сторонами спора, отсутствует дата фактической передачи спорного имущества, так как фактически в рамках указанного договора имущество ответчиком истцу не передавалось. ФИО8 полагал заключить в будущем договор купли-продажи спорного объекта и передать ФИО7 после полной оплаты выкупной стоимости и после распределения земельных участков согласно площади их застройки, а не весь земельный участок в размере 2000 кв.м., поэтому дату передачи спорного имущества стороны в акта не указали. Согласование условий сделки происходило 07.07.2021 г. в квартире ФИО5, и для фактической передачи предмета спора стороны по месту нахождения имущества не выезжали. ФИО7 ранее занял спорное жилое помещение на условиях договора аренды, а с 07.07.2021г. пользуется им без каких-либо правовых оснований, против воли собственника ФИО5

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании исковые требования ФИО6 поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, против удовлетворения встречных исковых требований возражала. Пояснила, что после получения первой суммы наличными денежными средствами 08 июля 2021г. ФИО8 сообщил ФИО7 номер счета, на который он может перечислить денежные средства, и попросил не указывать в назначении платежа, что это деньги за приобретённое недвижимое имущество, написать в платежном поручении, что это беспроцентный договор займа, ФИО7 перечислил денежные средства безналичным путем, так как наличные ответчик не принимал. Никаких долговых обязательств между ФИО8 и ФИО7 не было, ответчик получил денежные средства от истца в счет оплаты приобретенного имущества. После заключения договора ФИО8 по акту приема-передачи передал истцу здание, с момента передачи истец его содержит, оплачивает коммунальные услуги путем перевода денежных средств на карту ФИО8. Указание в договоре на срок его действия до 01 марта 2022 года означает, что до указанной даты должен быть произведен окончательный расчет, после этого стороны должны были зарегистрировать переход права собственности, поэтому 02 марта 2022 года истец официально обратился к ответчику с предложением зарегистрировать сделку, записался в регистрирующий орган, однако ФИО8 в органы, регистрирующие сделку, не пришел. С момента приобретения имущества и окончательного расчёта истец не может пользоваться имуществом в полном объеме, так как ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Считает, что право собственности на здание возникло у истца с момента заключения договора. Полагает не обоснованными доводы стороны ответчика о несогласованности условий договора. Порядок оплаты не относится к существенным условиям договора, сторонами была согласована стоимость имущества 29 000 000 рублей, данная сумма была получена ответчиком в установленные договором сроки. Считает, что ФИО8 злоупотребляет своим правом, после заключения договора он передумал продавать здание, поэтому решил отказаться от договора купли-продажи. Ответчик неоднократно менял свою позицию в ходе рассмотрения дела, препятствует пользованию зданием, отключил электроэнергию, которую истец вынужден был подключить через другую организацию. Считает необоснованными требования о взыскании упущенной выгоды, так как никаких договорных отношений по аренде имущества или пользованию этого имущества между сторонами не было, ФИО7 с момента заключения договора, передачи ему имущества по договору купли-продажи, пользуется добросовестно данным имуществом как своим. В связи с уточненными исковыми требованиями просит возвратить ФИО7 уплаченную государственную пошлину в размере 60 тысяч рублей, которая была оплачена истцом от стоимости имущества.

Представители ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 - ФИО3 и ФИО2 в состоявших по делу судебных заседаниях против удовлетворения исковых требований возражали, настаивали на удовлетворении встречного иска по снованиям, изложенным во встречном исковом заявлении и письменных пояснениях ответчика по делу. Представитель ФИО3 дополнительно пояснила, что ФИО7 давно уговаривал ФИО8, чтобы тот продал ему здание, он им пользовался и начал там реконструкцию. ФИО8 срочно нужны были наличные денежные средства, поэтому он согласился продать ему это имущество по стоимости ниже рыночной, при условии, что ему своевременно будут оплачены наличные денежные средства. Полагает, что сделка считается действительной только с момента государственной регистрации. Фактическая передача здания не осуществлялась, акт приема-передачи содержит подпись ФИО8, но не содержит даты, так как сторонами было согласовано, что передача здания состоится после его полной оплаты, однако итоговая выкупная цена сторонами не согласована. ФИО7 пользуется спорным зданием, так как до 07 июля 2021 года он пользовался им на условиях аренды. Полагает, что в связи с несогласованностью существенных условий спорный договор не является договором купли-продажи, а является преддоговорным соглашением, кроме того, буквальное толкование пункта 7.1 договора, содержащее указание о том, что договор действует до 01 марта 2022 года, говорит о том, что если до этой даты не будут согласованы все существенные условия договора и не будет заключен основной договор, это преддоговорное соглашение прекращает свое действие, и стороны возвращаются в первоначальное положение. Денежные средства с удержанием арендной платы ФИО8 несколько раз пытался возвратить ФИО7, но тот постоянно возвращает их назад. В настоящее время ФИО8 намерен вновь разграничить земельные участки под спорным зданием и объектом незавершенного строительства. 

Представитель ответчика ФИО2 дополнительно пояснила, что земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403005:2515 не находится в собственности ФИО8, в настоящее время ведется работа по его оформлению. Полагает, что сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. Существенным условием, которое считал необходимым достигнуть ответчик ФИО8, было условие о передаче денежных средств в наличной форме, поэтому он настоял на внесении в договор условия о передаче денежных средств в наличной форме. Заявление представителя истца о том, что ответчик отказался получать денежные средства наличными не соответствует действительности. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю ФИО9 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в письменном отзыве указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, площадью 2000 кв.м. Право собственности зарегистрировано за ФИО5; содержится запись о земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:2515, уточненной площадью 3352 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>. Государственный кадастровый учет осуществлен 06.06.2019 на основании распоряжения Администрации г.Норильска от 17.05.2019 № 2597 «Об утверждении схемы земельного участка» и межевого плана от 27.05.2019, подготовленного кадастровым инженером Зак В.Б. Земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403005:2515 образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 24:55:0403005:1292 и 24:55:0403005:2482. Порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости установлен Федеральным законом от 13.05.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым установлен исчерпывающий перечень случаев, предусматривающих возможность снятия объекта недвижимого имущества с государственного кадастрового учета. Исходя из положений Федерального закона № 218-ФЗ земельные участки снимаются с кадастрового учета в случае преобразования земельных участков (ч.3 ст.41) – при регистрации прав на преобразованные земельные участки; земельные участки, права на которые не зарегистрированы в течение пяти лет (ч.15 ст.41). 

Третье лицо Администрация г.Норильска о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще, представителя в судебное заседание не направило, ходатайств и возражений не представило. 

Заслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно ч.1 ст.249 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). 

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель - оплатить ее (п. 1 ст. 454, ст. 549 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. (ч.2 ст.555 ГК РФ). 

Пунктом 1 ст.489 ГК РФ предусмотрено, что договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч.2 ст.10 ГК РФ). 

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (ч.3 ст.10 ГК РФ).

Пунктом 1 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при оценке действий сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО6 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 07 февраля 2012 года, основным видом его деятельности является деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта, дополнительный вид деятельности – техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств (т.1 л.д. 12-13). 

ФИО5 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 13 сентября 2019 года, основным видом его деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Также в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в качестве дополнительных видов деятельности индивидуального предпринимателя указано 24 вида, в том числе покупка и продажа собственного недвижимого имущества (т.1 л.д. 9-11). 

07 июля 2021 года между ФИО5 (продавец) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания №, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество-нежилое здание склада для хранения строительных материалов, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 1435,2 кв.м., площадь застройки 1460,4 кв.м., год ввода в эксплуатацию 2017, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, площадью 2000 кв.м.

Разделом 2 договора установлено, что цена здания составляет 29 000 000 рублей и включает цену земельного участка, занятого им и необходимого для его использования (п.2.1). 

Расчеты по договору должны осуществляться наличными деньгами. Покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в рассрочку в сроки, указанные в Приложении № к договору (график платежей) (п.п. 2.2, 2.3). 

Согласно разделу 3 договора недвижимое имущество передается покупателю в день подписания договора по акту приема-передачи, содержащему сведения о его состоянии. Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества переходит на покупателя после передачи недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи. 

Договор купли-продажи заключен в требуемой законом письменной форме и подписан сторонами без каких-либо условий и оговорок (т.1 л.д.31-34).

Согласно представленному в материалы дела истцом акту приема-передачи недвижимого имущества, ФИО5 (продавец) и ФИО6 (покупатель) составили акт по договору купли-продажи нежилого здания № 1 от 07 июля 2021г. о том, что в соответствии с договором продавец передал, а покупатель принял в собственность нежилое здание, являющееся предметом договора (т.1 л.д. 35). 

В представленной истцом копии графика платежей, являющегося Приложением № 1 к договору купли-продажи, покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в рассрочку в следующие сроки: 07.07.2021г. 1 000 000 рублей, 08.07.2021г. 10 000 000 рублей. Далее дописано от руки 16.07.2021г. – 4 000 000 рублей, 29.10.2021г. – 4 000 000 рублей. 

В экземпляре графика платежей, представленном стороной ответчика, содержатся только даты внесения платежей и их размер 07.07.2021г. 1 000 000 рублей, 08.07.2021г. 10 000 000 рублей. 

Оценивая условия спорного договора, суд находит не состоятельными доводы представителя ответчика о том, что договор от 07 июля 2021 года является преддоговорным соглашением. 

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (ч.1). 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч.4). 

Из условий спорного договора следует, что он не является предварительным, поскольку в нем не содержится обязательств сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имуществ в будущем, а вполне определенно установлена обязанность продавца передать здание в собственность покупателя, которое покупатель обязуется принять и оплатить. Установлена цена здания, которую покупатель обязуется оплатить в рассрочку, также содержится условие о том, что проданное недвижимое имущество признается находящимся в залоге у продавца до его оплаты покупателем (п.5 ст.488 ГК РФ). Договором предусмотрена ответственность сторон за неисполнение установленных договором обязательств продавца по передаче сроков передачи любого из относящихся к имуществу документов, за передачу продавцом недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, о наличии которых покупатель не был предупрежден. Предусмотрены основания изменения и расторжения договора, в том числе в случае существенного нарушения требований к качеству имущества, в случае отказа продавца передать проданное имущество. 

Таким образом, из содержания спорного договора следует, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Срок, установленный п.7.1 договора, из которого следует, что договор вступает в силу с момента его заключения сторонами и действует до 01 марта 2022 года, является сроком окончательного расчета за являющееся предметом договора имущество, что прямо следует из уведомления о расторжения договора, направленного ФИО5 истцу и его представителю 07 марта 2022 года, в котором указано, что им получено от покупателя 9 000 000 рублей, тем самым, на 01 марта 2022 года (согласованный сторонами срок окончательного расчета) покупателем существенно нарушены условия договора (т.1 л.д. 41, 71). 

Также в указанном уведомлении ФИО5 признает, что между ним и ФИО7 действительно заключен договор купли-продажи здания, по условиям которого ФИО5 продал, а ФИО6 купил объект недвижимости, приняв на себя обязательство оплатить согласованную сторонами цену 29 000 000 рублей в сроки, установленные графиками. 

Судом установлено, что в счет исполнения обязательства по оплате приобретенного здания 9 000 000 рублей уплачено истцом ответчику наличными денежными средствами, что не оспаривается стороной ответчика. 

08 июля 2021 года ИП ФИО6 на счет ИП ФИО5 по платежному поручению № было перечислено 10 000 000 рублей, в назначении платежа в платежном поручении указано «оплата по договору беспроцентного займа № от 08.07.2021г.) (т.1 л.д. 38).

Платежным поручением № от 17 января 2022 года ИП ФИО6 на счет ИП ФИО5 было перечислено 10 000 000 рублей, в назначении платежа указано «окончательный расчет по договору купли-продажи здания № от 07.07.21г. адресу

<

адрес>, к/номер 24:55:0403005:2487» (т.1 л.д. 37). 

Из пояснений представителя истца следует, что денежные средства в размере 20 000 000 рублей были перечислены на счет ИП ФИО5 в счет оплаты стоимости приобретенного здания в связи с тем, что ответчик после заключения сделки отказался продавать здание и получать за него денежные средства, поэтому это был единственный способ расплатиться за приобретенное имущество. 

Представители ответчика в ходе рассмотрения дела признавали, что перечисления на счет индивидуального предпринимателя ФИО5 08 июля 2021 года и 17 января 2022 года по 10 000 000 рублей произведены истцом в счет оплаты по спорному договору купли-продажи, однако впоследствии свою позицию изменили, указав, что указанные перечисления не являются исполнением договора купли-продажи спорного объекта, так как в назначении платежа для перевода указаны иные основания – не существующие заем и договор с индивидуальным предпринимателем. 

Суд находит данные доводы представителей ответчика (истца по встречному иску), а также доводы о том, что нарушение истцом порядка оплаты приобретенного здания является основанием для признания договора не заключенным, не обоснованными. 

Доказательств в подтверждение каких-либо долговых обязательств между ФИО6 и ФИО5 стороной ответчика не представлено. 

Как следует из пояснений представителей ФИО5, целью строительства спорного здания являлась сдача его в аренду либо продажа. 

Исходя из характера и назначения имущества, являющего предметом договора купли-продажи – нежилое здание склада для хранения строительных материалов, площадью1435,2 кв.м., что с очевидностью не предполагает его использование для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, а также учитывая, что одним из видов предпринимательской деятельности ИП ФИО5 является продажа собственного недвижимого имущества, суд считает, что, заключая спорный договор купли-продажи как физические лицо, ФИО5 действовал в обход закона, чтобы избежать налогообложения предпринимательской деятельности. Действительно, наличие у физического лица статуса индивидуального предпринимателя само по себе не исключает возможности заключения этим лицом сделок как физическим лицом, однако, по мнению суда, заключение сделки в отношении недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности лицом, имеющим статус индивидуального предпринимателя, одним из видов предпринимательской деятельности которого является продажа собственного недвижимого имущества, является злоупотреблением правом. 

Сам ФИО10 заявляет о том, что перечислением денежных средств за приобретенное здание истец в одностороннем порядке изменил существенное условие договора, чем причинил ему материальный ущерб в виде дополнительных расходов по уплате налогов.

С учетом изложенного, суд признает перечисленные ИП ФИО6 платежными поручениями № от 08 июля 2021 года и № от 17 января 2022 года на счет ИП ФИО5 денежные средства в общем размере 20 000 000 рублей, внесенными в счет оплаты за приобретенное по договору от 07 июля 2021 года здание. 

Суд полагает, что при заключении спорного договора сторонами были согласованы все его существенные условия, предусмотренные законом для договоров купли-продажи недвижимости, в том числе о предмете и цене договора, а также о порядке, сроках и размере платежей. 

В графике платежей указано, что в срок до 07.07.2021 должно быть уплачено 1 000 000 рублей, в срок до 08.07.2021г. 10 000 000 рублей, при этом в договоре содержится условие о сроке окончательного расчета - 01 марта 2022г (п.7.1), таким образом, оставшиеся 18 000 000 рублей должны быть уплачены покупателем в срок до 01 марта 2021 года. 

С учетом изложенного, доводы представителей ответчика об отсутствии между сторонами соглашения о порядке и сроках оплаты выкупной стоимости спорного объекта недвижимости, суд находит не состоятельными. 

Также суд находит безосновательным доводы представителей ответчика об отсутствии соглашения о фактической передаче спорного объекта покупателю. В договоре содержится условие о том, что недвижимое имущество передается покупателю в день подписания договора по акту приема-передачи. Обязательство продавца передать недвижимое имущество считается исполненным после передачи имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи (п.3.1, 3.2.1, 3.2.3). 

В материалы дела сторонами представлен акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому ФИО5 передал, а ФИО6 принял в собственность нежилое здание, являющееся предметом договора купли-продажи. В акте имеются подписи сторон, что не оспаривается стороной ответчика. Таким образом, здание в соответствии с условиями договора передано покупателю в день его подписания, а отсутствие в акте даты его составления не влечет признание данного акта недействительным. Отсутствие фактической передачи здания в день заключения договора не свидетельствует о несогласованности условий договора о передаче имущества, поскольку, как следует из пояснений представителей ответчика, до заключения договора ФИО7 пользовался зданием на условиях аренды, поэтому фактически оно находилось в его пользовании. 

Порядок и сроки перехода права собственности на спорный объект от продавца к покупателю к существенным условиям договора не относятся. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, а в случае уклонения одной из сторон от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности она производится в судебном порядке по иску другой стороны. 

Относительно доводов представителей ответчика о несогласованности условия о предмете договора в части земельного участка, на котором располагается здание, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из выписки из ЕГРН от 30.08.2023 №, здание склада для строительных материалов с кадастровым номером 24:55:0403005:2487, расположенное по адресу: 

<

адрес>, образовано из объекта недвижимости с кадастровым номером 24:55:0403005:1362, зарегистрировано на праве собственности за ФИО5 18.06.2018г. В графе «кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости» указаны номера земельных участков 24:55:0403005:2515 и 24:55:0403005:1292. (т. 2 л.д. 249). 

В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, площадью 2000 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ФИО5 21.09.2020г., дата присвоения кадастрового номера 24.09.2014. Указаны кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости 24:55:0403005:1362 и 24:55:0403005:2487. 

Как усматривается из представленных стороной ответчика материалов, земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, расположенный по адресу: 

<

адрес>, впервые был образован 16.09.2014г. 

05 мая 2016 на указанном земельном участке зарегистрирован объект незавершённого строительства, которому присвоен кадастровый номер 24:55:0403005:1362. 

Распоряжением администрации г.Норильска от 02 марта 2017 г. № земельному участку с кадастровым номером 24:55:0403005:1292 и объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 24:55:0403005:1362 присвоен адрес 

<

адрес> 

10 апреля 2017г. между Управлением имущества Администрации г.Норильска и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства объекта капитального строительства «здание склада для хранения строительных материалов» (т.2 л.д. 203-213). 

08 ноября 2017 указанный объект незавершённого строительства введен в эксплуатацию, 18 июня 2018 в связи с вводом объекта в эксплуатацию кадастровый номер 24:55:0403005:1362 изменен на 24:55:0403005:2487.

Таким образом, здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 24:55:0403005:2487, с момента ввода в эксплуатацию располагалось на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, площадью 2000 кв.м. 

Распоряжением Администрации г.Норильска от 17 мая 2019 года № на основании заявления представителя ФИО5 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 24:55:0403005:1292 и 24:55:0403005:2482, площадью 3352 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Образованный земельный участок 06 июня 2019 года был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 24:55:0403005:2515.

В ЕГРН содержатся сведения об образовании земельного участка с кадастровым номером из земельных участков с кадастровыми номерами 24:55:0403005:1292 и 24:55:0403005:2482 и расположении в пределах земельного участка объектов недвижимости с кадастровыми номерами 24:55:0403005:2487 и 24:55:0403005:2568. 

Объект недвижимости с кадастровым номером 24:55:0403005:2568, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является объектом незавершенного строительства, площадью 1068,6 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ФИО5 17 сентября 2021 года.

В ЕГРН содержатся сведения о нахождении указанного объекта в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 24:55:0403005:2482 и 24:55:0403005:2515. 

Земельный участок с кадастровым номером 55:0403005:2482, площадью 1 352 кв.м., на основании договора № от 26 июля 2022 года передан ФИО5 в аренду на срок до 26 июля 2025 года. 

Сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок отсутствуют.

Как следует из пояснений представителя ответчика и свидетеля ФИО11 в судебном заседании, в настоящее время поданы запросы в администрацию г.Норильска для приобретения земельного участка в собственность, ответы до настоящего времени не получены. 

Согласно ч.3 ст.41 Федерального закона от 13.05.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:0403005:2482 находится в пользовании ФИО5 на основании договора аренды, государственная регистрация на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403005:2515 невозможна до регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:0403005:2482. Таким образом, на момент заключения спорной сделки и на момент рассмотрения дела в собственности ФИО5 находился земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, право собственности ФИО5 на земельный участок 24:55:0403005:2515 не зарегистрировано. Доказательств в подтверждение того, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:55:0403005:2568 занимает часть земельного участка с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, стороной ответчика не представлено. В этой связи, препятствий для отчуждения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, находящегося в собственности продавца, на момент совершения спорной сделки не имелось.

Доводы о несогласованности условий о предмете договора ранее при рассмотрении дела не заявлялись стороной ответчика и были заявлены впервые в судебном заседании 06 июня 2023 года. 

Кроме того, поскольку на момент заключения спорной сделки ФИО5 было известно о том, что земельный участок, на котором располагается отчуждаемое здание, входит в состав вновь образованного земельного участка 24:55:0403005:2515, однако данные обстоятельства были им скрыты от покупателя, в спорном договоре купли-продажи указано о нахождении здания на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:1292, в действиях ответчика усматривается очевидное отклонение от добросовестного поведения, в связи с чем в рассматриваемом деле подлежит применению эстоппель, и заявление ответчика о несогласованности условий договора о предмете договора купли-продажи в рассматриваемом споре не имеет правового значения. 

Принимая во внимание изложенное, поскольку в судебном заседании установлено, что сделка купли-продажи спорного объекта недвижимости совершена в надлежащей форме, при заключении договора купли-продажи здания сторонами были согласованы все его существенные условия, основания для удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 о признании договора купли-продажи № от 07 июля 2021 года нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, не заключенным, возложении обязанности возвратить здание по акту приема-передачи отсутствуют. 

Также по приведенным выше мотивам у ФИО5 не имелось оснований для одностороннего отказа от договора, поскольку порядок оплаты путем перевода денежных средств за приобретённое здание на счет индивидуального предпринимателя не признано судом существенным нарушением условий договора. 

Учитывая, что ответчик от регистрации сделки уклоняется, суд полагает необходимым исковые требования ФИО6 удовлетворить и признать переход права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи нежилого здания № от 07 июля 2021 года от ФИО5 к ФИО6 подлежащим государственной регистрации. 

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании договора не заключенным, не подлежат удовлетворению, как производные от основного, его исковые требования о взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за использование нежилого здания. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Истцом ФИО6 при обращении в суд с исковыми требованиями о признании договора купли-продажи недвижимости состоявшимся и признании права собственности на недвижимое имущество в соответствии с требованиями п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ была оплачена государственная пошлина в размере 60 000 рублей, исходя из цены иска по требованию имущественного характера. В процессе рассмотрения дела исковые требования истцом были изменены на требование о признании подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, при подаче которого подлежит уплате государственная пошлина как по требованию имущественного характера, не подлежащему оценке, в размере 300 рублей. 

Согласно п.1 ч.1 ст.333.40 уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой. 

При таких обстоятельствах, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 59 700 рублей подлежит возврату истцу ФИО6, а государственная пошлина в размере 300 рублей подлежит взысканию в его пользу с ответчика ФИО5 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить. 

Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от ФИО5 (ИНН №) к ФИО4 (ИНН №) на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 24:55:0403005:2487, на основании договора купли-продажи нежилого здания № от 07 июля 2021 года. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО4 о признании договора купли-продажи № от 07 июля 2021 года нежилого здания, расположенного по адресу

<

адрес>, кадастровый номер 24:55:0403005:2487, не заключенным, возложении обязанности возвратить здание по акту приема-передачи, взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за использование нежилого здания – отказать.

Взыскать с ФИО5 (ИНН №) в пользу ФИО4 (ИНН №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

Возвратить ФИО4 излишне уплаченную по чеку-ордеру от 17 марта 2022 года государственную пошлину в размере 59 700 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в течение месяца. 

Председательствующий: Т.В.Иванова 

Решение в окончательной форме принято 11 декабря 2023 года