УИД: 42RS0032-01-2025-002430-04

Дело № 2-321/2026

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Прокопьевск «16» января 2026 года

Рудничный районный суд города Прокопьевска Кемеровской области в составе председательствующего судьи В. Ю. Ортнер

при секретаре Н. В. Кретининой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества Сбербанк в лице филиала – Кемеровское отделение №8615 к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ПАО Сбербанк в лице филиала - Кемеровское отделение №8615 обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога.

Требования мотивированы тем, что 15.12.2023 между ПАО Сбербанк и ФИО1 был заключен кредитный договор 

<

...>, по которому Банк предоставил Заемщику кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 4 270 000 рублей под 17,10 % годовых на приобретение объекта недвижимости: квартиры, по адресу: г.Прокопьевск 

<

...> на срок 240 месяцев, считая с даты его фактического предоставления. Выдача кредита производится единовременно по заявлению Заемщика путем зачисления на счет (вклад).

Согласно условиям Кредитного договора Заемщик принял на себя обязательство производить погашение полученного кредита и уплату процентов за пользование им ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.

В соответствии с п. 13 Кредитного договора при несвоевременном внесении платежа в погашение кредита или уплату процентов Заемщик уплачивает Банку неустойку в размере 15 % годовых с суммы просроченного платежа.

В качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщик предоставляет: Залог недвижимого имущества (ипотека в силу закона).

Предметом залога является квартира, расположенная по адресу: г. Прокопьевск 

<

...>, принадлежащая на праве собственности ФИО1 Основанием приобретения квартиры, является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк зарегистрирована в ЕГРН за 

<

...>.

Обязательства по кредитному договору Заемщиком надлежащим образом не исполняются. Заемщиком допускаются просрочки платежей. В результате чего допущено существенное нарушение условий договора. Задолженность по кредитному договору 

<

...> от 15.12.2023 по состоянию на 02.09.2025 составляет 4 867 314,68 рублей.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

Согласно заключению 

<

...> от 26.08.2025 года о стоимости имущества, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Прокопьевск 

<

...> составляет 2 810 000 рублей. Таким образом, начальная продажная стоимость объекта недвижимости в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартиры составляет 2 248 000 рублей.

С учетом изложенного, просит суд расторгнуть кредитный договор 

<

...> от 15.12.2023. Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору 

<

...> от 15.12.2023 в размере 4 867 314,68 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 98 071,20 руб.

Также просит суд обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г.Прокопьевск 

<

...>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 248 000 рублей.

Представитель истца ПАО Сбербанк, ответчик ФИО1 в суд не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Исковое заявление содержит просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, без одностороннего отказа от исполнения, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 5 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 года № 353-ФЗ договор потребительского кредита (займа) состоит из общих условий и индивидуальных условий. К условиям договора потребительского кредита применяется ст.428 ГК РФ.

В силу правил, изложенных в п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 (заем), если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 (кредит) и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 15.12.2023 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор 

<

...>, в соответствии с которым ПАО Сбербанк приняло на себя обязательство предоставить, а заемщик возвратить кредит «Приобретение готового жилья» на следующих индивидуальных условиях кредитования: сумма кредита – 4 270 000 руб., срок возврата кредита – по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления, процентная ставка – 17,10% годовых, цель кредита – приобретение объекта недвижимости и оплата иных неотделимых улучшений квартиры, находящейся по адресу: г.Прокопьевск, 

<

...>, а также в соответствии с «Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов» (Общие условия кредитования), которые являются неотъемлемой частью договора.

С индивидуальными условиями кредитного договора и содержанием Общих условий кредитования заемщик была ознакомлена, с ними согласна, о чем свидетельствует ее подпись в договоре.

Согласно п. 2 кредитного договора (индивидуальных условий кредитования) договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.

Истцом обязательство по кредитному договору исполнено путем зачисления денежных средств (суммы кредита) на счет ФИО1, что подтверждено представленной в материалы дела справкой о зачислении суммы кредита по договору потребительского кредита от 08.08.2025 и стороной ответчика не оспаривается.

Таким образом, в силу ст.ст. 432, 435 и п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ между сторонами был заключен договор кредитования, которому присвоен номер 

<

...>.

Заключенный между сторонами договор кредитования содержит все необходимые условия: в нем указаны сумма кредита, процентные ставки по кредиту, размер неустойки за неисполнение обязательств по договору, порядок ее исчисления.

Статья 809 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право заимодавцу на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, а статья 810 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на заемщика обязанность возвратить заимодавцу сумму займа в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п.4 Индивидуальных условий предоставления кредита, за полученный кредит заемщик уплачивает кредитору проценты. Процентная ставка составляет 17,10% годовых.

В соответствии с п. 7 кредитного договора (индивидуальных условий) и п. 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2 (Общих условий) погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита, согласно графику платежей. Договором определено 240 ежемесячных аннуитетных платежей. Платежная дата: 15 число месяца, начиная с 15.01.2024 года. При несоответствии платежной даты дате фактического предоставления кредита, а также в случае ее последующего изменения, размер аннуитетного платежа определяется в соответствии с п.3.2. Общих условий кредитования.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).

В свою очередь, п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором сумма которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 13 кредитного договора (индивидуальных условий) и п. 3.3 (общих условий) при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 15% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно). За несвоевременное страхование / возобновление страхования объекта недвижимости, оформленного в залог (в соответствии с п. 4.4.2 Общих условий кредитования), а также в случае нарушения обязательств, предусмотренных п. 22 договора (в соответствии с п. 4.4.11 Общих условий кредитования), в размере ? процентной ставки, установленной в п. 4 договора, начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательств, по дату предоставления заемщиком кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенного обязательства (включительно).

Подписывая кредитный договор, ФИО1 выразила тем самым согласие и на указанные его условия.

Ответчиком ФИО1 обязательства по своевременному погашению кредита и уплате процентов исполнялись ненадлежащим образом. Последнее гашение по кредиту произведено 30.08.2025 г. в размере 19 253,13 руб.

По состоянию на 02.09.2025 за ответчиком числится просроченная задолженность в размере 4 867 314,68 рублей, в том числе: просроченная ссудная задолженность - 4 241322,14 рублей, просроченные проценты - 432 191,86 рублей, неустойка за неисполнение условий договора - 175 748,25 рублей, неустойка по кредиту – 861,73 рублей, неустойка по процентам – 17 190,70 рублей.

Указанный расчет задолженности проверен судом, признан арифметически верным, соответствующим положениям договора и периоду просрочки платежей. Ответчиком не было представлено доказательств нарушения банком положений договора или закона при списании внесенных заемщиком в погашение кредита сумм по какому-либо из платежей, период просрочки не оспорен, доказательств явной несоразмерности начисленной неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства суду не представлено.

Факт заключения кредитного договора, его условия, предоставление в распоряжение заемщика заемных денежных средств оспорены не были, равно, как и не был оспорен расчет задолженности, предоставленный истцом, сомнений, в правильности которого у суда не имеется.

Разрешая требование о взыскании неустойки, судом обсуждается вопрос о соразмерности исчисленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, мерой имущественной ответственности должника за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (ч.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Тем самым, речь идет об установлении баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства, при том, что гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации относительно применения ст. 333 ГК РФ приведена в пунктах 70 – 75 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Как разъяснено в п. 73 вышеуказанного Постановления Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73 Постановления Пленума).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ) (п. 75 Постановления Пленума).

Суд, исходя из анализа всех обстоятельств дела, принимая во внимание компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношение размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, степень выполнения обязательств должником, действия истца, по взиманию просроченной задолженности исходя из срока её возникновения, приходит к выводу о том, что сумма неустойки за неисполнение условий договора может быть снижена с 175 748,25 руб. до 50 000 руб., что, по мнению суда, будет соответствовать критерию соразмерности, при этом суд считает, что в данном случае, права истца не ущемлены, снижение суммы неустойки до указанного размера не является освобождением ответчика от ответственности за просрочку исполнения условий кредитного договора, тем самым установлен баланс между применяемой мерой ответственности и последствиями допущенного правонарушения.

Требования о взыскании пени (неустойки) по кредиту – 861,73 рублей, неустойки по процентам – 17 190,70 рублей, по мнению суда, являются обоснованными, поскольку соответствуют положениям ст. 330 ГК РФ и условиям соглашения о кредитовании, а также соразмерны предъявленным требованиям.

Таким образом, общая сумма задолженности по кредитному договору 

<

...> от 15.12.2023 года с учетом снижения суммы неустойки составит 4 741 566,43 руб.

Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами, что также предусмотрено, п.4.3.4. кредитного договора (Общие условия), о том, что право кредитора потребовать от заемщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренную условиями договора, и обратить взыскание на заложенное имущество, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов по кредитному договору общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

01.08.2025 года истцом в адрес заемщика направлены требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, которые до настоящего времени не исполнены. Доказательств исполнения требования о возврате задолженности по кредиту ответчиком суду не представлено.

Таким образом, истцом доказано, что заемщиком нарушены сроки, установленные для возврата кредита, что в соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ с учетом положений п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ является основанием для требования кредитором досрочного возврата всей суммы займа (кредита).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания суммы задолженности по кредитному договору 

<

...> от 15.12.2023 года.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку ответчиком ФИО1 обязательства исполняются ненадлежащим образом, были допущены нарушения при исполнении договора, суд считает, что кредитный договор 

<

...> от 15.12.2023 года, подлежит расторжению.

Кроме того, истцом заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: г.Прокопьевск 

<

...>.

В соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе, залогом.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными федеральным законом.

Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством, либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как было указано ранее, по условиям кредитного договора 

<

...> от 15.12.2023 года, заемщику предоставлен кредит с целью использования – приобретение объекта недвижимости и оплата иных неотделимых улучшений квартиры, находящейся по адресу: г.Прокопьевск, 

<

...>.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору в залог: квартиру, расположенную по адресу: г.Прокопьевск, 

<

...>. Основание приобретения объекта недвижимости – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 11, 12 индивидуальных условий кредитного договора).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: г.Прокопьевск 

<

...>, кадастровый 

<

...>, а также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк», что подтверждается сведениями из ЕГРН (номер государственной регистрации 

<

...>). Срок действия ипотеки – 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

В силу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Оснований, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для отказа в удовлетворении данного требования суд не находит.

На основании п.5 ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

К моменту обращения банка с иском в суд заемщик допускал просрочки исполнения обязательств. Последний платеж по кредиту в размере, не соответствующем сумме ежемесячного аннуитетного платежа, поступил 30.08.2025 года.

В соответствии с п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена имущества является обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об обращении взыскания на заложенное имущество, и может быть определена только судом. При этом указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости имущества только в том случае, если начальная продажная стоимость определена на основании отчета об оценке или экспертного заключения.

В пункте 11 кредитного договора (индивидуальные условия) стороны определили, что залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

Одновременно истцом представлено заключение ООО «Мобильный оценщик» о стоимости имущества 

<

...> от 26.08.2025 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по адресу: Кемеровская область г. Прокопьевск 

<

...>, составляет 2 810 000 руб.

Ответчиком данное экспертное заключение оспорено не было.

Учитывая изложенное, а также требования ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, ч. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд полагает необходимым установить начальную продажную цену имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, исходя из заключения эксперта ООО «Мобильный оценщик», что составляет 2 248 000 руб. (2 810 000 руб. * 80% = 2 248 000 руб.), определив способ реализации в виде продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Как то закреплено в п. 3 ст. 334 ГК РФ, если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

Таким образом, в случае продажи заложенного имущества - квартиры по цене, превышающей сумму, подлежащую взысканию, разница подлежит возврату ответчику ФИО1

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а потому с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежит взысканию сумма судебных расходов, понесенных истцом в связи с уплатой государственной пошлины, в размере 98 071,20 руб., подтвержденных им документально.

Руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Публичного акционерного общества Сбербанк в лице филиала – Кемеровское отделение №8615 к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога, удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор 

<

...> от 15.12.2023 года, заключенный между ПАО «Сбербанк» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору 

<

...> от 15.12.2023 года по состоянию на 02.09.2025 года в размере 4 741 566,43 рублей (четыре миллиона семьсот сорок одна тысяча пятьсот шестьдесят шесть рублей 43 копейки) из них: просроченная ссудная задолженность - 4 241 322,14 руб., просроченные проценты - 432 191,86 руб., неустойка за неисполнение условий договора – 50 000 руб., неустойка по кредиту – 861,73 руб., неустойка по процентам – 17 190,70 руб.;

а также взыскать судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере 98 071,20 руб. (девяносто восемь тысяч семьдесят один рубль 20 копеек).

Обратить взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: г.Прокопьевск 

<

...>, с кадастровым номером 

<

...>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, в размере 2 248 000 (два миллиона двести сорок восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г.Прокопьевска.

Судья: В. Ю. Ортнер

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2026 года.

Судья: В. Ю. Ортнер