КОПИЯ

Дело №2-122/2025

24RS0056-01-2024-003294-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 марта 2025 г. г. Красноярск

Центральный районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Зерновой Е.Н.,

при секретаре Споткай Д.Е.,

с участием представителя ответчика ФИО1, действующей по доверенности от 12.04.2024 сроком по 12.04.2027, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2 о признании отсутствующим право собственности, о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании отсутствующим право собственности, о признании права собственности. Свои требования мотивирует тем, что 11.05.2007 созаемщики ФИО3, ФИО4 заключили с ОАО «Дом вашей мечты» договор займа №№ на сумму 4 000 000 рублей, сроком на 165 месяцев для приобретения в общую долевую собственность (по ? доли за каждым) жилого дома общей площадью 133,3 кв.м. и земельного участка площадью 858 кв.м. по адресу: 

<

адрес> Указанный выше дом и земельный участок были приобретены ФИО3, ФИО4 у ФИО5 по договору купли-продажи от 15.05.2007, продавцу объекты недвижимости принадлежали на праве собственности на основании решения Центрального районного суда г. Красноярска о 24.09.2003. Созаемщик ФИО4 умер. В связи с неисполнением заемщиками условий договора займа истец обратился в Центральный районный суд г. Красноярска с иском о расторжении договора займа, взыскания задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 21.04.2027, оставленным без изменений апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 05.02.2018, судом расторгнут договор займа с ФИО3, взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество в виде жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

...>. Судебным приставом исполнителем 02.04.2018 было возбуждено исполнительное производство №, в рамках которого на указанное выше заложенное имущество был наложен арест, и оно было передано на реализацию на открытых торгах. Поскольку арестованное имущество не было реализовано на торгах (повторных торгах), 17.05.2019 земельный участок и жилой дом по адресу: г

<

адрес> по акту были переданы взыскателю «ДОМ.РФ» в счет погашения. Право собственности истца на указанные выше объекты зарегистрированы в установленном законом порядке 13.12.2019. Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 03.12.2022 удовлетворены требования истца, и ФИО6, ФИО2, ФИО2 признаны утратившими право пользования жилым домом по адресу: г. 

<

адрес>, выселены из него. В сентябре 2023 года ФИО2 обратился к истцу с заявлением о выкупе земельного участка в связи с тем, что он является собственником расположенного на нем здания, на основании договора дарения недвижимого имущества от 01.10.2020, заключенного между ФИО6 и ФИО2, согласно которому, ответчик получил в дар объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 20% (цокольный этаж из железобетонных блоков) площадью 102 кв.м. по адресу: 

<

...>. Объект поставлен на кадастровый учет на основании решения Центрального районного суда г. Красноярска от 24.09.2003. Согласно спутниковым снимкам поверхности земли, размещенными в программе Google Планета Земля на дату заключения договора купли-продажи (11.05.2007) на земельном участке по адресу: 

<

...> уже находился объект незавершенного строительства. На снимках 2002 – 2008 годов со всей очевидностью усматривается возведение спорного объекта незавершенного строительства, то есть до передачи в залог земельного участка в обеспечение исполнения обязательств по договору займа. В силу действующего законодательства установлен принцип единства судьбы земельного участка м прочно связанных с ним объектов, и то, что право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты залогодателя. По мнению истца, поскольку спорный объект незавершенного строительства был возведен до передачи земельного участка в залог, право залога также распростятся на спорный объект незавершенного строительства, следовательно, договор по отчуждению объекта ФИО2 является ничтожной сделкой. Право собственности на спорный объект за ФИО6 было зарегистрировано после прекращения исполнительного производства и снятия запретов на регистрационные действия в отношении земельного участка и без какого-либо согласия со стороны залогодержателя и собственника земельного участка, было передано ответчику по договору дарения, что свидетельствует о недобросовестном поведении, которое препятствует истцу в распоряжении своими правами относительного земельного участка и жилого дома. На основании изложенного, истец просит признать отсутствующим за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300305:34247 по адресу: г. 

<

адрес> признании за истцом право собственности на указанный выше объект и взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате госпошлины в размере 12 000 рублей.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представителем ФИО7, действующей по доверенности, представлено ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, направил в суд своего представителя в порядке ст. 48 ГП РФ.

Представитель ответчика ФИО1, действующая по доверенности, с иском не согласилась по основаниям, изложенным в письменных пояснениях на исковое заявление АО «ДОМ.РФ» (с дополнениями). Так истцу 27.10.2020 (дата получения предложения от ФИО2 заключить договор купли-продажи) достоверно стало известно о наличии договора объекта незавершенного строительства от 20.08.2020, при этом истец в установленный законом срок своим право оспорить договор не воспользовался, соответственно, срок исковой давности истек 27.10.2023, следовательно, иск подан по истечению указанного выше срока, что является основанием для отказа истцу в удовлетворении требований. 

Представитель третьего лица администрации г. Красноярска (третье лицо ФИО5 снят ДД.ММ.ГГГГ с регистрационного учета связи со смертью) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представителем ФИО8, действующим по доверенности представлены письменные по делу в которых полагал, что права и законные интересы администрации г. Красноярска, принятым по делу судебным актом не могут быть нарушены, ввиду того, что объект незаверенного строительства не был предметом залога на него не было обращено взыскание, ответчик не может лишиться права собственности на спорный объект.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ранее в материалы дела представителем управления ФИО9, действующей по доверенности, были представлены письменные пояснение с ходатайством о рассмотрении дела в свое отсутствие. В ЕГРН содержаться сведения о праве собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства готовностью 20% по адресу: г. 

<

адрес> с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора дарения. Государственный кадастровый учет объекта был осуществлен 14.05.2020. 

Третье лица ФИО6, представитель третьего лица департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в судебное заседание не явились, о дате и времени дела слушанием извещались надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

В этой связи, полагая, что истец, третьи лица, не приняв мер к явке в судебное заседание, определили для себя порядок защиты своих процессуальных прав, суд с учетом приведенных выше норм права, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса, в силу ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 336 того же кодекса, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В договоре залога в силу п. 1 ст. 339 ГК РФ должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Правоотношения, возникающие из договора залога недвижимого имущества, регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с п. 1 ст. 1 которого по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

По смыслу приведенных правовых норм, условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 2 - 4 пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается и представить доказательства в обоснование своих требований. 

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Красноярска от 21.04.2017 постановлено:

«Расторгнуть договор займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) №№, заключенный 11.05.2007 года между Открытым акционерным обществом «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) и ФИО3, ФИО4.

Взыскать с ФИО6 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа в размере 4 272 667 рублей 30 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 38 563 рубля 34 копейки, а всего 4 311 230 (четыре миллиона триста одиннадцать тысяч двести тридцать) рублей 64 копейки.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка, общей площадью 858 кв. м, кадастровый номер №, жилого дома, общей площадью 138,3 кв. м., жилой площадью 90,8 кв. м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: Россия

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 769 600 (пять миллионов семьсот шестьдесят девять тысяч шестьсот) рублей.

Определить подлежащими взысканию с ФИО6 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом, исходя из ставки в размере 12,5% годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 3 203 438 рублей 23 копейки, начиная с 17 февраля 2015 г. по день вступления решения суда в законную силу.

ФИО10 в удовлетворении встречных исковых требований к Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Обществу с ограниченной ответственностью «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация), Обществу с ограниченной ответственностью «Страховая Компания «Согласие», ФИО6 о признании договора займа исполненным, применении последствий ничтожной сделки, взыскании страхового возмещения, отказать».

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 05.02.2018 решение Центрального районного суда г. Красноярска от 2.04.2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ФИО6 – ФИО11 апелляционная жалоба ФИО12 без удовлетворения.

Определением Центрального районного суда г. Красноярска по заявлению АО «ДОМ.РФ» отменены меры, наложенные определением Центрального районного суда г. Красноярска от 27.03.2015 в обеспечения исковых требований АО «ДОМ.РФ» в виде ареста на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес>

Определением Центрального районного суда г. Красноярска от 16.01.2019, вступившим в законную силу 01.02.2019 утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО6 и ФИО5, в соответствии с которым стороны признают, что объект незавершенного строительства (Лит А4) – цокольный этаж из железобетонных блоков общей площадью 102 кв.м. предыдущий адрес: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

адрес> был выстроен до заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.05.2007. Поскольку воля ФИО5 при заключении договора купли-продажи была направлена на продажу целого земельного участка с находящими на нем объектом незавершенного строительства, а также в целях соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных на них объектов, закрепленные в подп. 5 п. 1 ч. 1 ЗК РФ ФИО5 предает в собственность ФИО6 указанный выше объект незавершенного строительства. 

Заочным решением Центрального районного суда г. Красноярска от 03.12.2020, вступившим в законную силу 25.06.2021 удовлетворены исковые требования АО «ДОМ.РФ». ФИО3, ФИО2, ФИО2 признаны утратившими право пользования жилым домом по адресу: г. 

<

адрес> ФИО3, ФИО2, ФИО2 выселены из указанного выше жилого дома.

Как ранее было установлено судами, Центральным районным судом г. Красноярска 21.04.2017 по делу № 2-328/2017 выдан исполнительный лист ФС №024175250 на основании которого, судебным приставом исполнителем ОСП № 1 по Советскому району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю возбуждено исполнительное производство №29998/18/24011-ИП. Исполнительное производство №29998/18/24011-ИП Постановлением от 02.04.2018 объединено в сводное исполнительное производство №29997/18/24011-ИП, сводному исполнительному производству присвоен номер 29997/18/24011-СВ.

Согласно протоколу заседания комиссии об объявлении торгов несостоявшимися от 22.04.2019 организатор торгов ООО «Антей» выставила на аукцион арестованное недвижимое имущество должника ФИО10, аукцион признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок. Как следует из уведомления ООО «Антей» от 22.04.2019 вторичные торги признаны несостоявшимися, поскольку на участие в конкурсе не подано ни одной заявки.

В рамках исполнительного производства №29997/18/24011-ИП Судебным приставом-исполнителем ОСП №1 по Советскому району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю направлено предложение взыскателю оставить не реализованное в принудительном порядке имущество: земельный участок общей площадью 858 кв.м. с жилым домом площадью 90.8 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес> стоимостью 4 327 200 руб. за собой.

06.05.2019 АО «ДОМ.РФ» в связи с признанием повторных торгов по продаже жилого дома и земельного участка переданных в реализацию ОСП №1 по Советском району г. Красноярска заявило о намерении оставить за залогодержателем имущество в виде земельного участка общей площадью 858 кв.м. с жилым домом площадью 90.8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> по цене на 10% ниже его стоимости, стоимостью 4 327 200 руб.

Постановлением о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 17.05.2019 судебным приставом-исполнителем ОСП № 1 по Советскому району в г. Красноярске передано взыскателю АО «ДОМ.РФ» не реализованное имущество, которое было передано взыскателю согласно акту о передаче нереализованного имущества должника от 17.05.2019.

Государственная регистрация права собственности истца на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:54 по адресу: 

<

...> произведена 13.12.2019, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Указанные обстоятельства имеет преюдициальное значение и в силу ст. 61 ГПК РФ не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела.

Как следует из материалов дела 10.08.2020 ФИО6 (даритель) и ФИО2 (одаряемый) заключили договор дарения недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства по адресу: г. 

<

адрес>м. с готовностью объекта в 20%. Объект принадлежит дарителю на основании определения Центрального районного суда г. Красноярска от 16.01.2019, о чем 14.05.2020 сделана соответствующая запись в ЕГРН. Договор имеет силу и значения акта приема-передачи. Даритель гарантирует, что объект никому не продан, не подарен, в споре и запрещением (арестом) не состоит, свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

В соответствии с вписками из ЕГРН от 28.05.2024 жилой дом площадью 138,3 кв.м. с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:54 площадью 858+/-10 кв.м по адресу: г. 

<

адрес> зарегистрированы на праве собственности за АО «ДОМ.РФ»

Из выписки из ЕГРН от 28.05.2024 также следует, что 14.05.2020 поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства готовностью 20% площадью 102 кв.м. с назначением – жилое, с кадастровым номером 

<

адрес>. Право собственности с 01.10.2020 зарегистрировано за ФИО2, а в период с ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3.

В соответствии с техническим планом от 13.08.2023 на указанный выше объект незавершенного строительства с готовностью 20% площадью 102 кв.м., годом начала строительства – 2002, представляет собой цокольный этаж из железобетонных блоков, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, в нем находится распределительный щит учета энергии, узел учета воды жилого дома расположенного на земельном участке.

ФИО2 зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается домовой книгой домовладения.

Рассматривая требования истца о призвании права на объект незавершенного строительства за ответчиком отсутствующим и признании права собственности за истцом на указанный выше объект по тем основаниям, что спорный объект на момент заключения договора ипотеки был создан, и был неразрывно связан с предметом ипотеки – земельным участком, суд принимает во внимание следующее.

Подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Согласно абз. 3 подп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Аналогичные правила установлены и нормами Гражданского кодекса.

Так, в соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.

В рассматриваемом случае при заключении 15.05.2007 договора купли продажи между продавцом ФИО5 и покупателями ФИО4, ФИО3 жилого дома и земельного участка по адресу: г

<

адрес>, спорный объект незавершенного строительства 2002 года начала возведения, упомянут в договоре не был, что свидетельствует о том, что была совершена сделка по отчуждению земельного участка без находящегося на нем объекта, тогда как отчуждение земельного участка без определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости не допускается в силу закона. И поскольку права на спорный объект не были зарегистрированы за продавцом в ЕГРН, следовательно, земельный участок и находящийся на нем спорный объект недвижимости являлись единым объектом и участвовали в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Определением Центрального районного суда г. Красноярска от 16.01.2019 утверждено мировое соглашение между ФИО5 и ФИО3, которые в соглашении подтвердили, что воля сторон договора купли-продажи от 15.05.2007 была направлена на отчуждение и, соответственно, приобретение всех объектов, связанных с земельным участком с кадастровым номером №, соответственно, ФИО5 предает, а ФИО13 получает в собственность спорный объект незавершенного строительства готовностью 20%.

Таким образом ФИО3 получила долю спорного объекта на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а после смерти ФИО14 в собственность.

Поскольку обеспечение исполнения обязательств целевого договора займа, выданного на приобретение жилого дома и земельного участка с кадастровым номером №, и, соответственно, спорного объекта недвижимости было обеспечено залогом жилого дома и земельного участком с кадастровым номером № с находящимися на нем объектами недвижимости, то в спорных правоотношениях объект незавершенного строительства и земельный участок выступают совместно, следовательно, объект незавершенного строительства передан в собственность истцу по акту от 17.05.2019 судебного пристава исполнителя о передаче нереализованного имущества должника.

Принадлежность спорного объекта незавершенного строительства, с учетом нахождения на земельном участке ответчика, нарушают права и законные интересы АО «ДОМ.РФ» как собственника земельного участка, в связи с чем, суд полагает возможным удовлетворить требования истца и признать отсутствующим у ФИО2 права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, и признании права собственни на него за истцом.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Соответственно настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записей о переходе права на спорный объект.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности 

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Статья 304 ГК РФ направлена на защиту прав собственника в рамках негаторного иска, предметом которого является требование собственника или законного владельца о совершении действия, устраняющего препятствие в пользовании и распоряжении имуществом, а также о воздержании от совершения подобных действий.

Таким образом, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Так, в постановлении N 10/22 разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (п. 57).

Из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 января 2025 г. N3-П следует, что спор о принадлежности имущества - даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим - не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности.

Таким образом, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, подлежат отклонению, поскольку истцом заявлено требование об устранении нарушений права собственника на земельный участок, соответственно, к возникшим правоотношениям срок исковой давности не применяется в силу положений ст. 208 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, суд взыскивает с ответчика ФИО2 в пользу истца возврат госпошлины, уплаченной истцом при подаче искового заявления 12 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Признать отсутствующим у ФИО2 (

<

данные изъяты>) право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Признать за акционерным обществом «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №

Взыскать с ФИО2 

<

данные изъяты> в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Центральный районный суд г. Красноярска.

Председательствующий: (подпись) Е.Н. Зернова

Мотивированное решение изготовлено 04 апреля 2025 г.

Копия верна. 

Судья Е.Н. Зернова